北京链家中介费率降至2%

这两天关于楼市的一条“好消息”是国内最大的中介头子链家突然高调宣布下调中介费率，从雷打不动的2.7%降至2%，而且从原来的买方单方承担改成买卖双方各承担1%，这对于买方来说等于降低了1.7%的中介费用，按照北京动辄千万的房款来说，就是节省了差不多十几万的额外支出，所以有中介奔走相告称之为“大利好”。

可这真是什么“好消息”吗？就像为啥之前链家就能强势坚持全行业最高的中介费率（对地产商的费率比这个对个人的更高的多），而且为啥以前买房人就心甘情愿向他家掏这毫无讨价还价空间的“服务费”，你要搞明白其中的逻辑，才好判断这究竟算不算利好。

我想链家+贝壳之所以能收这么高的中介费率，很大程度上并不是因为服务内容有多专业复杂或者服务水平有多高（当然必须承认，链家在向贝壳的进化中确实极大程度改善全行业人员的服务意识，如今随便哪个房产中介门店都可以是便民服务站），而在于它掌握着最多的“真房源”和“真客源”（这也得益于它的对手们的不争气），因此掌握定价权。你越着急出手的就越需要这么一个更大概率成交的交易平台的支持，就越没有谈判空间只能接受它划定的游戏规则。而买方能接受高费率的背后也代表着买方对后市房价上涨的预期，以及他们对链家控盘能力的认可。

而现在之所以链家会主动降低费率还改变收费规则，还是作为同行的中原的张大伟说的一针见血：“收费核心是看市场谁强势，……，国外主流是单边代理，一方代理乙方，所以收费当然就是单边”。结合最近看到的在各地普遍放松限购限贷以及调整存量房贷利率政策等诸多利好政策下楼市的表现，就连苏州经济这么强劲、人口这么年轻的城市二手房市场都一片冷清，你就知道是为什么了，现在能把房安全出手及时回笼现金的都要烧高香，怎么还敢指望房价会继续上涨，还想买方多付佣金？有朋友援引国家统计局原副局长贺铿近期的发声“现在房地产供应过剩，14亿人可能住不完，这么多空置房子再要大力发展房地产是不明智的”，连国家统计局这么宏观的部门都看到了这么微观的变化，就说明市场已不可逆转的进入存量时代，必然是买方市场，出钱的人说了算。有朋友就说，也许再过不久就该改成只向卖方收费了。

这其实并不是什么奇怪的事，比住宅市场更早进入存量市场的商办市场早就是这样的规矩，谁主动谁去找的中介就该谁交中介费，绝对不存在两头收费的中介。而进入存量市场，商办市场的经验也告诉我们，一定租赁规模远大于买卖，一定是一二线城市远大于三四线，一定是核心地段的活跃度远大其他地区，住宅的选择面会相对广些，但也不会偏离这个大的逻辑。我这边最近接到两个央企的咨询信息可以作为侧面的验证，其中一家是做文旅地产闻名的，他们反馈的意见是“以后坚决不碰文旅地产，尤其是一线、1.5线城市之外的项目”；另一家是做基础设施建设出身的，最近被动开始大规模进入城市更新，“完全不知道该怎么玩，却知道只有这里还可以玩”。你看“不差钱”的央企都在做这样的抉择，你觉得还存在别的可能吗？

回到链家这个话题，存量时代民企有可能靠收服务费生存并发展壮大吗？个人以为进入存量时代民企的生存之道几乎就只剩下拼服务拼产品这一条道，要么就像贺局长说的今早转型（或者转行），要么就老老实实打造自己的服务能力，靠服务从这有限的微利市场中分一杯羹。微利就意味着赚钱会很难，只有能拿出比国企更高的效率，做出性价比更高的产品，才轮的着上桌吃饭。既然连链家这样修成了平台的垄断者都愿意向市场低头，谁还有资格去傲慢呢？

其实不是坏事，一切不过都在回归常态，一切不合理的暴利都将在大洗牌中清洗干净，剩下来的就是接受平均利润的公平交易。要想比同行活的更好一点，活的更长一点，就多修修内功，看看老天爷是否赏饭吃吧。

链家的费率此前也能谈，一般2.5%或者2.4%都能成交。我上次买房，很轻松谈到了2.5%，再往下就很难了，我也没再继续砍价。这次官降到2%，力度不小，但未来议价空间可能就不大了。

至于买卖双方各负担1%的这个操作，我个人并不看好。“羊毛出在羊身上”恐怕是未来大概率事件，卖方只需要把中介费放到房价里通盘考虑一下，在买家砍价的时候稍微强硬一点，这个钱实质上就不用出了。当然对于一些特别着急出手的，房屋质量不是那么好的房子，也许卖方是真心实意愿意出这个中介费的。

总之，高高在上的链家也终于要降价了，这无疑是大好事。压力会给到那些小中介，本来他们的中介费就在1-2%之间，现在恐怕要进一步下调才能保住市场份额了吧。