潘功胜：主动适应我国房地产市场重大转型

“对房地产市场的认知、讨论和判断，是决定对明年经济和市场走势判断的最关键因素。而当前从几乎所有角度看，房地产市场超调已是不争的事实。”12月6日，安信证券首席经济学家高善文在安信证券2024年度投资策略会上表示。

这真正是站着说话不腰疼，自己是有钱人，买个三套、五套房子不吃力。但是，对于普通工薪阶层来说，房价上涨到如此高的水平，买一套房也要掏空六只口袋，还要欠银行一屁股债，不对高房价进行调控，还有日子过吗？还有能力进行其他方面的消费吗？还能给孩子更好的教育、老人更多的关心吗？

不错，在严厉的调控政策下，房企债务过高的风险爆发了。但是，这是调控政策的错吗？难道不是房企过度扩张、过度负债的结果吗？难道不是银行过度投放信贷资金、过度与房企共同推动房价上涨的结果吗？在房价持续上涨、快速上涨、过度上涨的情况下，所谓的经济学家们，没有站出来为广大居民说话，反而为房地产市场的虚旺大喊其好，为开发商过度负债暗暗窃喜。看到房企出险了，就把责任推给楼市调控了。如果不是强调控，房价会涨成什么样，开发商的负债又会达到什么水平，恐怕不敢去想，不能去想，也不好去想，说不定，房地产市场真的要崩盘了。

实际上，目前房地产市场出现的问题，并不全是调控问题，不是调控的直接后果。此前，也进行过多轮调控，只要政策稍稍放松，市场立马亢奋，房价也会迅速进入新一轮上涨。但是，为什么此轮调控会让市场持续低迷呢？真的是调控作用的充分体现吗？显然不是，至少不是主要因素。真正的原因，是购房者觉醒了，购房者觉悟了，购房者理性了，购房者不想再被开发商牵着鼻子走了。如果不信，可以去做一次全面深入的调查，看看还有多少人愿意负债购房，愿意去当“房奴”。特别是90后、95后、00后，愿意当“房奴”的比重越来越小，过好当下，才是他们的首要选择。

正是因为广大居民的观念发生了很大变化，丈母娘不再需要女婿有一套属于自己的“房奴房”，年轻人也不再把购房作为生活的最重要目标，父母们也开始想着如何让自己生活得更幸福一些，因此，购房的热情已经远不如调控前。调控的作用，只是建立在广大居民购房观念转变的基础上。反过来，广大居民也借助调控政策让自己的观念进一步转变。越来越多的人，开始从租房中品味到生活的快乐和幸福，并与“房奴”们形成了鲜明的对比。

广大居民觉悟了，觉醒了，理性了，对开发商来说，自然是最害怕，也是最担心的事。因为，他们的“辉煌”，都是建立在购房者的痛苦之上的，是建立在“房奴”的省吃俭用上的。一旦广大居民的购房欲望下降、购房热情降低，开发商的日子也就会越来越难过，最终把隐藏的风险全部暴露出来，把掩盖的矛盾也暴露出来。其中，资产虚构、债务暗藏的问题，被彻底揭露。

作为首席经济学家，高善文同志没有更多的站在广大居民一边看问题，而是充当开发商的代言人，一屁股坐在开发商一边，认为房地产市场已经超调，实在是不太应该，也很不实事求是。尤其在恒大发生严重危机，许家印转移了财富数百亿的情况下，仍然看不到开发企业风险的本质，而只看到风险的表象，可能与经济学家的身份相悖。我们并不希望高善文同志偏向广大居民，至少不应当成为开发商的代言人。把对房地产市场的认知、讨论和判断，作为对明年经济和市场走势判断的最关键因素，也是捡芝麻、丢西瓜的观点。中国经济明年的走势如何，要看实体经济、看制造业、看中小企业，而不是房地产企业。眼下，房地产企业只能说是累赘，而不能说是决定经济的关键因素。

对房地产市场的风险，要用句广告语的话，就是要对房企狠一点，要让他们切实负起责任，而不是像许家印那样，只对自己利益负责，不对购房者利益、银行利益、国家利益负责。如果这样，就得对他们实施调查，责令其将私人资产拿出来偿还债权人的债，而不是利益归他们、风险和债务归国家、归银行和其他债权人。

从最近几条新闻结合着看，能看出来，最近银行业对房地产市场非常关注。几个国有大行纷纷跟房地产公司开座谈会，商量怎么对其给予金融支持。央行行长出来发声，要主动适应房地产市场的转型也是一样，这都说明了银行业对房地产市场的依赖程度非常高，房地产市场状况的改变，对银行业业务运行影响非常大，而在房地产市场下行，风险加剧的时期，银行业也得注意防止房地产业风险扩展到自己身上。