“认房不认贷”引热议！约20个一二线城市成焦点

8月24日，二线区域中心城市代表——湖南省长沙市国土资源网上交易系统挂牌一宗房价限价创新高的涉宅用地，该商住地块住宅（毛坯）限价（均价）19000元/平方米，较此前的最高限价14800元/平方米上涨了4200元/平方米，涨幅超过28%，截止挂牌日期为9月26日上午。8月25日，住建部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。8月25日，三线中等城市代表——浙江省嘉兴市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的措施》，其中包含取消住房行政限制性措施、上调住房公积金贷款最高限额、实行土地预出让制度、加强规划条件管控、支持房地产企业健康发展合理融资需求、提升住宅建筑品质等共21条，部分是对此前已出政策的升级和补充。

事实上，自7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”以来，至今已满一个月，近期，随着国务院各部委和全国各地全面落实中央政治局会议精神，各地优化政策出台频率明显加快，中国房地产市场政策引来密集松绑期。

尽管如此，可以看到的是虽然在7月份最后几天，上海、北京、深圳、广州等四大一线城市住建相关部门相继表态支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，但是至今一线城市均没有具体措施政策落地，整体或仍在研究拟定阶段。

不可否认，长期以来我国北上广深等一线城市房地产政策一直都是处于严格管控之下。一方面，一线城市具有庞大的人口基数和充沛的购买能力，加上良好的教育、医疗和就业资源，不仅吸引本市常住人口购房，同时也带动其周边地区乃至全国范围内人群投资置业需求，在目前一线城市购房潜在需求仍较为旺盛的情况之下，本轮政策优化力度大小直接影响着市场情绪，采取政策放松方式上可能偏向于“三四线中小城市——二线区域中心城市——一线热门城市”等分区域递进；另一方面，一线城市政策出台信号意义重大，对其他城市的楼市政策也会起到风向标作用，若是松绑程度把控不好可能会引起市场的大幅波动影响房地产市场平稳发展，综合来看，虽然具体政策的落地只是时间问题，但是一线城市政策调整显得更为谨慎。

目前，大部分四五线县域中小城市和二三线区域中心城市甚至于去年就已经出台若干“救市”政策，近期更是不断出台“强化版”措施企图挽救当地低迷房地产市场，但是若单从近期有关市场成交数据来看，效果不甚明显，不少购房人持观望态度，部分投资人也在期盼政府出台更重磅利好政策刺激楼市。

另一方面，当前一线城市房地产市场下行压力在不断增大，根据中指研究院数据，7月份一线城市商品住宅成交面积环比下降约10%，8月份以来周均成交面积较7月份周均下降接近30%，较去年同期下降超20%，一线城市政策优化预期进一步强化。

叠加种种因素，一线城市出台有关楼市松绑政策已经箭在弦上，其效用不仅在于要为低迷一线城市楼市注入一剂强心针，更重要是要成为这一轮“救市”政策成效的灯塔，直接指引其他城市政府救市决策方向，甚至影响购房人投资意愿。

短期来看，一线城市政策优化方向或包括优化“认房又认贷”、下调首套和二套首付比例、降低新增和存量住房按揭贷款利率、优化部分区域限购、降低交易税费、调整普宅认定标准等，同时有望结合人口、人才政策进行针对性优化调整。但是，这些在二、三线区域中心城市早已实施的政策是否对于刺激一线城市房地产市场产生效果尚有待观察。

从过往经验看，一旦一线城市放开若干限制政策，多数时候可以点燃诸多观望潜在购房人心中热情的火焰，掀起新的一波购房投资置业狂潮，从而带动全国楼市整体回暖，从2008-2009年到2015-2016年两波楼市牛市行情莫不如此。但是，令人担忧的是，上述两次大规模“开闸救市”行为和如今时代背景、宏观经济和市场环境等均存在较大差异，无论是城镇化率、城市人口净流入量还是GDP增速、人均住房面积等等，这些数据和7年乃至14年前已经不能同日而语，中国内地楼市是否能再次走出又一个“七年之痒”犹未可知。

毋庸置疑，想必四大一线城市有关领导甚至中央领导曾也一定考虑到这一点，以至于不约而同地推迟有关救市政策发布时间，毕竟如今现实情况极大考验领导们决策智慧和对后续可能出现局面随机应变能力。

当然，若出台实质性救市政策，不外乎出现以下几种情况：第一种情况是政策快速落地并有效执行，一线城市房地产市场活跃度立竿见影式提升，一二手房成交量迅速攀升，房价稳中有涨，不仅稳定市场预期，同时带动二、三线区域中心城市乃至四、五线城市刚需、改善型购房人情绪回暖，甚至激发潜在购房人的投资需求，全国房地产市场有望迎来全面复苏，广大房企有望从濒临破产边缘拉回，银行、信托等金融机构风险基本释放，各大城市土地拍卖市场重新活跃，城市债务风险警报逐步解除，房地产和地方债务这两大“灰犀牛”事件同时得以化解，这确实最理想情况，也是监管层喜闻乐见的局面。

第二种情况是虽然政策快速落地并迅速实施，一线城市限购政策全面放开，但是基于对于一线城市“生活、居住、就业”的深度向往和一线城市房产固有稀缺性带来“保值增值”的刚性信仰，加上近期长期占据国内理财市场头把交椅的中植集团旗下第三方理财平台“爆雷”事件和A股跌跌不休等诸多负面消息影响，广大中高收入居民投资理财渠道受限，带来不仅一线城市原有因资格问题受限的常住人口大量买房投资，更是导致二、三线区域中心城市乃至四、五线县域中小城市不惜以抛售当地房产、“掏空六个钱包”等为代价抢在政策放开之际为其子女在一线城市购房置业、安家落户，这样一线城市楼市虽然再次逆势翻盘，但是无疑是“泡沫越吹越大”，一线城市的虹吸效应不仅再次伤害到周边地区楼市，同时也加速其他城市楼市的快速崩盘，这不是监管层和决策层希望看到的局面。

当然，还有一种情况，就是虽然救市政策出台但是并没有效落地，一线城市房地产市场活跃度在政策出台后初始几个交易日出现“井喷式”量价暴涨后终究成为“昙花一现”，市场再次陷入波澜不惊的局面，个别城市局部区域甚至出现量价齐跌等不利现象，导致二、三线城市乃至四、五线城市购房人出现进一步观望情绪，这已经暗示救市政策根本没有达到预期效果，不仅带来政府的公信力严重受损，而且会导致市场预期将进一步走弱，短期房地产市场调整态势或延续，“救市”行动彻底失败，这同样不是监管层和决策层希望看到的结果。

目前，揣测一线城市有关部门正在紧密锣鼓地制定有关房地产政策，有关细则内容不用多久即将揭开分晓，但是效用几何，尚有待观察，我们也期待出现第一种理想情况。无论如何，中国房地产市场的黄金时代已然过去，未来若干年内，再也无法复制昔日的辉煌，房地产行业下行已经深刻影响社会方方面面，我们在总结过去房地产市场高歌猛进时代有关得失的同时，更应该审慎处理好如今房地产市场面临的问题，我们也坚信当党和国家有能力有智慧带领全国各族人民打赢这场胜仗，化解这次危机，让中国房地产市场“凤凰涅槃，重获新生”。

在现如今的房地产市场衰退局势下，关于限购限贷政策松绑，已经吹风吹了很长一段时间了，鉴于实际上二三线城市的限购和限贷政策已经差不多都放开了，现在大家都目光九盯在一二线城市上。比如像北京上海等这种一线城市，是否会迎来政策放松，在之前的信号释放中、估计下一步一线城市可能会落实“认房不认贷”。关于这个政策放松实际上也已经议论了两三个月，虽然还没有进一步落实，但是我觉得也不能将房地产的复苏完全寄托在这个上面，毕竟这个大招祭出之后，市场依然没有起色的话，市场信心就更糟糕了。

放开限购是双刃剑，需要考虑对一二线房价和三四线房价的综合影响，作者分析得非常到位！

深圳房价雄起