上海楼市两条重磅消息齐发

上海市今年的楼市新政首发，吹响以城市更新为引擎的号角，紧随其后，为满足居民刚性和改善性住房需求的住房公积金个人住房贷款政策，在寒冬中给新年楼市吹过一缕暖风。

从年前年后政策对比看，最大的变化是降低二套住房首付比例。此前是，二套住房认购公积金贷款首付比例分别为50%和70%（根据普通住宅和非普通住宅），而现在降低到50%。让一些改善型住房或认购大户型的二套房，也可以享受公积金贷款的优惠政策，进一步降低了改善型住房的首付比例，更好通过公积金资金来解决换房和改善型需求。

针对自贸区临港新片区和6个行政区，此次政策和之前上海商贷政策一样，采取了更低的首付比例，即40%，这也有助于此类区域更好降低换房成本，体现了职住平衡等功能导向。数据显示，2023年12月上海新房成交环比增长38%，在一线城市中位列第一；二手房成交规模环比增长12%，在全国18个重点城市中增幅居前。上海最新发布的公积金政策，给楼市带来利好，城市总规将推动上海楼市新年良好开局。

2024年的开年爆款剧非《繁花》莫属，王家卫首度指导的电视剧，用三年时间聚一批演技步入成熟期的中生代演员再加90岁出演的老戏骨游本昌，再加上上海人出演的上海话版老故事，很难不地道，很难不火。我也是看了这部剧才知道原来上海还有一条黄河路，原来它在九十年代的上海是那么重要。

我第一次到上海是1998年，印象最深的还不是刚刚落成不久的东方明珠塔，而是公共汽车上售票员操的一口上海话，根本就听不懂，只能自己小心的盯着站牌，才不会坐过站。当时对上海的印象就是排外，十分庆幸当年高考选择的是去北京，而不是离家更近的上海。可是不知怎么，这次《繁花》出来我却是坚定要看上海话版，竟然就在那吵架一样的上海话中理解了上海，理解了那个年代。

《繁花》的背景年代有清晰的交代，就是92年小平南巡前后。剧中也有意展现那时出现的各种机会，以及各种趁势而起的“投机分子”。最近公司法做了最新的修订，据说实缴资本这点就是为了防止皮包公司。其实皮包公司的出现要早得多，比如剧中阿宝靠一身行头租一间酒店客房当办公室的那个公司，不就是一个典型的皮包公司？坊间传说，大约在相同年代，潮汕人黄光裕就是靠租一辆大奔在北京的商场打下一片天地，才有后来的国美，才有后来锒铛入狱的前首富。

我搜了一下典故，发现原来黄河路的火是和私营饭店的兴起密不可分，首先是美食崛起，然后是与生意场密切相关的饭局文化，然后才有纸醉金迷灯红酒绿。黄河路上曾经有一家非常有名的餐厅叫“阿毛炖品”，它之所以有名并不是因为菜有多好吃，而是因为它是上海滩前首富周正毅女朋友毛玉萍开的店，就像《繁花》剧里玲子和阿宝合开的那个夜东京，人们来这里吃饭已经不是为了吃饭，而是为了见人，阿宝在不在，阿宝过的好不好，决定着饭店的生意。据说，随着周正毅的入狱，阿毛炖品也就从人们的视线消失，就像如今的黄河路，已经没有人记得这里曾经有过的繁华。

剧里李李的“至真园”原型是苔圣园，位置极好，就在黄河路的把角（所谓“金角银边”），就是在剧中描写的时间1993年开业。在苔圣园老板的眼中，周正毅的阿毛炖品显然是入不了法眼的，周对外宣称自己的店一年能有近千万的利润，比阿毛炖品规模大三倍，生意也是最好的苔圣园立刻就打了他的脸，说我们这样的店一年才勉强够1千万的利润，侬不要吹牛皮好伐！这就是上海老板，既有胆大捞世界的，也有实打实老实做落地生意的。只是随着黄河路的没落，虽然苔圣园成了最后剩下来的那个，却也谈不上“剩者为王”，时代的大潮席卷而过，九十年代的上海滩早已和更久远的历史一起隐入尘埃，成为作家笔下的文化记忆。

在众多因《繁花》而出现的点评文章里，我特别关注了公号“上海房地产观察”写的一篇文章，题目是《<繁花>如烟：为什么我们怀念90年代的上海？》。文章里写道：“为什么我们怀念90年代的上海？因为90年代的上海可以整条街装满霓虹灯；因为90年代的上海可以过年放烟花、迎财神放烟花、开业放烟花、结婚放烟花；因为90年代的经济市场化改革彻底激活了上海，屌丝可以逆袭，取消了很多束缚经济的管制，市场经济活起来了，上海和中国才能重新回到世界舞台的中心。”他最后提到了一个很现实的问题：《繁花》的爆火一定会让黄河路重新回到人们的视线，对于这样一个有传奇色彩的地方，如何才能让它重新焕发光彩？“应该让每一个人都感受到现在是比三十年前更好，这很重要”

果然是同行才会如此关注一个街区的兴衰，才会想到街区的繁荣与城市地位的关联，这就是城市更新的意义。就在昨天，2024年的首个工作日，上海就召开了一个全市城市更新推进大会，提出以城市更新为牵引，为突破，激发新活力、展现新气象。你看，总有比你站的更高、看的更远的人，他们知道上海这座城市未来应该向何处去，相信不仅是黄河路，更多曾经被蒙上灰尘的老街都会重新找到它在新时代中的新定位，重新焕发活力。

也就是在这两天，城市更新圈里流传着一则令人兴奋的消息，去年底刚刚开业就爆火的城市更新项目鸿寿坊，已经将项目公司65%的控股权转让给险资大家控股，转让后瑞安获得净现金收益约11.99亿元。这则消息令人兴奋的点在于：其一，在商办大宗交易异常清冷的当下，一个新开业的项目竟然可以如此快的完成变现！其二，很明显这次交易是凯德出售来福士于平安的模式复刻，同样是金主的置换，同样保留了资产管理方的小股操盘权；其三，城市更新原来可以不必等到REITs市场的普惠就可以完成自我的投资闭环，前提却是必须更精专且更懂在地的运营。

看过这两则消息再回过头来看《繁花》以及看似没落的黄河路，不禁会释然一笑，原来这就是“俱往矣，数风流人物，还看今朝！”过去的繁华，若是如周老板那种不可持续的昙花一现，就让它过去吧！走了黄老板、潘老板、李老板，还会有更多的新阿宝会在上海滩崛起。只要城市仍在按照人们喜欢的样子更新着，只要机会公平的向所有市场参与者开放，只要聪明加勤奋仍有用武之地，上海就还是那个属于世界舞台的上海，中国就还是那个二十一世纪最不可小觑的国家。

我们要相信，每一代人都有每一代人的繁花，向前走，莫回头！

屁用没有，鼓吹什么？