内部人士：碧桂园账面资金仅能满足保交楼

近期，随着宇宙头部房企——碧桂园“爆雷”事件的不断发酵，我国房地产行业进入至暗时刻。

7月24日，中共中央政治局会议在谈及房地产市场时指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
这是自2016年中央经济工作会议上首次提出“房住不炒”之后，在以经济形势和经济工作为主题的中央政治局会议上，首次就房地产市场的变化给出最新表述。近期，住建部、央行、金融监管总局、证监会等国家部委以及全国各级政府相关部门均在积极认真落实中央政治局会议和国务院常务会议有关精神，陆续出台大量有关“救市”政策，着实让各界看到国家对于化解本轮房地产危机行业的高度重视，也似乎让大家一度看到房地产行业触底反弹的曙光。

然而，事实却是残酷且无情的。近一个月以来，各项持续不断救市政策却依然没有扭转房地产行业不断下滑的趋势。8月8日，市场有消息称，碧桂园未能支付应于8月7日支付的两笔美元债利息。8月14日，远洋公告称，因并未于8月13日支付一笔票据在今年前7月产生的2094万美元利息，导致发生票据项下之违约事件。榜一大哥的终于倒下和央企地产“金身告破”已经彻底撕下中国广大房企的最后一块遮羞布。

无独有偶。根据国家统计局发布的公开数据，2023年7月，房地产开发景气指数为93.78，为多年来低位；2023年1-7月，无论是全国房地产开发投资资金、房地产开发企业到位资金还是商品房销售面积、商品房销售额，相比2023年1-6月跌幅均持续扩大；根据克而瑞报告显示，2023年7月，TOP100房企实现销售操盘金额3504.3亿元，单月业绩规模创近年新低，同时单月业绩同环比双降，环比降低33.5%、同比降低33.1%，同比降幅较上月进一步扩大；2023年7月末，商品房待售面积6.46亿平方米，同比增长17.9%；2023年7月，50家代表房企拿地总额同比降低32.9%，环比下降37.7%。无论是房地产开发资金投入、市场销售金额还是拿地资金投入，其跌幅均在进一步扩大，而待售面积却不断攀升，房企和购房人都在黑暗中继续煎熬，也等待着黎明的曙光。

与此同时，根据央行发布金融统计数据报告，2023年7月末，广义货币（M2）余额285.4万亿元，同比增长10.7%，增速分别比上月末和上年同期低0.6个和1.3个百分点。2023年7月份人民币贷款增加3459亿元，同比少增3498亿元。无论是M2增速还是人民币贷款增量均大幅低于预期，充分说明过去作为资金主要蓄水池的房地产行业已经充分饱和，再也无法吸纳更多资金入场。

毋庸置疑，上述惨淡之极的数据再次证实市场当前情绪和未来信心均已跌至历史冰点。

8月11日，恒大集团前首席经济学家、著名大V任泽平发文，建议帮帮碧桂园、龙湖等优质民营房企。任泽平称，应该帮帮碧桂园、龙湖等优质民营房企，这不仅是帮这些民营房企最后的堡垒，不仅是因为大而不能倒，而是守住金融风险底线、守住民生底线的需要。8月18日，央行、金融监管总局、证监会联合召开电视会议，会议强调，调整优化房地产信贷政策，要继续推动实体经济融资成本稳中有降，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。8月20日，中国房地产报发文，表示房地产金融风险加剧，期待调整优化政策尽快落地，同时提出针对供需两端存在的问题，政策发力点应围绕“保、松、降”三个字展开。

由此可见，无论是知名经济学家、行业权威媒体还是金融监管机构，亦或公开喊话、亦或出谋划策还是出台政策，都在为化解眼前这场旷世危机而做出自己应有的努力。

也许是轮回，过去几十年来分别依次在日本东京、中国香港和美国纽约等地发生房地产行业崩盘的悲剧似乎悄然于中国大陆再次上演，但是，我们是否真正有能力有机会破除这个宿命呢？

从目前看，现实情况非常不容乐观。虽然我们不能刻意追求人定胜天的神话，因为我们无法背离市场经济学的基本规律，但是我们依然可以借鉴过往国外类似危机事件处理方式，从中获取实践经验，结合内地实际国情，做出适合自己决策。

本轮危机的实质是房地产行业过分杠杆化，无论购房人首付比例，还是房企拿地、施工和销售等环节的实际出资比例，商品房预售许可制度下行业杠杆化浪潮，加上金融机构对于房企、买房人信用扩张不断放松管制，基于市场参与各方利益均可以得到平衡与满足的前提下，房地产行业高杠杆行为极大放大并不断助推，同时由于过去若干年房地产行业规模一路高歌猛进，房价不断上涨等，在行业上行趋势过程中，很好地掩盖这些市场信用风险，如今房地产行业下行趋势确立，房价不再是只涨不跌，因此，当务之急就是尽可能对房地产行业去高杠杆化，无论是房企、购房人还是房地产行业产业链上有关企业，绝不能逆势加杠杆，将危机和风险转嫁到第三方机构，而是均需要同步化、渐进式降低杠杆比例，通过市场化方式实现去杠杆化进程，实现房地产行业过量供给逐步出清。

本轮危机的根源是房价过快上涨与居民收入增长无法匹配，叠加疫情防控宏观经济减速，带来居民购买力严重下降，导致市场供过于求，从而引发深层次债务危机。目前，房价涨跌与市场预期息息相关，不可否认的是过去房价一路高歌猛进，加上政府屡次并不合宜的“救市”行为让市场产生“买房是当今最好的投资”的错觉，更让大众形成“房地产行业绑架政府，只要市场不好，政府一定会救市到底”的谬论，“解铃还需系铃人”，如今政府要做的是不仅要引导大众和市场走出这个误区，更要用实际政策和行动告诉大众，商品房也是商品，同样遵循市场经济发展基本规律——商品价格围绕价值波动，没有只涨不跌的商品，供给关系是决定商品价格主要因素。眼下房地产行业已然进入下行周期，降价销售是市场参与各方必须认清的一个现实，房企和二手房主不能指望政府救市让市场发生反转，政府有关部门要出台诸如“降低按揭贷款利率、降低交易税费、降低房产中介交易佣金”等更多更有力降价政策，房企更要通过切切实实降低商品房价格让利于购房人，才能真正通过市场化销售带动过剩存量的出清，促进行业进入良性循环模式。

本轮危机的核心是房地产行业涉及方方面面，牵一发而动全身，近年来宏观经济增速放缓与房地产行业下行相互作用，带来一系列经济和社会问题，引发市场各界广泛担忧。众所周知，房地产行业产业链涉及建材、建筑装修、家居家电等诸多行业，如今房地产行业下行带来上下游诸多行业由盛转衰，甚至导致相关行业不少企业濒临破产倒闭，大量员工被迫降薪失业。因此，为了控制危机进一步蔓延，必须尽可能将房地产行业与其关联行业进行“物理性”切割，通过政府出台各项帮扶政策加上市场化运作方式合理引导有关企业和人员进行细分行业赛道调整更换，通过教育、培训、实习等模式重新上岗就业，纾解房地房行业产业链“堰塞湖”，解决广大青年失业问题，为国家产业升级转型提供范例，同时为房地产行业整个产业链条全面出清、供需再平衡提供有力支持。

当前，中国房地产行业已经面临“生死时刻”，我们必须拿出壮士断腕的勇气、刮骨疗伤的心态和众览全局的智慧去努力化解这场危机，并努力将损失降低至最低。化解房地产行业危机是一场硬仗，鹿死谁手，犹未可知，但是我们必须“万众一心，众志成城”，方能在这场没有硝烟和对手的战争中获得胜利的先机。

账面资金仅能满足保交楼，这已经算是不错的了，接下来得一切还是要看销售收入，虽然摩根大通压注碧桂园的头寸很小，但毕竟比起恒大或许有还存在一些主动盘活的机遇，总之风险与机遇并存

在房地产行业陡峭的下坡路上，谁也不能幸免。即便碧桂园看起来比恒大值得抢救得多，但能够带来的改变也非常有限。在房地产危机开始前，两者还是民营房企的“双子星”，如今困境中的走向也趋于相同，让人唏嘘。

其实，碧桂园也好，恒大也好，都是发展到一定阶段，被社会大趋势捧出来的公司。如今，事态发生改变，曾经过度红利积攒下的隐患也终于爆发，任凭两者体量如何大，也难抵时代洪流的冲刷。

房地产过度杠杆化，加上疫情以来居民财富收入下降，共同导致了房地产危机，作者分析非常深入，亟待政策出台

以前收的购房款都用到哪去了？为什么资不抵债，债务高企？