多城加紧布局城中村改造，对楼市影响几何？

春江水暖鸭先知。上周五，A股地产股在午后上演绝地反击，当市场都还在揣测是否因为传闻已久的“北上广深等一线城市放开商品房限购政策”消息落地导致市场反转之时，当晚新闻联播播出一则重磅新闻：国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。乍一看新政不过是“旧瓶装新酒”，和始于2009年的棚户区改造如出一辙，但尽管这对于当前国家宏观经济环境和房地产行业市场现状来说不是什么灵丹妙药，但也是一剂强心针，单从资本市场反应来看，些许效果还是可期。

首先，无论是从2009年起轰轰烈烈开展的“棚户区改造”还是马上即将全速推进的“城中村改造”，都是民生工程，也是发展工程，是我国在推进中国特色社会主义现代化建设进程中保证惠及民生和城镇化建设双轮驱动的主要举措，毋容置疑，“城中村改造”具有强大的现实意义和重大的促进作用。根据国家统计局数据，2022年我国城镇化率已经达到65.22%，虽然和欧美主要发达国家80%左右水平尚有一些差距，但是已经相差无几，城镇化节奏可以适时调整。同时，前期在快速推进城镇化道路上，大部分地区出现“重数量、轻质量”等现象，给我国国民经济持续、快速、健康发展带来一系列矛盾，也遗留下不少社会隐性问题。因此，单纯、刻意地进行城镇化，不再适宜我国国情和健康发展需要，更需要“以质换量”。

这次“城中村改造”政策适时推出，就是城镇化高速发展时期之后，通过渐进式手段纠正过去“金絮其外”注重面子形象工程的“偏左”做法，真正让改善民生和城市发展齐头并举、全面发展，不再片面追求城镇化的各项指标，而是让城镇化过程中惠民工作落到实处，让老百姓体会到国家城镇化不仅是高楼大厦，而且是安居乐业，个人也能真真切切分享这份幸福成果。本轮“城中村改造”意在增强超大特大城市乃至大城市广大普通居民对于国家政策的认同感，同时推动大众以主人翁精神积极参与到城镇化发展、城市化建设的洪流中来。

其次，本次出台“城中村改造”也是纾解当前房地产行业困境的又一重大举措。在坚持“房住不炒”和促进房地产健康发展的大原则下， “城中村改造”正是为数不多能够兼顾两者的结合点。一方面，“城中村改造”工作聚焦于改造和置换，目前国内大城市中城中村大部分是老破旧小区，普遍楼层低矮，几乎没有安装电梯，居住环境脏乱差，却又占据优越的城市中心位置地理环境，通过“城中村改造”既可以整治城市环境、美化市容市貌，打造洁净、舒适的人居环境，提升居民生活品质，又可以通过建设现代化高楼层商品住宅，提升住宅容积率，提高城市土地利用效率。另一方面，“城中村改造”工作侧重于改造和置换，对于现有小区居民来说，是切切实实的刚需，在各级政府力推和主导下，由政府履行主体责任统筹全局，统一协调组织安排相应部门协调实施完成拆迁、补偿、安置等前期繁琐工作；同时，未来随着相关金融配套措施相继出台，房地产开发商前期开发资金压力下降，可以集中精力完成相关土地一级整理、二级开发等具体工作，也获得了市场销售支持，对于目前水生火热之中的房企来说，无疑是“馅饼喜从天降”，在确保自己活下来的前提下，用“时间换空间”，为自己未来发展转型，赢得更大机会和空间。

总体上，“城中村改造”政策在不大规模增加住房存量的前提下，改善居民生活居住环境，满足居民正常住房需求特别是刚性、改善型需求，既可以满足保障房、安居房等惠民住房政策需求，坚决贯彻“房住不炒”中央精神，又可以让广大房企在不增加资金负债杠杆的情况下，专注于房地产市场开发，“好建房、建好房”，保质保量完成“保交楼”、“保民生”工作，为各级政府化解房地产行业风险赢得时间，也为房企自身生存发展转型赢得空间，可谓一举两得。

最后，这次“城中村改造”政策中明确提出：鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。这项政策与前几天党中央国务院出台《关于促进民营经济发展壮大的意见》文件形成很好呼应。后疫情时代，在在宏观经济增速放缓经济和国家处于转型升级换代关键时期的大背景下，民营经济面临前所未有的挑战，民营企业资金链断裂、破产倒闭等不再是个例，引发民营资本“脱实向虚”的趋势严重。“摒弃口号思维，追求实干精神”，中央恰逢其时出台支持民营经济的文件，说明中央对于民营经济的高度重视，积极为民营经济营造良好的发展环境，一视同仁对待民营经济，在资金、政策、税收等诸多方面给予民营经济充分的支持。 “城中村改造”政策的出台，特别强调鼓励支持民营资本参与其中，与国家出台支持民营经济发展的思路“不谋而合”，也是落实该文件精神的重要举措，具有非常强的示范效应。

“城中村改造”既是一个“大手笔”，也是一个“大课题”。“大手笔”在于本轮“城中村改造”主要涉及19个超大特大城市，是国家最核心最重要的城市群体，根据中信证券有关数据，上述城市商品房销售额约占全国37.2%，上述城市作为样板试验田，其经验教训对于后续全国范围内大规模推广至关重要，可谓“大手笔”。目前，国家已经出台有关指导意见，公告于天下，说明是国家层面经过审慎研究而通盘考虑做出重大决策。“大课题”在于区别于十几年前出台的“棚户区改造”政策，本轮“城中村改造”在实施区域、主要工作方式和受益主体上都和与历史上“棚户区改造”存在一定差异，“城中村改造”政策同时更强调高质量细水长流式可持续发展模式，持续助推具备资产运营和空间服务的企业持续发展。因此，如何又快又好落实中央有关精神对于大家来说又是一个全新“大课题”。

本轮“城中村改造”区域相对聚焦，工作方式相对灵活，持续时间相对更长，对于政策落实执行，还需要坚持理论联系实际，做好做细各项工作，根据各地不同现状和发展阶段，先初步确定入选实施范围，后因地制宜制定区别化细则，以点带面逐步推进，既要保障当前需求，同时兼顾长远规划，避免后续衍生问题，一定不忘政策出台初心，真正把有关工作落到实处。

国常会这个指导意见一出来，宣布对特大城市进行城中村改造后，大部分人第一反应就是想起之前几轮大规模棚改，这里文章中虽然强调了这次城中村改造跟之前的棚改不一样，但是不一样的点一来在于这次是在特大城市中进行，二来不准备大拆大建。

就现有的信息看，似乎这次改造不会像之前那样投入大量资金拆迁，改造力度也不会特别大，在这种情况下，大家对这次改造对当地房地产市场的拉动作用还这么期待，就应该打个问号了。

城中村改造，是我国城镇化发展从数量到质量的标志，期待进一步改革，文章很有启发性！

这是一次城市发展模式的重大转变。过去，我们依赖卖地、开发房地产来推动经济增长，但这种模式带来了债务问题和高库存问题。现在，我们要通过改造城中村，发展新业态，实现可持续运营。这是一种更加健康、可持续的发展模式。过往深圳的宝安区、广州的黄埔区、上海的浦东新区等地的城中村改造都取得了显著的成效。这些地方通过改造，不仅改善了居民的生活环境，也带动了当地的经济发展。根据国家统计局的数据，从2015年以来，城中村改造为我国的GDP增长贡献了约1.5个百分点。这一数据充分证明了城中村改造的重要性。

具体落实应由城市人民政府负主体责任。然而这并非易事。首先，改造资金的筹措是一大难题。政府需要通过多渠道筹集资金，包括税收、土地出让金、政府债券等。其次，如何高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，也是一项挑战。这需要政府在保护原住民权益、满足城市发展需求、保护环境等多方面进行权衡。

1.此次城中村改造针对的是超大城市特大城市，这些城市的城中村确实有改造提升的客观需求，尤其是当地土著。相对城市外来人，城中村居民属于强势群体，国家那纳税人的钱去帮助土著，是否对更多弱势群体的不公平？得让土著也掏腰包。
2.是否扩大了居民购房需求？答曰否。是否给房地产开发商提供了业务机会？答曰是。既没给房地产推波助澜，又给深陷困境的房地产企业纾困，城中村改造是个好路子。
3.城中村大部分位于城市核心商圈，老破旧状态给城市发展带了很多阻碍。当其中的利益盘根错节，在反腐的高压态势下，地方政府还有很多工作要做。