“认房不认贷”全面落地一线城市，影响几何？

事实上，去年下半年以来，全国大部分地区房地产市场一直持续低迷，加上华夏幸福、恒大、融创等头部房企纷纷爆雷，部分省份和城市早已率先出台有关“救市”措施，只不过在中央政治局会议上对于中国房地产市场供需关系重新定义后，楼市松绑政策才如雨后春笋般在全国范围内全面落地开花。毋庸置疑，随着具有风向标作用一线城市已经全部正式加入楼市政策松绑大军，加上首付比例、二套房贷利率和存量房贷利率等核心敏感购房信贷政策数据的全面下调，已经意味着中国房地产行业本轮“救市”行动进入一个新的高潮。

仔细捋一下，截止9月1日，除去全面放开一线城市限购政策这个“王炸”，其他市场关切的“救市”政策这段时间内均悉数落地，面对正在悄然走来的传统“金九银十”黄金期，中国楼市能否迎来“冲破黑暗、走向黎明”的关键时刻呢？

答案是短期来看，确实有立竿见影之效；长期来看，犹未可知，尚需进一步观察。

众所周知，在7月24日中央政治局会议上，不仅对于楼市政策进行重新定调，同时对于股市方面也给出“活跃资本市场，提振投资者信心”首要意见。8月27日傍晚，财政部、国税总局、证监会和三大交易所相继官宣重大政策调整，主要包括“降低印花税、阶段性收紧IPO及再融资节奏、限制大股东减持和下调融资保证金最低比例”等措施，可谓四箭齐发。活跃资本市场的一揽子重磅举措，8月27日晚上微信等社交平台朋友圈已经“集体涨停”。8月28日，A股三大指数均大幅跳空高开，上证综指、深证成指涨超5%，创业板指涨超7%，但是大盘出人意料地开盘即为顶点，盘中持续走低，截至当日收盘三大指数均仅上涨约1%，而在接下来这周剩下四个交易日里，大盘也一直处在震荡整理状态，除去因为华为公司于8月29日中午毫无预兆地在自家商城开启Mate 60 Pro手机“先锋计划”，引发华为概念股特别是半导体板块“骚动”带来科创板块上涨外，其他三大指数均没有超过周一开盘时高度，正所谓本轮救市创造牛市“仅仅维持开盘一分钟”。

面对史诗级救市政策，A股高开低走，后劲乏力。显而易见，利好政策出台的效果不尽如人意，现实巨大的落差不仅折射出监管层一丝无奈，毕竟救市手段目前已经几乎穷尽，对于广大投资者关切基本上是照单全收，而且从深层次反映当前A股所面临的现实，孱弱的宏观基本面和有限的存量资金博弈下，即便祭出再多利好政策，想让A股能够脱胎换骨，开启牛市征途，无疑是困难重重。

视线再次回到楼市，相比股市“史诗级”救市政策，这次楼市近乎“王炸”救市政策也不逞多让，因此难免让人憧憬万分。毫无疑问，和股市一样，上周末政策近期必然会形成一波极大利好，刺激楼市短期内回暖，可以预见的是，9月中上旬甚至中秋国庆节前，全国房地产市场特别是一、二线城市楼市大概会迎来一波强势反弹机会，短期内市场情绪亢奋，成交量急剧放大，新房和二手房市场“堰塞湖”现象极大缓解。但是，过完十一长假之后，市场看多情绪能否继续维持，目前犹未可知，股市救市“昙花一现”的效果着实让人担忧，毕竟两者无论从目前市场现状、政策出台背景和力度等都具有颇多相似之处，近期股市这个深刻的反面案例，让人足够怀疑楼市是否会重蹈覆辙。当然，正如股市还有引入社保基金、保险、证券甚至银行理财资金等增量资金进入市场这一“王炸”，楼市还有全面放开限购政策这一“杀手锏”，比起股市只有“做多”不二选择，其实楼市尚有“降价”的退路可守，只不过眼前形势尚未逼到“降价”这华山唯一条路这般田地。

不过，对于中国除去一线（包括新一线）城市之外其他城市而言，人口红利不再、商品房供过于求、居民收入锐减以及失业率居高不下等这些“达摩克利斯之剑”一直高悬，加上供给端商品房高昂房价和需求端居民孱弱购买力之间天然鸿沟，因此，仅仅依靠本轮救市政策，就能让三、四城市楼市起死回生乃至重新步入牛市通道，显然其效用远远不够，未来相信还会有持续不断的政策落地，政策通过长尾效应方能真正有所作为。

除此之外，还有一点局外因素令人担心。无论是回顾过去历次一线城市楼市限制政策松绑后爆炸性效果，还是着眼于本次一线城市政策放开的空前力度，注定一旦松绑后将极大修复市场情绪和预期，明显提振市场信心，短期内一线城市房价极大概率会只涨不跌，至少不再下跌。同时，根据易居研究院报告显示，截至7月底，北京、上海、广州和深圳四大一线城市二手房挂牌量分别达到15万套、20万套、13万套和16万套以上；今年6月初，全国 13 个重点城市（分别为北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、南京、天津、武汉、西安、沈阳、杭州、合肥）二手住宅挂牌量为 199 万套，相比今年年初 159 万套增长25%。一旦政策放开后，一线城市的示范效应，引发二线城市随即跟进，上述城市大量刚需和改善型需求不断入场抄底，爆炸性利好政策带来短期成交量剧增，即使按照目前挂牌数量半数成交，初步估算也是高达数万亿人民币交易额。

此时，相当一部分高净值人群、投资客甚至腐败官员等有移民意向人群，因为疫情原因他们已经苦等三年，自然会不放过这一波政策利好下绝佳出售机会，借机高位大量抛售房产，套现后将现金通过各种渠道迅速转移至境外。另一方面，近年来中国高净值人群海外移民数量也在不断攀升。根据投资移民咨询公司Henley & Partners报告显示，2022年10,800名中国富人移民他国，预计今年富人移民数量超去年30%，将达13,500人，事实上，富人移民潮过去 10 年来一直上涨，疫情大流行三年加速移民潮，美国、加拿大等国家依然是这些富人的首选移民地。这一轮北上广深等一线城市抢在政策执行最后一刻才公布楼市松绑措施，相信决策层也有此番因素考虑，毕竟不附加任何条件的市场自由买卖行为放在任何国家和地区都是被许可的，况且当前是政府出台救市政策，活跃市场之际。

无独有偶，本次A股反弹中，充当急先锋的券商和地产板块，近期也偃旗息鼓，特别是地产板块在上周三、四接连出台重大利好政策后，上周四、五两日居然都是高开低走，让人大跌眼镜，难免让人联想到利好出尽是利空，主力资金借机拉高出货，让散户接盘。

不可否认，国家出台有关救市政策的初衷是破解中国房地产困局，纾解房企流动性难题，缓释金融机构市场风险，降低购房门槛让利百姓，促进国内消费良性循环，从而盘活国内宏观经济，但是一旦市场不及预期，甚至演变成“富人和投机客高位套现走人，广大普通老百姓却勇当‘接盘侠’”这样怪象，正如像国家出台股市救市政策却让国外资金和国内游资利用资金优势和量化策略趁机高抛低吸一样，加上国内楼市抛售后资金外流带来汇率、投资等负面影响，难免被人诟病，甚至引起广泛质疑，从而严重影响政府公信力和社会稳定大局。

当然，事情未必如我们想象这么困难和复杂。就当前而言，化解楼市、股市、汇市以及地方债务这四头“灰犀牛”风险是眼前头等大事，相信政府既然有智慧化解这场旷世危机，更有能力防范未然，做好应急预案，堵住政策漏洞，妥善处理好各种意外风险。我们也非常期待，中国房地产市场能够借此契机，化困难为动力，实现整个市场全面出清、推陈出新和转型升级，为我国宏观经济发展再添新动力。

随着广州、深圳等一线城市推出“认房不认贷”政策，有关“认房不认贷”政策对商品房交易的话题也越来越多。有观点认为，新政策显著降低了购房者的置换成本，进一步释放了改善性住房需求，“卖一买一”交易可能随之增加。

粗粗一听，很有道理。推行“认房不认贷”政策了，以前有过贷的家庭，款也不再是障碍了，就可以把手中有的住房卖掉，换一套新的住房，改善居住条件，提高生活品质，从而推动“卖一买一”交易的增加。从理论上讲，没有问题。从实际操作来看，也行得通。关键是，谁能成为“卖一”中的那个“买”者呢？如果没人买“卖一”手中的房子，想改善住房条件的居民可能就没有能力成为“买一”者。就算愿意负债购买，因为手中已经有了一套住房，就不能享受首套房优惠。而且，房子到手后，装满的钱也是问题。因此，需要解决的不只是“卖一买一”的问题，还有“卖一”交易能否成功的问题。只有“卖一”能够顺利交易，手中的房能够顺利卖出，“买一”才能成为可能。

这也意味着，“认房不认贷”政策能否带来市场交易的增加，需要看现有住房能否找到买家，能否顺利出手。对绝大多数居民来说，要想改善住房条件、重新买房，就必须把手中的房交易掉。也只有将手中的房交易掉，才能享受到首套房的相关政策，才能有条件购买新的住房，才能增加交易量。

正因为如此，有关“认房不认贷”政策能够增加市场交易量的观点，完全是就理论谈理论，就政策谈政策，根本没有考虑房地产市场实际和居民购房心理，很像现在很多地方出台鼓励生二孩、三孩政策一样，没有一孩，哪来二孩、三孩，没有人购买“卖一”者手中的房，哪来“买一”的道理。“认房不认贷”政策能否真正发挥作用，能否让广大居民愿意利用“认房不认贷”政策改善居住条件，关键在于能否激活二手房市场，能否把“卖一”者手中的房“卖”出去。

而从目前二手房市场的实际情况来看，似乎并不景气，广大居民购房的热情并没有得到激发，市场总体仍处于低迷状态。国家统计局发布的最新数据显示，7月份，70个大中城市中，二手房房价同比上涨城市有5个，比上月减少1个，二手房房价同比下降的城市有65个。7月份，一、二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分别扩大1.0、0.3和0.1个百分点。

从环比来看，7月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.8%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。纳入统计的70城中，只有6个城市价格上涨。

也就是说，二手房市场并不能给“认房不认贷”政策提供强有力的支撑。只要居民手中的房卖不出去，多数居民就不可能再购买新的住房，这是一个“双环扣”，前扣解不开，后扣也无法解。只有将前扣解开了，后扣才有希望解开，“认房不认贷”政策才能真正发挥作用。如果认识不到这一点，不把眼睛放到二手房市场的激活上，不仅“认房不认贷”政策作用难以发挥，很多政策的作用都会在二手房市场低迷面前戛然而止。

恰恰是，目前出台的政策，都是围绕一手房、围绕鼓励居民买新房而设计的，针对二手房市场的政策很少。如果出台一些专门针对二手房交易的政策，譬如贷款利率更低一点、契税等全免，必要时可以对购买二手房的给予一定的资金补贴等，或许能够对二手房市场交易产生一定的激励作用。毕竟，二手房需要全款交易，需要购房者筹措足够的资金才能完成交易。就算银行贷款手续一样，但毕竟办理起来还是要比开发商主导下的一手房麻烦多一些，自然，会影响到购房者心理。

所以，希望各地在推出“认房不认贷”政策的同时，对如何促进二手房市场活跃也出台一些具体措施，特别是激发居民购买二手房热情方面，能够给予一些政策支撑，让购房者能够更加积极主动地购房。只要二手房市场的交易之门打开了，“认房不认贷”政策的作用就能得到充分发挥，从而对房地产市场走出低迷发挥积极作用。

北京认房不认贷的政策落地之后，看上去似乎作为激动的就是各路中介、房地产商和房产大V了。

中介开始对业主和买房者狂轰滥炸，房地产商开始收回折扣，地产大V各种解读….但是普通人看上去还是比较淡定，毕竟不认贷这个政策，可能只对外地有贷款记录，希望在北京上车的刚需，以及北京有置换需求的消费者有影响。

而且，普通人就算想置换，也需要在这个经济形势下思考思考自己是否还能不能加杠杆，万一失业了怎么办….所以我看大部分消费者最近还是得观望观望。

认房不认贷政策的落实，肯定能增加购房者的刚需，更加积极的出手买房。现在已经到了市场销售的“金九银十”旺盛期，大宗消费与投资需要政策面的支持以带动资金面的走向，而认房不认贷政策就是一场及时雨，满足了很多有购房需求者的所期所盼。
还有一点，银行的信贷资金配备是否充足？银行信贷政策是否能够满足大多数购房者的房贷需求？现在市场资金首先需要满足工商企业生产经营所需，房贷是第二位的。经济稳增长的资金保障首先是满足供给侧产能，其次才是需求侧消费需求。央行和财政可以投入更多的资金予以支持经济增长，而房贷主要涉及的是中长期存量资金，特别是央行的货币政策资金支持工具不涉及房贷资金的供给。
买房需要承担几十年的负债，全家储蓄存款几乎都要押上。房地产销售推动经济增长，却压制了居民消费和民间投资。但是如果认房不认贷政策能够确实的搞活房地产市场，让房地产开发与投资涨上去，即使挤占了部分居民的消费投资能力，也是值得的。房地产市场集中了消费与投资的大量潜能，能够带动上下游产业的复苏增长，需要重点配置好经济金融资源。

经济下行，吃饭要紧，买房的事往后靠。