次贷危机以来最萧条的一年：美国楼市成交跌入冰谷

中美作为世界上最大的两个经济体，各方面的表现，都会引起外界的关注和重视。特别是与经济发展、居民生活密切相关的领域，更会成为关注的焦点。譬如楼市，就都被外界所关注，也为外界所重视，很多人都在对中美两国的楼市进行比较与分析。

呈现“冰火两重天”格局

先看中国楼市，虽然政策频出，按照中原地产研究院发布的数据，仅9月一个月时间，各地就累计发布了房地产调控政策超175次。其中，核心政策是8月底9月初各地开始井喷的“认房不认贷”。特别是一线城市纷纷出台“认房不认贷”政策，被认为楼市调控政策已经放宽到顶峰。但是，从实际效果来看，似乎并没有想象的那么好，政策的威力并没有预想的那么强。中指研究院发布的最新数据显示，2023年1-9月，TOP100房企销售总额为48501.0亿元，同比下降10.3%，降幅相比上月扩大1.7个百分点。其中TOP100房企9月单月销售额同比下降24.1%，环比增长24.8%。与此同时，9月百城新建住宅环比上涨0.05%，同比下跌0.10%；二手住宅环比下跌0.44%，同比下跌2.59%。也就是说，房价整体仍呈下跌趋势，从交易量看，9月份有所反弹，但与政策的力度相比，明显不成正比，市场仍呈现整体低迷状态，“金九”的特征没有显现。

反观美国楼市，却出现了购房成本大幅上升与房价持续上涨的“怪现象”。一方面，美国30年期房贷利率水平飙升，已逼近8%，对于一直奉行低利率的美国来说，可不算低了。以300万元人民币、30年期等额本息的贷款额测算，在现行房贷利率下，购房者每月需要还款约2.1万元，而此前美国购房者按揭贷款利率不到3%，每月仅需还款1.2万元左右，每月相差9000元，一年就是10.8万元，30年就达到了32.4万元，是一笔很大的开支；另一方面，按照美国近日发布的标普凯斯-席勒全美房价指数显示，2023年7月，美国全国房价综合指数创下历史新高，当月该指数环比涨0.6%，同比涨1%。也就是说，要想购房，不仅需要支付很高的房贷成本，还要承受创新高的房价成本，购房的负担之重，可能会令美国购房者不堪重负。

不难看出，中美两国的楼市，正呈现“冰火两重天”格局，美国楼市“火”得不可思议，中国楼市“冷”得难以理解。这两种现象，是中美两国都不希望看到，却又难以避免的。只是，可能出现的结局会有比较大的不同。如何分析两国楼市的走向，如何看待两国楼市出现的现象，对解决楼市问题非常重要。

未来结局存在较大差异

应当说，中美两国楼市出现的现象，都是不正常的，甚至可以说很不正常。导致美国楼市贷款利率大涨、房价攀升的原因，是存量贷款利率很低，居民不愿售房，导致市场出现严重供不应求现象，房价上涨。中国则刚好相反，房贷利率降低、房价下跌，居民不愿存房，抛售住房者增多，带来市场出现比较严重的供过于求现象，从而给购房者带来“降价”的更多期待，等待观望情绪加重，从而使房价进一步下跌。

就美国楼市而言，可能是繁荣的结束。至于是不是危机的到来，则要看美国政府会如何采取防范措施了。我们并不想去分析美国楼市有怎样的变化规律，10年一变也好，20年一乱也行，单就目前出现的贷款利率大涨和房价攀升现象来看，肯定是不正常的。一旦通货膨胀得到有效控制，美联储进入降息通道，美国楼市的繁荣就有可能戛然而止，存量房拥有者不会再“惜售”，购房者则用等待观望的方式处理购房问题。中国今天的格局，会在美国楼市出现。美国楼市极有可能进入到严重的低迷状态。只是，习惯于负债购房的美国，面临的楼市压力会比中国更大，会不会再度爆发次贷危机，实在难以预料。也就是说，未来美国楼市的前景是比较悲观的，风险也是会比较大的。

对中国楼市来说，眼下可能是楼市的至暗时刻，随着房价的下跌，开发企业促销手段的增多，楼市会逐步走出低迷，步入正常轨道。但是，指望出现过去那样的量价齐升现象，不要抱太大希望。很有可能的是，量升价降，对开发企业越来越不利，对居民越来越有利，并最终形成一个比较好的平衡点，实现楼市的“软着落”。只是，这个时间可能需要3-5年。那些指望楼市现在就实现平稳运行者，可能会失望。中国楼市的未来，应当比美国楼市乐观，不会出现美国楼市今天这样的格局，实现稳定健康是大有希望的。需要做好的，就是要确保开发商不要发生严重的资金链风险，能够让开发商在艰难中安全渡过。

美国房利美和房地美两家房地产公司倒闭引发的次贷危机已经过去 15 年，次贷危机时的很多经济指标经常被引用和作为比对的基期数据。“两房”为了成功销售手里的房地产，发行了大量房产抵押债权以帮助购房者和开发商获得现金流，其中有一部分是金融衍生品和次级证券。2008 年两房危机还带来了一项金融副产品，就是影子银行业务及其监管问题，这类表外业务的余额在全球曾经保有巨量余额，在我国也已经整顿消化和规范了其中的大部分。
疫情后，美国经济一直没有实现在有规则秩序背景下的复苏。疫情期间大量发行美元，最后的高通胀和多次加息收缩了市场信用，经济运行成本增加，美债有违约的可能，产业循环与资金循环不匹配。都说明了美国虽然经济增长率实现复苏，但是产能与需求的矛盾在金融财政领域体现出来，经济金融的无序运行和竞争造成了很多金融乱象。美国高层多次表示不担忧美国经济和美债循环，对经济问题安之若素，他们高估了美国经济增长的潜能，在增长动能持续消耗的环境下，货币金融必然制约了房地产业等实体经济市场的运行。在明年，美国的居民储蓄有进一步走低的趋势，美国内部消费与投资将下挫，而海外资金流入会放缓和受滞。美国国际收支出现不均衡会倒逼增发美元，而美元货币政策的加息效应大幅度被抵消，物价上涨动能恢复并积聚，美国通胀率继续上扬。
美股仍然会上涨一段时间，美元指数处在高位造成的强势美元形势在支撑美国金融市场的牛市。美债收益率与美债价格会在一个较长的时间段内保持小幅平缓波动的行情，有可能出现收益率与价格同时坚挺的局面，美债仍然具有较强的投资价值。如果美国实体经济在产能循环和资金链上确保不出现问题，美国经济则有可能实现软着陆，美国就业与居民收入会持续向好，通胀率也有可能回归低位。关键是美国实体经济在供给侧与需求侧的增长动能要均衡，这不是简单的宏观调控能够实现的目标，并且需要一个有利于美国经济增长的全球经济环境。美国应该重塑在世界政治和经济多领域内的运行模式，改善国际形象。美国金融市场拖累中国市场，中国金融市场的资产估值和边际利润被挤压，人民币被迫大幅贬值，出口增长压力加大。但是中国经济的内生增长动能巨大，国内消费投资市场正在强劲恢复，并且中国的海外传统出口市场得以巩固和进一步拓展，一带一路带来了巨量的增长机遇。
我国前三季度 GDO 增长 5.2%，实现了原定目标，在发展中解决经济社会的问题，我国必将迎来更好的增长态势。

去年以来美联储抗通涨强硬加息政策，至今为了顶住通涨不滑坡，只能维持高利率。而且随着国际国内形势的变化，高通涨难解，美联储不排除再加息的可能。高利率让美国房屋销售大降，达到次贷危机以来新低，而且还有继续下行的趋势，也是引发关注。

美国次贷危机前十年，一直被称为“黄金十年”，经济向好，房价大幅上涨，许多中低收入家庭贷款购房,次级按揭贷款(简称“次贷”)增多，最终房价无限上涨的神话破灭，演变成2007年的次贷危机。而现在是利率上行，美国购房30年期抵押贷款利率也随之上调，让购房者承压。

目前形势看，美国避免衰退的可能性意味着美联储不会很快转向降息，故房贷利率不会出现明显下滑。惠誉评级预计，30年期抵押贷款利率今年的运行区间为6%~7%，2024年才有望降至5%~6%。鉴于长期较高的房贷利率已经成为新常态，购房者可能需要数年时间才能缩小负担能力差距。