3月15日前，地级及以上城市要建立房地产融资协调机制

近日，根据中央有关部署和会议精神明确提出，3月15日前，地级及以上城市要建立房地产融资协调机制。会议也指出，各城市要深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，乘势而上，扩大融资协调机制成效。
这个政策的提出，确实又是一条对房地产市场发展的有力支持。可以预见的是——后续各部委具体的金融、税收政策和地方支持政策将会陆续出台。
简单来说，这是又一次从“供给侧”来支持和促进房地产市场健康发展的政策。
关于中国房地产市场发展，我们其实也发表过多篇文章和观点，我们的房地产市场也不断从火热到魔幻、魔幻到躺平、躺平到分化等等。
可以说，过去20多年中国房地产市场的发展是一部可以写进历史的故事，也是一个可以写进发展经济学的比较案例。
关于这次最新的政策，我们从两个维度为大家提供思考，供大家参考：
首先，目前房地产市场供给和需求两个维度，哪一个维度对提升房地产市场更为重要？
关于提升和支持目前中国房地产市场的发展，有观点认为“需求端”更为重要，因为人口数量下降、居民负债率提升、人均面积的增加、城市化的不断发展等因素，未来对房地产市场的需求会陆续减少。
也有观点认为，“供给侧”更为重要，中国房地产市场还是存在很大的结构性需求和改善性需求。目前，主要问题是——因为供给侧不稳定，部分房地产企业的爆雷和烂尾，是造成购房者对未来市场观望和成交量下降的主要原因。现在更为重要的是，先从供给侧发力，通过金融政策、贷款和地方支持，让供给侧的企业和楼盘，以及土拍市场的良好健康地有序运行。
供给与需求，这是经济学最基本的逻辑，也是现代商业最关键的两个词汇。
从目前中国房地产市场发展来说，无论是供给和需求，都需要一个非常重要的前提——未来预期。这个预期包括地方政府对土拍市场的预期、房地产企业对未来的预期、银行系统对房地产市场未来预期，以及最为重要的居民对未来市场的预期。
如果没有市场预期的这个前提，完全从“居住”和“改善”去思考房地产市场的需求，可能是比较片面的。只有基于预期这个前提，多角度地去挖掘市场需求，满足不同潜在购房者多层次、多结构的需求，才可能找到潜在消费者的“真正需求”。
因此，从这个意义上说：在基于市场预期和发展的前提下，房地产市场的供给侧更为关键，供给侧也是预期的一个稳定最重要要素。如果没有稳定的供给和市场预期，需求是很难去挖掘和引导的。
但是，从另外一个方面来说，如果没有一定的市场需求和成交量，供给侧这边也很难继续运行下去。
所以说，这个时候两者陷入了一个螺旋和矛盾状态，这就像先有鸡，还是先有蛋的问题。
但是，从我个人的观点来说，在目前这个实际情况和前提下，要想首先解开这个问题的按钮，还是需要从供给侧这边入手，因为这是基础性的工作。
其次，支持和抑制房地产政策不断推出和动态变化，是否在未来需要更为审慎？
我们过去20多年推出来多少个房地产政策，我们自己可能都无法去统计。
即使过去的5年，也许我们的房地产政策加上地方性政策法规，可能都超过百个了。
这种房地产政策有支持的政策，也有抑制房地产市场过热的政策；政策不断推出和不断动态变化，对房地产市场短期、中长期会带来什么影响，也许不同的人有不同的感触和回答。
“市场在社会主义市场经济中起基础性配置作用”，这是我们社会主义市场经济的基本准则。
反思一下，我们过去的政策干预和房地产市场的魔幻、躺平和分化，是因为“市场失灵”了，还是“市场未对资源配置起基础性作用”？
当然，这都是过去了的历史，我们的反思也只能是茶余饭后，毕竟多数人还是中国经济发展和房地产市场发展的受益者。
但是，支持和抑制房地产政策不断推出和动态变化，是否在未来需要更为审慎？
这一点在现在和未来，是不是需要我们去深刻思考，也需要大家一起来努力。
健康的市场、高效的市场，离不开相对稳定的政策和调控手段；我们也相信目前房地产的问题也是阶段性问题，也是我们改革开放和摸着石头过河必经的一个周期。
房子是用来住的，真心希望每个人都能享受时代发展的红利，住上自己心仪的房子。

近日，住房城乡建设部发布了《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》。《通知》要求，各地要做好住房发展规划和年度计划的编制实施工作，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。

以人定房、以房定地、以房定钱，住建部的这次定位，应当说具有一定的针对性。前提是，必须弄清楚供应与需求的关系。因为，到目前为止，包括住建部在内，都还无法弄清楚到底有多少存量房、空置房、闲置房，需要建多少新房，市场的存量房与居民的需求之间已经形成怎样的关系，还要不要进一步提供增量住房，提供多少增量住房。

以人定房，这是平衡房地产市场关系最为重要的原则。但是，眼下最大的问题，就是市场底数不清，存量房、空置房、闲置房的底数不清，居民的需求不清。这个方面的底数不清，以人定房就会成为一句空话。特别是空置房，一旦投放到市场，对市场供求关系的冲击是非常大的。如果不了解空置房和闲置房数量，盲目增加新房供应，不仅会带来市场供求关系的失衡，也会造成资源的严重浪费。最终的结果，就不是房地产市场的大起大落问题，而是经济和金融的风险问题。

这也意味着，要想以人定房，就必须对现有的住房情况进行全面调查，通过财产申报和实名登记，全面摸清楚已建住房的数量情况、分布情况，在此基础上，再决定要不要增加新的住房供应，增加多少住房供应。如果按照目前居民的购房需求，已经建成的住房，可能已经基本满足居民的住房需要了。只是有太多隐藏于各大城市不能公开的空置房、闲置房，导致住房数据不准确，决策也无法精准。

也正因为如此，必须采取强有力的措施，对现行住房情况进行调查摸底，弄清家底。必须关注的一个事实是，为什么出台这么多鼓励购房的政策，楼市依然低迷，除了年轻人的住房观念已经发生较大变化之外，最主要的是市场存量房太多，很多空置和闲置的住房，正在慢慢向市场投放。各地二手房挂牌数量大增，就是这个原因。且这些挂牌房中，不全是投资房，还有一些见不得光的“暗”房。如此一来，对市场的预测也就难以精准，相关政策的制定就容易出现偏差。

实现房地产市场供需平衡、结构合理，可不是随便说说的，而必须有真实、完整的数据做支撑，从而给政策制定和决策提供强有力的依据。在住房底数不清的情况下，任何政策都会存在差异，决策也难以精准。特别是一、二线城市，空置和闲置的住房是比较明显的，三、四线城市则主要是存量房。这些数据，是房地产市场政策的主要参考，也是决策的主要依据。而这些方面的数据，要想完整、准确，就必须通过财产实名登记来实现。

国家统计局公布的今年1月份住宅价格信息显示，一线、二线和三线城市的二手住宅价格同比降幅都超过了3%。一线城市同比下降3.9%，二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降4.4%和4.5%。这说明什么？由于二手房挂牌量的大幅增加，而需求则相对稳定，导致供求关系不平衡，房价必须下跌。如果在政策的制定方面，仍然想通过政策来护房价、保房价，风险是非常大的。搞不好，会出现房价大幅下跌现象，到时候，就真的会出现问题。

而在有的城市，因为新房售价大幅下跌，导致已经购买了同地点住房的居民想通过断供来保房价，这可不是一种现象，也不是房地产市场稳定的表现。政策制定的出发点到底是什么，已经不能再糊涂，不能再烂泥萝卜擦一段、吃一段，而必须全盘考虑。不仅要站在开发商一边、银行一边，也要站在购房者一边。给购房者一些政策优惠，不是为购房者考虑，温和降价，才是真正为购房者考虑，也是为开发商、为银行考虑。

已建成住房底数不清是一个大问题，对政策制定的影响很大。如何摸清家底，也是一个大问题，难度很大。孰轻孰重，需要有个判断。房地产市场的稳定，对经济居民很重要，对经济、金融更重要。因此，必须把摸清房地产市场家底作为首要任务，从而给房地产市场政策制定提供最重要的参考，为房地产市场决策提供最有力的依据。

最起码在房地产企业融资这块儿，跟2019年时的情形对比一下，让人倍感唏嘘。短短四五年之前，为了防止房地产市场发展过快过热，对房企融资贷款限制摆了一条又一条，就连普通消费者买房的贷款要批下来都得看额度。

没想到在房地产市场转冷的现在，中央就不说了，为了满足房企的融资需求，座谈会开了一个又一个，又建立了白名单制度，现在城市融资协调机制也在各地推行开来，现在已经遍布全国31个省份276个城市，可见几年之后，大家终于意识到房地产行业是我国经济的支柱行业了。