银行下调存量房贷利率箭在弦上，影响几何？

招商银行行长助理彭家文在近日举行的2023年中期业绩交流会上表示，从央行的发声来看，从“鼓励和支持”直接变成了“指导 ”。存量房贷利率下调势在必行，也是大概率事件。招行已制定相应预案，但还没有最终的方案。

除招商银行外，华夏银行、建设银行、中信银行等也都在半年业绩会上，对存量房贷利率下调问题做出表态。这种表态，俨然成为各大银行中期业绩说明会、交流会的标准格式。所不同的是，各家银行在表达方式上存在一些不同，有的表达得直接一些，有的表达得含糊一些，更多的都是想“一站二看三通过”，先看别人的，再考虑自己的，不太想抢在别人前面做出政策调整。

最终结果也可能，要么管理层统一发话、统一行动，要么部分银行约定好统一调整，而不大可能出现一家或少数几家银行先带头，其他银行根据情况选择如何跟进的现象。如果那样，带头调整政策的银行会面临比较大的压力。当然，也不排除，可能会出现有的银行就是不下调的现象。

那么，为什么在舆论和公众反映已经非常强烈，购房者也在采用各种手段置换房贷，管理层也已经发话的情况下，各大银行依然用等待观望的方式对待存量房贷利率下调问题呢？到底是银行舍不得这块利益呢，还是操作系统跟不上调整的需要，或者还有其他方面的顾虑，需要弄清楚。否则，会给银行带来不利的影响，会损害银行的市场形象。就算银行处于强势地位，不需要考虑那么多，也不该有太多的负面影响、负面形象。

银行舍不得这块利益，那是肯定的。因为，对很多银行来说，已经当作既得利益放在银行的业绩薄上，相关的绩效收入，也已经按照当时的利率测算发放到员工手中。如果下调存量房贷利率，就等于把既得利益“吐”一部分出来，这对银行来说，当然是极不情愿的，一定会能多拖一天就多拖一天的。毕竟，银行也是企业，也要讲效益、讲利润，也只有效益好、利润多，员工的收入才能多，员工的积极性才能发挥。

但是，这也绝对不是银行拖着不办的主要原因。少一点利润、降一点效益，对银行来说，完全有这个承受能力，也不会影响员工的收入。银行最忌惮的，也是最顾虑的，还是风险防范，是降低存量房贷利率会给银行带来怎样的风险压力。如果经过评估，不存在风险问题，银行就完全可以下调存量房贷利率。否则，就必须继续评估，继续以现行存量房贷利率形成的利润对冲可能出现的风险。

事实也是，对相当一部分银行来说，虽然不良率处于较低水平、不良贷款总额也不算大，感觉比较安全，没有多大的风险隐患。实际上，各大银行心里都非常清楚，所谓的低不良率和低不良贷款总额，并不可靠，也不稳健，只要某个行业发生问题，就有可能使银行的不良率和不良贷款额快速上升。其中，房地产企业贷款是最令银行担忧的，也是风险最大的，更是风险随时都有可能爆发的。

以恒大为例，2.4万亿的负债，贷款6000多亿元。虽然这些贷款都有抵押、担保等，但是，如果恒大真的破产了，有些刚性的支出是必须的，即便银行有抵押、担保，也没有绝对把握把钱拿回来。更何况，恒大用于向银行贷款的抵押物，大多是土地。银行把这些土地拿到，要想变现，难度也是相当大的。一家银行就这么多，而出现资金链断裂风险的，可不只有恒大一家，负债规模最多的10大房地产企业，已经有7家暴雷，如果都走向破产，对银行来说，无疑是一场不小的风险。

也许正是因为银行普遍面临着来自开发企业那头的风险压力，其他方面的风险也就需要更好地防范，千万不能出现多处冒烟、多地出险现象。在这样的情况下，先不急于出台存量房贷利率下调政策，也是对银行可能面临风险的一种预防。至少，可以避免银行息差进一步降低，抗风险能力进一步下降。

央行在今后二季度货币政策执行情况报告中指出，商业银行维持稳健经营、防范金融风险，需保持合理利润和净息差水平。从这句话不难看出，央行对商业银行的盈利能力和净息差水平也是非常关心的，不会强行要求银行下调存量房贷利率的，而会让企业依据自身实际进行选择。确实没有条件下调的银行，也可以选择不下调。否则，息差太少，利润太低，一旦出现开发企业破产等方面的问题，风险就难以化解，也无力承受。因此，防范风险，才是银行不能及时下调存量房贷利率的最大顾虑，也是最大考量。

7月24日，中央政治局会议上，对于“股市”和“楼市”两个领域，同时提出“活跃资本市场，提振投资者信心”和“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”两大举措。毋庸置疑，对于当前困扰宏观经济发展的这两个难题，最高层会议公报中表明国家的鲜明态度，“两手都要抓，两手都要硬”，不可偏废。

上周日，财政部、国家税务总局、证监会和三大交易所官宣包括印花税下调、阶段性收紧IPO和再融资节奏、规范大股东股份减持以及下调融资保证金比例等活跃资本市场措施，“四箭齐发”，力度空前，着实让广大投资者兴奋了一把，A股市场随即给予连续两日上涨回应。不过，相较于众多股民期待本轮救市政策中最大利好板块——券商股最近两个交易日的高开低走甚至板块翻绿，意料之外的房地产板块却收获惊喜，前期爆雷的金科股份连续收获两个涨停，荣盛发展、天房发展等连续两日大涨超过15%，整个板块也是连续两个交易日大涨。无独有偶，8月初深陷流动性危机的宇宙第一房企——碧桂园在经历股价腰斩后，其H股上市公司碧桂园（代码：HK2007）8月29日也收获超过12CM涨幅。当然，资本市场中房地产板块异军突起也是事出有因，一部分利好来自于8月27日证监会发布一条政策：房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制，另一部分原因是8月28日十四届全国人大常委会第五次会议上，国家发改委主任郑栅洁在工作报告中提出：积极扩大国内需求，深入推进新型城镇化建设。

一个多月来，随着各部委和各地全面落实中央政治局会议精神，有关房地产优化政策出台频率明显加快，中国房地产市场引来密集松绑期，不过相较于股市的史诗级式救市方式，楼市目前只有“不愠不火”救市措施，特别是作为中国楼市风向标的“一线城市”至今并没有出台“硬核”措施，着实让人捏把汗。当然，一线城市楼市在本轮行业深度调整中，“受伤最轻，包袱最小，希望最大”，对于一线城市来说，救市政策一来没有这么迫切，二来基于过去救市后续表现，一线城市“灯塔”效应依然明显，因此，一线城市出台救市措施必然慎之又慎。

相较于三、四线中小城市人口净流出、居民收入减少带来商品房明显供过于求，即使价格大幅降低也依然无人问津，二线大城市人口红利尚有空间，加上区域中心资源优势，一旦房价下降至心理区间，还是有不少刚需和改善性需求甚至投资客抄底，但是对于一线城市而言，不仅大部分房企对于在售一手房咬住价格不松口，而且二手房主除去特殊原因着急出手外普遍也是观望惜售，当然这种情况下，买家更是持币待购中，买卖双方博弈愈加明显。

根据中指研究院数据显示，8月份全国楼市继续低迷，成交量整体同环比均下降。一线城市成交面积环比下跌22.83%，北京、上海、深圳环比跌幅显著，广州跌幅最小为5.2%。二线城市整体环比上涨3.15%，其中苏州涨幅显著，为49.59%。库存面积总量略有上升，深圳涨幅最高，为6.97%。土地出让方面，8月份监测城市总体供应量同比走低，宅地供求同比下滑，整体成交方面量跌价涨，一线城市出让金及成交楼面均价有所上扬；房企拿地城市集中在广州、南京、杭州、成都等城市。土地出让金总额同比上扬，成都揽金371亿居首。

显而易见，本轮房地产市场调整尚未完全见底，但是可以看到是底部区间正在夯实，一、二线城市土地拍卖出让市场触底反弹已经发出明显信号。那么，对于广大投资者来说，现在是抄底良机么？

首先，可以肯定是，目前单论从投资房地产行业机会而言，资本市场机会远大于不动产机会。若资本市场是国家宏观经济的“晴雨表”，那么板块指数就是行业景气的“温度计”。随着房地产开发、房地产服务等相关板块前段时间二次筑底后再次反弹，意味着上市房企以及相关物业、经纪关联公司风险基本出清，在经历债务重组、资产重整等程序后，本身基本面尚可、投资布局合理、历史债务包袱较轻的上市房企以及相关物业、经纪关联公司更是迎来触底反弹良机，投资这些上市公司股票，财务风险基本可控，未来收益较为客观。同时，相对与实体房产而言，风险出清的上市房企公司股票不仅正处在历史低位，抄底正当时，而且流动性好，收益变现容易，潜在风险可控。

其次，若要投资的话，一线城市房产特别是核心地段房产基于“过去抗跌、现在保值和未来增值”逻辑，是如今唯一值得投资的优质不动产。在本轮楼市调整中，全国各地房地产市场几乎泥沙俱下，但是唯独一线城市房价一直较为坚挺，其本质原因还是因为其良好供需基本面支撑，这也是一线城市中买卖双方博弈的焦点所在，毕竟在市场经济中，供需关系才是影响价格的最核心因素。北京、上海、广州和深圳等一线城市凭借其优质教育资源、良好医疗保障和广阔就业机会等优势，多年来吸引举国精英人才和成功人士安家落户，同时购房置业落户不仅是国人传统观念，也是保障上述权益的最好方式。尽管一线城市商品房一直被认为是普通民众眼中的稀缺资源，但是精英人才和权贵阶层充沛的购买力也足以让其成为“必需品”。因此，尽管一线城市楼市尚在博弈中，但是核心区位房产，下跌空间不大，逢低适时出手，未来上涨可期。

最后，对于刚需和改善型需求来说，二线城市房产抄底机会正在临近，岁末年初正当时。近期，住建部强调要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施，绝大部分购房人买房成本明显下降，相较于一线城市商品房市场的供不应求和三、四线城市的供过于求，二线城市商品房市场目前处于供需弱平衡状态，今年以来，二线城市不断出台“以价换量”的刺激政策正在促使其房地产市场逐渐进入“紧平衡”状态，最近二线城市商品房成交量环比上升已经充分印证这一点。究其原因，在于二线城市均是省会城市或者区域中心城市，其房价相对于所在城市居民收入属于“比上不足，比下有余”状态，合适降价让利后，其良好性价比必然会吸引大量刚需和改善型需求入场抄底。尽管二线城市的区域中心城市属性也限制其房价过去上涨空间，但是也注定未来下跌空间不会太大，毕竟一旦跌多了，相较于周边三、四线城市，其较高性价比，总会有本市及周边区域刚需和改善型需求抄底。

如今属于中国房地产的黄金时代已经落幕，过去那种“闭眼买房、坐等升值”的机会已经一去不复返，未来十年内，全国大部分区域大概都会进入存量房博弈时代，但是市场机会依然存在，不过机会总是留给有准备的人。

一张《关于召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议的通知》的截图8月29日在网上传播开，图中显示，该银行拟于8月30日（本周三）召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议，要求数管部、软件中心、数据中心、测试中心、个金部/消保部、公司部、网金部等部门参会。经记者核查，该截图信息为真，即将召开此次会议的是国有六大行之一的交通银行，该会议由该行零售信贷部牵头召开。 (21财经)

今年稍早的时候，我去把在招商银行的存量房贷给全部还款了，无需预约，到了现场也没有发现有排大队的现象，很快就办理完毕。还款的主要考虑还是利率太高加上理财的收益太低，加上也有一笔闲钱。如果招行能够采取措施及时下调存量房贷利率的话，相信还是能够留住不少客户的，毕竟现在经济前景不好，市场对银行贷款的需求也不像此前那么旺盛，而房贷往往是银行资产中比较优质的，违约的概率极低。

在地产市场的持续低迷下，未来哪家银行能够在存量房贷利率上有更大的优惠，也许就能获得更多客户的青睐，毕竟不提前还贷，就等于是保住了房贷业务。而招行作为零售银行中服务最好的，可以说提前布局了这个市场。

下调房贷，激活房地产业，增速循环

如何看待存量房贷利率下调？

存量房贷利率下调具有多方面的积极意义。

首先，有利于减轻购房者负担，促进消费，增强人民群众的幸福感。由于当前就业环境受挫，再加上有很多人当前对未来的收入预期不足，占据一定比重的存量房贷使得居民消费活力下降。因此，存量房贷利率下调能够在一定程度上缓解居民消费压力，促进改善需求的释放。

其次，存量房贷利率下调对现在未入市的购房者也是一个稳定人心的作用。因为他们也担心房贷利率变化太快，不敢轻易买房。

此外，存量房贷利率下调有利于二手房市场的回暖。高房贷利率买房的业主们都在卖房，想重新买房。二手房大量抛售，本就惨淡的二手房市场会承压过重，雪上加霜。

同时，存量房贷利率下调有利于银行金融系统的稳定。当前存量房贷利率过高，很多业主都在想方设法提前还贷，年轻人提前还房贷已成热门话题。对未来没有良好的预期。

最后，存量房贷利率下调有利于房地产市场的和谐稳定。很多业主利率站岗，又没有救济途径。经营贷严禁流入房地产市场，这又增加了不稳定的因素。