上海优化住房限购政策，有多大效果？

最近看到一篇文章《只有房地产才能救经济》，作者看完中国金融四十人论坛举办的宏观政策研究报告发布会的直播，特别是社科院世政经所副所长张斌、国投证券首席经济学家高善文等主讲嘉宾的发言，得到一个结论：只有房地产才能救经济。

张斌的报告题目是《走出低通胀才能走进经济繁荣》，他指出，2024年经济运行仍面临严重的需求不足挑战，能否走出低通胀是关键。若要实现2024年的合意经济增长和通货膨胀目标，必须扩大总需求，无论是扩大消费还是投资需求，都要落实在信贷增长上面。有三点非常关键：一是财政政策发力，政府举债总规模不低于 11 万亿；二是充分降低政策利率，社会融资规模增速目标应在11%以上；三是供求两端同时发力稳住房地产市场。

随后是高善文博士的演讲，他指出当前宏观经济的核心问题是尽快恢复一手房市场功能，他认为中国二手房市场已经触底企稳，指出二手房市场去年成交放量，说明已经完成了此轮房地产调整周期的修正，对中国经济有着正面的影响，但一手房市场却仍然在调整的路上，成交量也在继续萎缩。他认为，对照二手房的调整情况看，如果政府能够充分消除交付风险，彻底阻断房地产企业的流动性风险，并引导一手房市场价格充分调整下修，那么一手房市场的企稳是值得预期的。“从这个意义上看，我认为当前宏观经济的核心问题是要尽快恢复一手房市场的功能。”他说。比较有意思的是，直播时高博讲到这儿，对着张斌说，如果一手房市场功能恢复了，你说的许多(经济）问题都可以结束......

显然，从两位学者的观点可以看到，作为关联众多行业的龙头行业，房地产行业如今面临的问题已不是一个行业的问题，房地产行业目前出现的问题也并非简单的企业流动性风险，而是整个市场信心问题，必须尽快恢复市场的正常运作机制，让市场回到稳定状态，恢复正常的消化功能，这样房地产行业才能稳定，以房地产为主要财富的民众对于经济的信心才能恢复，才会有房市、股市的健康发展，这才是“只有房地产才能救经济”的要义所在。

应该说，有关方面已经看到了这样的问题所在，所以及时做出了政策调整。1月26日，住房和城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会。会议明确表示，要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。紧接着，1月27日，广州打响一线城市“大户型”限购松绑第一枪，印发《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，《通知》提出：全广州，建筑面积120平方米以上住房在限购区域都不限购，名下120平方米以上住房，也不计入限购套数；支持“租一买一”“卖一买一”名下自有住房，只要出租或者挂牌到中介平台就不计入限购套数；对于具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理，核查名下房屋套数以合并登记后为准；商服类物业可以转给个人，不再限制（有媒体解读为“广州全面放开120平方米以上住房的限购”。

作为四个一线城市之一广州这么快的响应显然起到了很好的示范作用，当天就看到深圳的媒体在写《现在压力给到了深圳》。就在今天，1月30日，准一线城市苏州传出全面取消限购的消息，经权威媒体核实，苏州市住房和城乡建设局相关工作人员表示，购买新房、二手房不做购房资格审核，新房限售政策仍为两年，“从今天开始，不再审查套数，也不看购房资格。” 具体而言，苏州主城六区与昆山、张家港、常熟、太仓纷纷全面放开限购政策，苏州户籍与非苏州户籍市民均可不限制套数购买。

很快，我们又看到了来自上海的跟进消息：1月30日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》，规定自1月31日起，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房，以更好满足居民合理住房需求，促进区域职住平衡、产城融合。也就是说，作为限购政策执行最严格的上海如今也开始做出优化，原来非户籍购房需要以家庭为单位才能购买，现在单身的城市新青年也有了购房机会。

为什么大家如此关注限购政策的取消或松动？因为这就是扼住住宅需求市场的那双大手，它既扼住了城市化进程中流动人口置业的刚需，也扼住了中产换房的改善性需求（这也是很多城市会优先放开120平米以上住房限购的原因），而这两大需求原本就是房地产市场的正常需求，没有了这两层需求带来的梯级轮换，房地产市场就容易陷入僵局，想买的人进不来，想卖的人出不去，明明有需求，却没办法转化成购买力。你想，要想解开当下房地产流动性的困局，怎么能不从源头开闸？没有活水，只能是死水一潭！

很明显，为什么最先行动起来的会是广州、苏州、上海这样的经济发达的城市？因为它们的发展之路就是由市场推动起来的，所以深知市场的问题只有市场才可以解决，只要给市场松绑，市场就会发挥自己的能动作用。接下来不知还会有哪些城市跟进，我想谁痛谁知道，都到这个时候了，话都说到这个份上了，就别绷着了。

苏州这条鲶鱼，搅动了上海的房地产市场。有戏看了…

之前上海的限购政策中非常让人匪夷所思的一点就是非沪籍的单身没法买房，虽然有很多人为了及时买房而去假结婚，但是更多的高学历单身人士因为这一实质性歧视政策而离开了上海。但是这两年来房地产市场衰退，上海也未能例外，最近一段时间就开始为非沪籍单身人士买房松绑，在本市社保满5年的非沪籍居民 可在外环外区域（崇明区除外）限购1套住房，这一松绑松得依然是犹犹豫豫。依我看，就现在市场对上海楼市的预期如此悲观的情况下，这样犹犹豫豫一点一点地松绑，估计也起不到多大的作用。

一线城市房价高位调整回落趋势不可避免！

限购是营销手段，为了提高房价而已

上海房地产新政到底该怎么看？
上海作为中国的重要经济中心之一，其房地产市场一直是全国关注的焦点。近期，上海市政府通过调整购房政策来进一步稳定和优化房地产市场环境。这一政策的出台旨在更好地满足居民的合理住房需求，同时促进区域的职住平衡与产城融合。具体来说，新政策允许在上海连续缴纳五年以上社保或个税的非本地户籍居民，可以在外环以外的地区购买一套住房，这有助于缓解部分人群的居住压力，并吸引人才留在上海发展。此外，该政策也释放了政府对于房地产市场调控的积极态度，表明政府愿意根据实际情况灵活调整策略，以确保市场的平稳健康发展。

此次政策的积极影响该怎么看？首先，放宽非本地户籍居民的购房限制将增加市场上的潜在购房者数量，可能会在一定程度上提振市场信心。其次，由于新政策的适用范围主要是外环以外的地区，这将有利于推动这些区域的房地产市场活跃度，进而带动相关地区的经济发展。最后，随着更多人才的流入，长期来看，也有助于提升整个城市的综合竞争力。

房地产市场的政策走向又该怎么看？
首先，未来的房地产市场政策可能会更加注重市场分化和因城施策。不同城市之间的房地产市场情况会有很大的差异，因此，未来的政策可能会更加注重城市的差异性，制定符合当地市场的政策。例如，对于供大于求的城市，政策可能会鼓励开发商降价销售，减少库存；而对于需求旺盛的城市，政策可能会限制购房数量，防止市场过热。
其次，未来的房地产市场政策可能会适时进行调整。政府可能会根据市场情况和经济发展状况，适时放松或加强房地产市场的调控。在经济下行压力较大的时候，政府可能会放松调控，刺激经济增长；而在市场过热的时候，政府可能会加强调控，防止泡沫破裂。这样的政策调整可以保持房地产市场的稳定发展。
再次，未来的房地产市场政策可能会更加关注居住属性。随着人们对居住品质的要求不断提高，未来的政策可能会更加注重房地产的居住和使用属性。例如，政府可能会出台更多政策，鼓励开发商建设高品质的住宅，提高住宅的舒适度和配套设施的完善度。这样可以满足人们对美好生活的需求，提高人们的居住品质。
最后，未来的房地产市场政策可能会加强对租赁市场的支持。随着城市化进程的加速和人口流动性的增加，租赁市场将会成为未来房地产市场的重要组成部分。以自如为代表的长租公寓企业有可能会有更好的发展，政府可能会出台更多政策，鼓励发展租赁市场，提供更多的租赁房源，以满足人们的租房需求。这样可以解决城市中低收入群体的住房问题，促进社会公平和稳定。

恐怕对减少人口外流和提高购买率也起不了太大作用，看跌大环境下，跟广州政策苏州政策一样激不起水花