3个月只卖了11套房，政府部门向开发商发函

日前，一张“南昌县住房保障中心关于欣光花园项目营销工作的函”的图片在网络流传。函件显示，欣光花园项目2023年二季度销售排名靠后，严重影响了该县房地产市场的发展，希望该项目根据市场变化，及时调整营销策略，加大营销力度，压实营销责任，对销售不力的营销团队进行约谈、调整、解聘，并于2023年7月15日前提交销售整改措施。

经媒体了解，除给这个项目发函之外，南昌县住房保障中心还发了好多，前十名的表扬，后十名的鼓励，让后十名的开发企业约谈营销团队。也就是说，南昌市住房保障中心确实给开发企业提出了很高的要求，明确了商品房销售目标，对销售状况不好的企业，则提出了整改措施。

问题是，南昌市住房保障中心的这些做法，是否符合相关政策，有没有权力这样做，这算不算是有形之手对市场的过度干预。这样的干预，对房地产市场到底会带来积极影响还是消极影响，会不会干扰正常的市场秩序，这是必须考虑的问题，也是必须回答的问题。

根据南昌市住房保障中心对外公布的职能，主要承担住房保障、房改政策执行、房屋交易、房屋面积管理、房屋租赁、直管公房、白蚁预防、房地产预售资金监管、商品房网签备案、房产市场监测、维修资金监管、物业服务管理、经纪机构监管服务、国有土地上房屋征收与补偿等服务职能，并没有干预开发企业商品房销售的职能，更没有对开发企业直接下达约谈、调整、解聘商品房销售团队的职能。那么，南昌市住房保障中心对开发企业发这样的工作函，到底是谁赋予的权力，又是谁下达的任务呢，为什么会超越职能范围对企业的商品房销售进行干预和干扰呢？

客观地讲，面对房地产市场持续低迷，房地产业对经济增长的拉动作用越来越小，甚至拖了经济增长的后腿，地方政府及其职能部门、管理机构心里着急，是可以理解的，采取一些措施促进房地产市场恢复，也是非常正常的。前提是，不能违反国家法律，不能违反市场规则，不能超越政府职能范围。否则，就会起相反的作用。

事实上，对开发企业来说，他们的内心比政府还要急，房子销售不出去，资金就不能回笼，资金链就有可能断裂，企业就有可能出现风险。只是，目前的房地产市场，由于持续低迷，每家开发企业在商品房销售方面，都存在比较大的问题，也面临非常大的压力。而且，在有些地方，对开发企业降价售房又采取了处罚措施，要求开发企业“既要马儿跑，还要马儿不吃草”，这就难煞开发商了，也难煞企业销售团队了。不考虑市场因素，盲目要求企业完成商品房销售任务，否则就要求企业解聘销售业绩差的团队，实在是瞎指挥、乱弹琴。

越是困难的时刻，越要团结一致，越要冷静有序，不要惊慌，不要冲动，不要瞎指挥。企业组织什么样的销售团队，哪些销售团队是好的，哪些销售团队是差的，要不要调整，要不要优化，企业比政府机构更了解，更清楚，也更知道怎么做。光看销售业绩，而不看具体情况，就盲目要求企业约谈、调整、解聘销售团队，除了反映指挥者的能力差、水平低外，没有更多可以讲的道理，也没有更多可以说的理由。

南昌县住房保障中心的行为，也向我们提出一个警示，面对房地产市场持续低迷状态，一些地方已经乱了方寸、没了主意，已经无计可施。正常情况下，有形之手不会伸到企业销售环节，不会直接指挥企业怎么用人。因此，需要冷静地思考一下，到底应当如何看待当下的房地产市场，如何才能最大限度地减少对房地产市场的行政干预，如何才能让市场更好地发挥作用。作为完全市场化的行业，不能再在有形之手的盲目摆弄下生存和发展了。今天的房地产市场如此低迷，说到底，就是过去对房地产市场的干预太多了，干预的办法与措施太过了，才导致房地产市场出现了扭曲现象。如果没有过去的过度干预和干扰，房地产市场绝对不可能出现今天这样的景象。所以，摆正政府的位置，管好有形之手，让市场的无形之手更多发挥作用，才能让房地产市场回归正常，否则，只会越来越乱，越来越没有章法。

对于一个县城的房地产市场来说，本地人多数会有住房，加上年轻人口流出的可能，新房滞销、需求不振是再正常不过的事。但住房保障中心发函直接干预销售、点名销售团队不力，这个就比较罕见了。好比一片叶子黄了，猛治快掉落的叶子，其实大家都知道问题出在根系营养不足，最本质的还是没有需求。一个县城的情况，也反映了在大中型城市的光环之下，中国更广泛的房地产困境。