北京楼市“小阳春”：鸡娃家长不再追捧海淀学区房

1、开春伊始，包括杭州在内的一二线城市楼市不断迎来利好消息，包括北京在内的二手房成交量也有所恢复，但考虑到买房者的预期、经济周期、房企现金流、居民实际收入等多重因素，笔者判断，楼市短期真正见底的信号将是北京上海两大城市放开限购，到时候再考虑反转的可能性。

2、首先，从消息面上来看，3月14日杭州正式取消限购措施，考虑到杭州开完了亚运会，本身极为倚仗的互联网经济（比如阿里、直播电商）也已经告别了高增速时期，贵为准一线城市的杭州取消限购也是预料之中的，至于限购最严格的北京上海两一线城市，笔者预计在近两年内也大概率会取消限购。

3、事实上，限购的大背景是房价飙升，房子成为了居民最核心的投资品，所以才有了限购措施，假如房价不再飙升，甚至还出现了明显的下跌，房子也不再是最核心的投资品，那么限购措施也就没有必要了，之前超一线城市的香港也是直接放开楼市限购，也就不难理解了，因此北京上海放开限购基本上就是板上钉钉，只不过是个时间问题。

4、真正的问题在于，在政府不惜代价来扶持房地产和楼市复苏的情况下，国内楼市有可能避免1990年前后日本泡沫经济的楼市失落三十年吗？很多人看好房地产的未来，就是押宝土地财政，比如政府会直接购买市场上的大量商品房，这种可能性当然是有的，相信也有不少城市试图要这么做了，但是假如用香港和新加坡两个城市做标杆，其实答案基本上已经清晰了。

5、新加坡这两年房价暴涨，政府也不得不采取极为严格的税收手段，试图来平息房价的不理性上涨，但显然富人购房者不在意这些高昂的税赋，依然在新加坡买房买楼，而香港在完全放开楼市限购政策之后，房价也不过就是小幅度回暖，其根本原因就在于买房者的预期，买涨不买跌是全世界都一样的定律，在一个资金疯狂流入的城市，再严格的限购也难以对冲买房者的动力，相反，在一个资金流出的城市，限购没有了，在短暂春天之后就变成了温水煮青蛙。

6、因此，对于国内的一二线城市来说，能够媲美新加坡香港的也就北京上海，因此这两城放开限购是可以刺激楼市消费的，尤其是京漂沪漂的刚需购房者，但即使是杭州这样的超一线城市，包括周边的南京、合肥等省会城市，在虹吸效应之下，个人对于房价的未来并不乐观。

7、道理其实很简单，对于有财力在杭州换大平层居住的富裕阶层来说，在上海限购必然放开的情况下，至少他会考虑上海的房子，除非真的想要在杭州养老买房，同样的，北京周边的天津，也会面临一样的尴尬。

8、当然，考虑的华人天然没有房子就没有安全感的群体心态，对于购房者来说，假如是刚需，那其实什么时候购买都关系不大，甚至在这个很明显不是拐点的时间点进场，也是早买早享受，不需要有什么心理负担，而享受过过去20年房价红利的中年人来说，就更应该考虑房子本身的居住属性，是不是宜居，假如过了这个心理关，其实买个安全感的心理需求，就值得去买套房。

9、总之，在中国楼市的黄金二十年已经无可奈何花落去之后，关注房子本身的宜居属性，而非投资属性，将是必然，至于曾经辉煌无比的购房团，虽然不会进入历史，但也会逐渐被边缘化，至于还能活下来的房企，改善楼盘居住属性的含金量，也会是转型的必然，从这个角度来说，杭州的宜居属性显然也远超北京、上海、香港、新加坡等城市，因此假如是考虑养老的刚需，去杭州买套房也是不错的选择，毕竟人生只有一次，与其幻想重启人生，不如享受人生，买房如此，日常生活也是如此。

春来万物长，这几天很多房产专家都在鼓吹北京、深圳等城市的成交量上，说楼市火热起来了。

实际上，现在楼市小阳春”的确是来了，但并不是，他们说的那种，涨价起，房东涨价卖房子，然后购房者还眼巴巴的过去买房的这种。现在楼市里面房子能卖出去的，还是靠降价为主。所谓的小阳春成交量热起来了，说白了，还是房东在那降价换来的。

所以，楼市小阳春，没有大家想的那么热，房东那边涨价的意愿也不强烈，大家都是见好就好，靠降价走量。其实我想说，一个以价换量的小阳春，对改善楼市基本面有什么帮助呢？最后还得落到政策上。后续北京等一线城市楼市是否会有政策大招？我觉得不远了。

而对于我们普通购房者，如果房价不涨，你手上的钱，不但不会贬值，反而越来越值钱。比如以前你400万，只能买50平的房子，房价下跌，你同样的400万，却能买到更大的房子。现在不用焦虑货币货币贬值的问题，更多的，应该关心一下，如何挣钱的能力。