央行行长潘功胜：房地产金融和地方债风险总体可控

住房城乡建设部党组书记、部长倪虹近日在接受媒体采访时表示，构建房地产发展新模式，这是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。他说，过去在解决“有没有”时期追求速度和数量的发展模式，已不适应现在解决“好不好”问题、高质量发展阶段的新要求，亟需构建新的发展模式。

从“有没有”到“好不好”，确实是非常大的转变，自然，发展的模式也需要转变。前提是，“有没有”转向“好不好”的依据是什么？就像中国已经步入全面小康一样，不仅需要有定性指标，更要有定量指标，需要有一系列数据做支撑，譬如贫困人群的脱贫、居民的收入、人均GDP、医疗、教育等，都是需要达到一定指标的，而不是用一些定性化语言表达一下就行。

对房地产市场来说，自然也需要用数据说话，用数据来证明已经解决了“有没有”的问题。如果拿不出比较准确而完整的数据，而只是凭想象、凭感觉，那么，这样的结论，就难以令人信服。譬如住房的面积、住房的数量有多少，都是如何分布的，有多少空置房，有多少库存房，空置房出现的原因是什么，库存房又是如何形成的，等等。只有弄清楚了，才能有效证明房地产市场已经进入到“好不好”阶段。

事实也是，单纯看这些年来新建的住房，以及存量房，或许，正如相关专家和业内人士所言，已经超过了人均一套，人均面积也超过了35平方米。但是，这个人均，是否与居民收入的人均存在相同的问题，亦即相当一部分是“被平均”的，而不是相对公平意义上的平均，更不是绝对平均。这其中，拥有2套住房的家庭有多少，拥有3套以上住房的家庭又有多少，有多少家庭拥有5套、10套，甚至更多套住房的，都是需要弄清楚的。

更重要的，在拥有多套住房的家庭中，有多少是可以公开的，又有多少是不能公开的，不能公开的原因是什么，是否构成巨额财产来源不明，都分布在哪些城市、哪些小区，等等，都需要有比较清晰而明了的数据。也只有掌握了这些数据，才能较好地得出房地产市场是否已经完成了“有没有”阶段的任务，步入了“好不好”阶段。

尤其需要决策层思考的是，在房地产市场已经出现了人均超过一套，但又有大量居民没有住房的情况下，就更需要摸清房地产市场的家底，对所有住房进行实名登记、实名公告、也可以实名查询。如此一来，就有可能出现一种现象，那就是在全国各大城市，会有一大批房屋没人认领，不敢实名登记。一旦出现这样的现象，这些“无主”住房就可以收归政府所有。可以预料，这些房产的数量绝不会少。一方面，可以拿出一部分来公开销售，并将销售获得的收益用于消化政府负债；另一方面，可以将一部分房产拿来作为租赁房，解决低收入人群、新市民、年轻人的住房问题。同时，可以节约城市土地资源，减少新的商品房建设，也可以减少浪费，有效消除空置房，提高住房的利用效率。

很显然，如果出台这样的政策，是一定会具有很大的阻力的，特别是那些拥有多套住房、且这些住房都是非正常手段获得者，会成为最大的阻力。而正是因为阻力大，才更显出做好此项工作的重要和紧迫。不然，总是雾里看花，总在想当然地认为还需要建多少多少住房，市场还有多少多少潜力，会误导决策、误导政策取向的。所谓从“有没有”转向“好不好”，也是拍脑袋，没有正确的数据做支撑。

那么，决策层能否下决心解决这个问题，把房地产市场的底数摸清楚，把住房的数量和分布弄清楚呢？这也是反腐必须迈出的重要一步，是公平住房资源分配、实现财富均等化、完善财产登记制度必须迈出的重要一步。只要不摸清住房家底、不弄清楚住房分布情况，财产登记制度就不可能真正成为消除腐败的大杀器。

构建房地产发展新模式，摸清房地产市场家底是关键。家底不清，构建房地产发展新模式就方向不明、路线难正、措施难实、手段难稳。因此，必须把摸清家底、实名登记、公开数量和分布情况，作为构建房地产发展新模式的前提工作，不折不扣、一步一个脚印地抓好、抓出成效。

近时期，地产界的动荡和地方债状况让经济承压，市场情绪不佳。此次潘行长在金融街论坛年会上关于房地产和地方债总体可控的表态，也是给市场吃了定心丸。这也为落实中央金融工作会议精神，维护金融稳定，促进经济持续向好起到积极促进作用。

从前三季度我国5.2%的GDP增速，也为全年5%的预期目标达成奠定了基础。我国超120万亿元人民币的GDP总量，能保持较高增速，也为化解地产风险和地方债提供了动能。潘行长特别强调，通过货币信贷合理增长，结构持续优化，降低贷款利率水平等举措，对加快我国经济恢复和生产消费回升提供有力有效支持。

尽管一些风险总体可控，但是货币政策在平衡短期与长期、稳增长与防风险，保持货币信贷和社会融资规模合理增长；积极盘活被低效占用的金融资源，提高资金使用效率；持续加大对重点领域和薄弱环节的支持力度，用好各种金融政策工具，支持各领域经济健康发展；同时完善金融风险监测、评估与防控体系，健全具有硬约束的金融风险早期纠正机制也是长期艰巨的任务。

直击要害

近日召开的中央金融工作会议，重申要加力建设现代化金融强国。现就金融市场工作的几个需要加强的问题阐述如下。

第一，信贷市场不良资产的防范与处置需要防微杜渐。
我国银行业已经具备了成熟的不良资产确认、防控和化解处置的一整套方法措施。从计划经济体制下各自为政处置风险资产，到建立四大资产管理公司剥离国有大行呆账坏账，再至今建立符合股份制公司治理机制的现代化不良资产防化机制，进步斐然。当前我国已经有大小银行机构超过 4000 家，信贷业务量大庞杂，监管难以事无巨细、面面俱到的实施穿透式持续性监管。因此，需要整章建制，加强落实规章制度。对信贷活动的细枝末节加以规范，不能为了完成信贷指标而放松管理。现在有一个问题是贷款展期和借新还旧的规范问题，因为这掩盖了实际不良资产率的数量，把不良资产延后处置不符合会计处理的权责发生制原则，也不能真实反映银行的资产质量状况。在最大限度的给借款人增加营收空间的前提下，应该加强对逾期贷款的清收力度。

第二，银行净息差控制与利率政策的匹配。
今年前三季度连续降息降准，存款利率与贷款利率同时调低。由于银行负债端利率浮动空间小于资产端利率，加上现在资金流动性充裕造成部分机构信贷头寸积压放不出去，所以银行的贷款利率下浮幅度更大。上述造成了银行净息差收窄，加上银行线下运营成本上升，进一步使利润率收窄。在银行负债端，低利率政策造成客户存款意愿降低，富余资金转向银行理财或者购买实体产权类资产，这降低了银行短期流动资金占负债端的比例，制约了银行资金融通的灵活度。从目前经济形势看，在中短期内几乎不可能有升息计划，净息差调整将是长周期内的调控目标，对银行经营也是长期持续的紧束压力。

第三，保险资金投资路径的优化问题。
近期国内保险公司资金（特别是寿险公司长期资金）大力进军资本市场和实体投资领域。险资入市存在平衡风险与收益的问题，在当前全球经济形势波动不定的格局下，各类投资的风险因素都在上升，有些投资收益率高度不确定。保险公司对经济社会的稳健运行发挥重要的缓冲器作用，如果保险公司的资金链和经营收益受到损伤，有可能酝酿出局部金融风险，投保人的财产和人身保障也受到影响，并且制约保险业务的可持续开展。因此，需要优化保险资金的投资路径，在巨额险资多元化投资的同时，扩展银证保合作，开拓实体经济投资路径，让险资为国民经济发展发挥更多正能量，同时提升险资运用收益能力。

第四，不同证券期货公司的业绩悬殊巨大，不利于资本市场机构投资者的稳健。
部分中小型证券期货公司盈利额降低明显，由于公司间广泛的交叉投资以及投资标的价格的敏感性，少数经营有问题公司的财务风险有可能在行业内传染。这需要提高各类证券期货公司的资产管理和资本运用水平，做到安全性与盈利性的统一。在业务上开展优化组合，鼓励各类公司交叉持股，先进带后进，以大率小，促进证券期货公司均衡充分发展，多培育大型公司，加强有规模效益的经营意识。

第五，警惕国际金融市场交易风险，防止流动资金被套。
由于美国高利率和经济增长较为强劲的大环境，美元升值，美债价格降低而收益率维持在高位，美股持续上涨。在当前美元和美国资产价格处于高位的状态下，有人认为是买入和持有美元美资的好时机，可以在未来带来好的收益。其实上述是高位接盘的不理智投资交易行为，高位接盘时资金被套的可能性很大。在明年上半年美元和美国资产可能有一波回调下跌，前期的投资者有被剪羊毛的风险。我们应该多关注国内的投资行情。

第六，10 月 CPI 负增长，有可能削弱消费动能，居民投资将向风险增高的方向迁移。
受天气晴好农产品供应充足，节后消费需求回落等因素的影响，10 月居民消费价格指数同比降低 0.2%，而 PPI 降 2.6%。物价下跌，对供给侧和需求侧都有制约作用，同时也挤压了居民收入空间，降低消费信心。在消费动能减弱的前提下，居民富余资金将追求高收益而选择性忽视风险，并不是偏好低风险的稳健投资。上述对居民资产的稳定性和安全性造成负面影响，在市场整体投资收益率很难大幅提高的情况下，忽视投资风险有巨大的潜在损失可能。因此，应该对居民开展投资者知识和能力教育，提倡选择低风险的稳健投资，脱虚向实，首先是资产保值，其次是盈利率。

第七，支付平台对客户透支信用的管理和补偿能力有漏洞。
支付平台与消费金融业务融合，发挥促进消费的作用。但是对个人的信用透支和分期付款等行为，有一部分客户缺少信用保障能力，给个人带来征信风险。促消费应该从商家层面，提供更稳健的消费模式和商业模式，给需要的人以合理的消费。调整好消费信贷利率，做好分层分类管理，降低消费信贷成本。

第八，我国资本市场存在估值偏低的情况，有利于吸收外来投资，但是不符合投资利润率管理规则。
资产估值（折现率）取决于两个方面，一是通胀率，二是无风险收益率。我国通胀率是处在下降过程，代表无风险收益率的 10 年期国债收益率（11 月 10日 收益率 是 2.6680%） 上升，国债价格在下降，加上没有有效的风险补偿办法，我国资产价格肯定是在走低。应该说明，用降低资产估值的办法吸引投资不符合经济效率规则，是舍本逐末的投资管理方式。我国近年推出了中特估指标体系，有效的缓解了估值与盈利的矛盾，但是在部分产品、部分领域仍然存在估值与利润不匹配的问题。

综上所述，在我国全面建设现代化金融强国的新时代，要把握好投资机遇，为经济社会做出更大的贡献。