美国购房负担能力降至历史新低，房价高企

随着美联储不断加息，抵押贷款利率几乎翻了一番，目前在 7% 以上，阻碍了年轻一代人目前的购买力。房价飙升的同时需求下降。根据银行业数据显示，今年第二季度，抵押贷款债务占可支配收入的比例达到 65%，而 20 世纪 80 年代仅为 45%。负担能力仍将是未来最大的挑战，住房有限、房价高涨，将带来社会不稳定因素。

美国银行经济学家表示，早在 20 世纪 80 年代，通货膨胀率就很高。20世纪80年代，CPI年均上涨14.8%。作为回应，美联储提高了利率，导致抵押贷款利率在此期间徘徊在 9% 至 18% 之间。当前房地产现状与四十年前有一些关键的相似之处。美联储认识到通货膨胀是一个大问题，因此提高了利率。让抵押贷款利率几乎翻了一番。

另据房地美（Freddie Mac）的数据，美国30年期固定按揭平均利率上升到7.31%。这是自2000年12月中旬的7.42%以来的最高利率。对于美国购房者来说，利率的上涨再次削弱了他们的购买力。购房需求比去年同期低27%。随着利率的上升，美国开发商情绪信心指数持续下跌，已经有美国建筑商加大了对潜在买家的吸引力，以刺激销售。今年9月，32%的建筑商降低了新房的房价这是自2022年12月以来降价的开发商占比最大的一次（35%）。

当前通胀虽有所缓解，但仍远高于央行 2% 的目标，美联储可能不得不维持比原计划时间更长的高利率水平。去年30 年期按揭贷款的平均利率几乎没有超过 3%。今年美国的按揭贷款利率急剧上升，再加上房价仍在攀升，与去年相比，每月的住房贷款支付增加了数百美元，这大大降低了许多潜在购房者的负担能力，导致美国房地产市场今年持续低迷。