一线城市开始放开限购，能否激活楼市？

后疫情时代，如今中国的楼市不再是过去那个政策性楼市，但是无论市场经济规律还是大众普适人性还是依然凸显着重要作用。无论是从过去五一小长假火爆市场行情和即将到来国庆中秋旅游长假酒店市场预订数据，还是近期智能手机两大巨头华为和苹果手机发布年度新款机型的火爆程度来看，国人消费能力并不太差，至少大部分中高端收入人群，三年疫情防控和国内经济不景气等不利因素似乎对其影响较小，尤其从国庆中秋长假酒店预订数据和华为苹果高端手机销售情况看，千元级别一晚酒店和万元级别手机订购依旧火爆，500元左右中等酒店和iPhone15等苹果入门手机销售却不尽如人意，两极分化的事实已经充分证明，有钱人受形势影响较小，消费降级并不明显，基本不差钱。

由此，也不难理解，在楼市新政出台后，楼市新增二手房挂牌数量远大于实际成交量，也就是说有钱人基本都在卖房子，普通刚需改善型需求收入群体趁着政策机会捡漏买房子，不过毕竟现在房价还是相对普通家庭收入偏高，具备买房能力的需求端远远不能承载出售房产的抛盘端带来市场供给端压力。

如今，经过二十多年高速发展，中国房地产市场接近饱和，大部分包括刚需、改善型需求以及投资性需求等都基本被释放，导致有钱人并不缺房子，因为有能力随时都可以买，但是普通大众却买不起房子，同样因为没有能力无论什么时候也都买不起，在房价没有大幅下降的情况之下，这个现象依然存在。显而易见，在宏观经济下行和房价处于历史高位之下，有钱人大量抛售房产套现避险，供过于求的局面导致市场观望情绪加剧，供需双方博弈进一步激烈。

近期，国内多次出台楼市刺激政策和居民消费刺激措施，效果不尽如人意，诚然先关政策出台“立竿见影”的确很难，实际效果确实需要时间逐步显现，但是更重要的是无论楼市还是消费，远远不是刺激政策所能解决的，毕竟“巧妇难为无米之炊”，简单通过刺激手段提升需求，其边际效用随着次数增加和手段升级却在不断递减，这也是国内楼市频频出台松绑刺激政策效果却一次不如一次的本质原因。

面对不断加码的刺激手段，楼市似乎岿然不动，不排除与中国房地产市场多年来蒙眼狂奔之后积重难返有直接关系，但核心因素还是在于市场供需关系中需求端——作为市场主力的普通民众购买力却严重不足。近年来，国内贫富差距正在进一步拉大，这是一个严峻社会的现实，相较于富人消费几乎随心所欲，穷人几乎只能节衣缩食，毕竟眼下收入和预期并不太好，即便利好政策不断出台，部分人还是望洋兴叹，选择继续观望，期待价格进一步下探，少部分迫于刚需压力，咬牙勇敢抄底。毕竟，少数刚需无法托起这个摇摇欲坠的市场，特别是高高在上的房价。

古语云：一而再，再而三，三而竭。既然楼市刺激政策边际效用在不断递减，我们必须另寻出路。前期出台降低交易税费、降低房贷利率等措施固然可以降低购房人部分成本，面对高昂的房价，基本还是杯水车薪，切实提高居民实际收入、提升就业机会以及引导市场对于经济复苏预期才是关键所在。

政策如此频繁，水波仍然平静。
广州再出新政，北上深后续跟进又是大概率事件；本次房地产新政距离上次广州新政不足一个月的时间。
这也从另一方面说明：房地产政策的仅仅“蜻蜓点水”“剥洋葱”式的出招，市场已经很难再起波澜，留给房地产政策的工具箱的工具其实已经不多了。
正如业内人士描述目前房地产政策：“如果还不能一步到位，继续再扭扭捏捏了、吊起来卖，台下观众有兴趣的已经不多了”。
1、事实上房地产政策工具箱有效工具已经并不多了
我们曾经在本月初阐述过，北上广深房地产新政“蜻蜓点水”，是为了后续市场留后手。但是不到一个月，这个所谓“后手”就开始出招：广州继续新政、上海也急忙评估新政后的市场反应，这确实比我们想象的还快。
其实，一种隐隐直觉潜意识地告诉我们——房地产政策工具箱后续有效工具其实并不多了，如果继续“剥洋葱”“见市场，给政策”这种思维方式是非常麻烦的。
因为这是从供给角度来思考房地产经济，基本上没有从市场需求角度来考虑，这种思维总是认为一个潜在前提：市场一直存在巨大需求，所以政策放量要适度。
但是，我们不能忽略“政策边际效应递减”的客观存在，并且这个作用力也在呈现加速度。
2、有兴趣的观众越来越少，人间清醒的观众越来越多
一个市场的发展和健康发展，核心还是需求和供给。
房地产市场的真正刚性需求，需要政府相关部门、开发商、中介商去不断探索和挖掘。真正地把市场交给市场，让真正需要买房的人能够“顺利”地买房。而不断用政策这种调控方式，在一定程度上也扭曲了市场信息，让市场需求者陷入决策性困难。
房地产政策的频出，也让房地产市场如此魔幻，也让“有兴趣的观众越来越少，人间清醒的观众越来越多”。

——感恩这个时代，让我们享受了改革开放的红利；感谢这个时代，让我们更加人间清醒，更加热爱自己。

如果回忆一下之前每一轮房地产政策放松，可以发现，广州都是第一个响应并真的放松的，之前的认房不认贷就是这样。毕竟广州是一线城市中房价最低的城市，而这一轮房价下跌中，广州也比其他一线城市要跌得快。

这或许是这次广州多个区域毫不犹豫放开限购的原因，专家觉得广州放开了限购，其他一线城市就会跟进，也是想得有点太简单了，像北京和上海这样限购政策格外严格的城市，限购一放开，会有什么样得连锁反应，真的不好预料。

广州新政的出台，是根据市场需求，行业现状，以及国民经济发展而定的。
首先，房地产行业早已经历了黑铁时代，本身楼市价格上涨强度的合理性就已经超出了老百姓们的能力范围，加之在互联网网络水军的冲击下，压死骆驼的最后一根稻草便由此诞生。
其次在经历疫情的肆虐之后，在排斥购房的浪潮下，房地产日渐低迷。疫情影响了中国各行各业的发展，企业没办法正常开工、生产。百姓就业压力大，没有收入来源，就更没有能力和精力去想购房的事。所以就导致了房地产在很长一段时间内停滞不前。但是房地产毕竟是国民经济的支柱，刺激楼市，稳定国民经济发展，是政府出台政策的主要原因之一。不同地方的经济发展的差异，省市GPT发展标准的达标，是地方出台政策的原因之二。不难推测，其他如深圳，上海，北京等一线城市以及部分二线城市也会相应出台政策加以响应。
注意到的是，近期恒大的债务问题闹的是沸沸扬扬，几乎成了全世界关注的焦点；同样是房地产行业大佬的碧桂园，融创，过得也非常艰难。房地产行业如何重新赢得客户的依赖和信任、还清债务问题，这是他们所面临的首要任务。
在互联网技术的应用下，以电商和直播带货为主流的贸易往来，从很大程度上释放了中国人的消费潜力，在中国青年人普遍处于低储蓄时代的现实生活中，即便有住房需求，也很难具备购买力。从这样的状况下，房地产行业将何去何从？
实际上来讲，房地产不会有太大的降价幅度，它可能会以另一种形式出现，而不再以产权为首要焦点。中国房地产现象，这是美国经历过，日本经历过，韩国经历过，欧洲经历过的，所以，保持理性看待，相信明天，保持乐观！

随着中国产业升级的进行，土地政策以卖地融资为主的方式必定要改变，房地产也已经到达极限，当前城镇化已经基本完成，以后不会再有这么大的城镇化规模，只会有向超一线城市的富集，房价作为信用放大器的作用也在弱化，楼市只会慢慢去库存，不会再来一波暴涨。

这些“救楼市”的实质：
积极救市，都是在鼓励投资者、投机者拉高房价、地价、救财政收入、财政支出支撑的公务员高薪高贿。
就是不救无房者的收入、购买力，还要非法限制开发商降房价，力促购房者高价买房，为紧随而来的经济危机、金融危机输送“伟大”力量。
不炒房？多年来都是“皇帝的新衣”。