央行重磅表态，存量房贷利率影响几何？

在国家发展改革委、财政部、中国人民银行、国家税务总局8月4日联合合召开的新闻发布会，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，近年来，企业贷款利率下降成效明显，未来还将继续发挥好贷款市场报价利率改革效能和指导作用，指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

企业贷款利率下降，是不容置疑的事实，且不仅贷款利率下降，存款利率也同步下降。一定程度上，存款利率比贷款利率下降幅度更大。只有一项利率，一直“坚守”在高位，且面对舆论和公众的强烈呼吁，仍然纹丝不动，那就是个人住房贷款利率。虽然从近一段时间以来管理层的表态来看，似乎有一些调整的迹象，但是，在没有做出正式调整前，“房奴”们仍然心中无底，仍然需要按照高利率支付房贷利息，以至于他们仍然在通过各种手段置换贷款，以降低利息负担。

有点难以理解的是，自进入到降息通道以来，无论是存款利率还是贷款利率，都已经有过多次下调。与购房者密切关联的房贷利率，也下调过多次，导致贷款利率与此前“优惠”的房贷利率出现了倒挂。而应当同步下调的房贷利率，却在银行的“坚守”中，死死守卫在原来的高利率上。

于是，很多人在问，为什么新的贷款政策，包括房贷政策，利率都能一调再调，而存量房贷利率却纹丝不动呢？难道存量住房贷款不是贷款吗？存量住房贷款利率调整有这么难吗？技术上不能操作吗？

显然，与存量住房贷款利率能不能操作、如何操作没有任何关系，而是与银行利益密切相关。因为，存量房贷都是银行的既得利益，是银行已经记在账上、挂在银行管理人员业绩本上、与银行工作人员绩效挂上钩的贷款，由此产生的息差，也已经记录到银行的成绩簿上，甚至已经把绩效兑付给了员工。如果降低贷款利率，就等于减少银行利润，此前已经兑现的绩效等怎么办？收回，不大现实。不收回，就会形成缺口。于是，就想着用拖的方式避免出现政策调整现象。

更重要的是，个人住房贷款是相对安全的一种贷款，只要没有突发事件发生，正常情况下，个人住房贷款都是安全的。即便遇到断供等方面的问题，银行也完全有能力迫使“房奴”就范。否则，就会通过司法机关追究拖欠者责任，并将贷款者列入“黑名单”。自然，也就极少有人愿意去“失信”了。这样的优质贷款，自然会让银行紧抓不放，更别说“房奴”们还站在高利率平台上。

相较于这些存量房贷，新增贷款则就很难说了。首先，还有没有居民愿意购房贷款，有多少居民愿意当“房奴”，已经越来越难以判断了。如果再不把贷款利率降下来，对银行来说，贷款发放就会有问题。别看个人房贷单笔数量不大，汇总起来，就是一笔巨大的贷款，而且是年年有利息进账的长期贷款，最少都有10年，长的达到30年，真正的一劳永逸。对银行来说，自然是求之不得，迫切需要增加这方面的基数了。其二，存量房贷已经既成事实，不需要烦心，就算最终调整利率，对银行来说，也是稳赚不赔，只是赚的利息少一点而已；第三，受居民住房观念转变的影响，愿意贷款买房的居民比例下降，增量房贷的上升空间变小，因此，需要通过政策调整、利率下调来吸引居民购房。如果购房者增加了，房贷增多了，对银行来说，优质贷款规模也扩大了。

正是因为存量房贷是银行已经放在口袋里的利益，增量房贷则有许多不确定性，钱仍在居民口袋里，会不会贷款的主动权掌握在居民手中。自然，银行对增量贷款的关心度就要远高于存量贷款了，如果能够拖到舆论和公众不再关注存量房贷利率，那才是银行最喜欢看到的现象。于是，存量房贷利率下调难，也就十分正常了。

不过，也不要有什么不好理解的。何止是存量房贷利率，通信资费不也是争论了多少年，最终还是在中央直接发话的情况下才下调的，且下调过程也是慢吞吞，下调幅度更是剥笋一样，一层一层剥了多少年。因为，对既得利益，垄断行业都是紧抓不放的，要从他们手中争取到一些利益，难度实在太大。因此，希望存量房贷利率下调不要让“房奴”们等太久。

存量按揭利率怎么调？中金公司最新发布的研报认为，根据央行的表述预计可能有以下特点：1）针对性下调存量按揭利率“加点”而非LPR基准利率普遍下调；2）“市场化原则”意味着各城市下调幅度可能并非“整齐划一”，而是以当地市场化形成的新发放利率为基准，即存量利率下调和用新发放贷款置换效果等同，对于新发放利率加点下调较多的三四线城市下调幅度更大，一线城市幅度相对较少；3）“以新发放贷款置换原来的存量贷款”意味着跨行转按揭（他行新发放贷款置换本行按揭）存在放开的可能性，但“依法”“有序”意味着放开过程可能较为谨慎，避免出现银行间过度竞争。

在最近发布的促消费政策中，央行这一表态有可能是力度最大的一个。其中最受关注的一条：指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，这个“指导”比灵活自愿的程度要强很多，未来可以预期有相应的调整方案落地。

对于很多在利率高位背上房贷的购房者来说，存量房贷的利率降低无疑能省下一笔不小的数目，手中有了更多结余，也能一定程度上减轻银行面临的提前还贷压力。但这些还只是理想情形。

事实上，存量房贷贷款利率下调将压缩银行息差，加大经营压力，直接影响利润，银行主动下调的动力较弱。短期对购房者，主要是房地产行业以及背后承压的政府都是利好，但长期的影响可能会加剧多方博弈。

央行只是表态，商业银行都在观望，所以房贷利率短时间还是不会改变

以近代的案例比较可以作为参考、好的案例是美国次贷危机、2008年时年轻的奥巴马前总统能使迅速恶化的数据和快速达成出台的密集措施。搞定了经济危机、恢复了民众消费。当时美联储和财政部宣布了8000亿美元的贷款和资产购买计划，其中6000亿美元用于购买住房贷款相关债务，减轻市场股债双杀压力、让市场早日恢复正常、再拿出750亿美元来补贴承受抵押贷款压力的中产阶级。政府再对住宅信贷公司房利美和房地美再次投资1000亿美元为抵押贷款危机收尾；而在奥巴马卸任前把其股价恢复正常后再把政府手上的股票投入回市场、结果股票差价得到了丰厚的回報纳入国库。一个简单的问题、美国5年就可以解决的问题为何日本要花30年来解决得投入资源宏大的资金。所以央行该作的不是企图维持房价而且维持房地产市场金融应有的股价和债券价值。让地产公司能正常的去解决资金问题！

200万房贷在身的我非常期待这个政策落地

只有老百姓和广大的中产手里有钱敢去消费，个人房贷是沉重的压力