央行调查报告：15.9%的居民预期下季度房价“上涨”

在20年看了辜朝明的《大衰退》后，对这套解释体系还是相当信奉的。这两年中国房地产资产下跌，“资产负债表衰退”这套理论在中国突然“网红”了起来，我也一直觉得中国的宏观情况与1990年代初日本的情况惊人的相似，整个社会状态也非常像，甚至外部环境比当初的日本要恶劣得多，有点细思极恐。在高资产价格时代背负债务的企业和个人都被债务压得踹不过气，全社会充斥着缩表缩债的气氛，未来经济增长堪忧。
虽然我信奉辜朝明这套解释衰退的体系，但我对他的政策药方并不认同。他认为在货币政策几乎失灵的背景下，要加大财政政策支持力度，甚至简单的认为只要财政政策政策力度足够，就可以抗衡衰退或者缩短衰退的周期。实际情况是，中国所谓积极的财政政策并无多少用武之地，除了简单重复的基建工程就无第二个选项，这些政策只能带来短期的、甚至一次性的GDP数据效果。
我的药方依然是：希望减少政策干预（指引规划也不要），充分尊重市场，落实依法治国，真正改革开放，大幅减轻税负（降低个人及企业所得税），坚持科教兴国战略，把高等教育放在核心位置。

贝壳研究院最新数据显示，6月份贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.0%，二套主流房贷利率平均为4.91%，均与上月基本持平。其中，6月份首套、二套主流房贷利率分别较去年同期回落42个基点、17个基点。据此，有人测算，与四年前相比，贷款期限为30年的百万贷款，可节省利息14万元。

然而，从房贷政策持续调整、房贷利率持续下调的情况来看，此前“百发百中”、“一调就灵”的住房信贷政策，在今天的购房者面前，已经完全失去了往日的威风，变得毫无调控作用了。联想到其他方面的政策出台后，购房者也是无动于衷，也就不能不冷静思考一下，政策层面的手段，是否对居民购房还有影响，有多少影响。否则，就会变成一种自娱自乐的手段。

事实也是，从过去多轮房地产市场调控政策的变动情况来看，都是政策稍松、房价即涨、市场即热，哪怕只是政策中的某一小项有所变动，也会引来市场一片热闹。譬如限购政策、土地供应政策、公积金贷款政策、契税政策等，都是百试百灵，从未失灵，更别说具有“核威力”的住房信贷政策了，以至于地方政府也将其当作手中道具，动辄用政策来刺激居民购房、发挥房地产对政绩拉动的作用。

然而，今天的房地产市场，面对政策全方位放开，且放开的幅度很大、速度很快，对市场的影响却非常有限，居民根本没有被政策所吸引，也没有在政策的节奏中再次翩翩起舞，而是“冷眼”相看，甚至连“等待观望”的感觉也没有，要想释放房地产市场需求，恐怕并不是一件容易的事。地方政府想再在房地产市场上追求“增量效应”，可能要失望了。不仅要失望，甚至会做出让市场更加艰难的举动，譬如过度给予开发商政策扶持和帮助，帮助开发商保价等。

殊不知，今天房地产市场低迷格局的形成，是由两大方面的原因形成的。一方面，从供应端来看，就是前些年供应的商品房数量太多，积压的存量商品房规模庞大，加上炒房、过度投资住房、囤积房、腐败房等累积起来的存量商品住房，需要消化的住房，可能在几年内都难以消化。另一方面，从需求端来看，虽然实际需求没有出现明显减少的现象，按照人口规模、人口结构，市场对商品房的需求规模依然很大。但是，年轻人的观念已经发生了比较大的变化，过去那种可以通过牺牲“个人幸福”、“家人幸福”来满足购房心理需求的现象已经快速减退，与80后相比，90后、00后的“自我”意识明显增强，他们不愿像80后那样继续当“房奴”，而只想过好眼下的生活，先让自己幸福起来。更何况，年轻人的婚姻观念也已经发生了比较大的变化，不婚不育、晚婚晚育观念在相当一部分年轻人身上出现，自然，也会对住房需求产生较大影响，使原本可以释放的住房需求，被年轻人的观念给压制了。

供应端的商品房数量规模巨大，且仍有新的商品房注入，需求端却因为年轻人观念的转变而明显萎缩，供需矛盾自然出现，所谓的政策刺激，也就很难发挥作用了。住房消费对广大居民来说，租房的意识也出现了明显提升的现象，如果不能顺应这样的发展趋势，仍然一味地停留于刺激居民购房方面，可能要失望了。对房地产市场来说，实际已经进入到消化存量阶段，需要通过大力度、大规模地消化存量，才有可能使房地产市场走出低迷。

同时要看到的一个现象是，今天的年轻人，还会算一笔看似自私、实际也很现实的账，那就是“不怕未来没房住”。因为，就算普通居民，未来会给子女留下两套房是大概率事件。即便这些住房可能在价格上存在较大差距，有的在一线城市，有的在二、三、四线城市，有的可能在农村。但是，从居住的角度来看，应当不会失去价值。如果今天再买一套，且要无止境地偿还房贷，待房贷还完，自己就有可能变成三套房了，有这个必要吗？自己的子女会需要这些房吗？父母留下的房还能卖得出去吗？还值钱吗？为什么要让自己和父母都为了今天购房去省吃俭用呢？

只要算清了这笔账，很多年轻人就会放弃购房的想法，而采用租房的手段，且可以租品质远高于能够购买的住房，又何乐而不为呢？为什么要让自己从“快乐小子”变成“苦行僧”呢？为什么要让父母继续跟着自己受苦呢？所以，不要再在政策上打主意，房地产市场需求已经不是依靠政策就能激发的时候了，已进入到消化存量房的阶段了。

这个数据看起来很有意思，首先要明白一点就是，这是央行在几十个城市的2万户城镇储户中做的问卷调查，既然是银行储户，大体来讲还算是颇有资产。但就算是这样的群体，对下季房价也只有15.9%的居民预期“上涨”，剩下的比例，要么就是觉得房价要下降，要么就是持观望态度。虽然这从理论上并不能说明下季房价走向，但是大部分居民都持观望态度的前提下，估计下一季的房价走向是否能反弹，还是有点悬。

社科院金融所报告，二季度 GDP 增长率可能达到 7%，环比增长率少于一季度。今年上半年和二季度的数据即将出炉，现在各方争论，意见不一，可以肯定的是中国没有陷进通缩。央行的融资增长数据报告已经发布，有增有减。现在市场流动性是充裕的，是否有继续降息的必要需要斟酌。增加财政赤字率和财政加杠杆，被很多人提议和支持，该政策选项应该兼顾到今年财政收支状况，经济债务率不宜太高。

限购限贷的政策如果不发生根本变化，房地产的下行趋势不会发生扭转，控房价能不能做到，要打一个问号。看看日就就知道中国的房地产未来，还不能完全和日本比较，因为日本是发达国家。