深圳地铁被万科“套住”

3月21日，中指研究院发布《2024百强企业研究报告》，报告显示，房地产市场仍处于调整阶段。2023年，百强房企销售总额、销售面积分别为53896.0亿元、26131.6万平方米，同比分别下降5.8%、7.4%。此外，2023年，百强房企市场份额为46.2%，较2022年微增0.4个百分点。分企业所有制来看，央国企市场份额继续提升。

这份报告，基本反映了房地产市场现状，特别是百强房企面临的资金压力。一方面，各种债务纷纷到期，给开发企业的资金调度带来了巨大压力，稍有不慎，就会出现资金链断裂风险；另一方面，商品房销售仍不理想，资金回笼速度很慢，难以满足企业的资金需求，导致万科等原本流动性很好的企业，也因为售房效果不理想而出现资金链矛盾。

也就是说，按照目前市场仍偏低迷的实际状况，开发企业的苦日子并未到头，特别是资金链随时有可能断裂的企业，还处于至暗时刻。且越是资金链紧张的企业，在购房者心目中的形象越差，信任度越低，商品房销售的难度也越大，形成恶性循环。如何突破销售难关，对开发企业、尤其是百强房企来说，是最为重要而紧迫的事。

事实上，房地产市场发展到目前的程度，对开发企业来说，也到了重新洗牌的时候，无论是百强房企还是其他房企，该淘汰的，应当淘汰。尤其是小型房企，早淘汰、早主动，能够把资源更多利用到大型房企手中，让大型房企早日摆脱困难，反过来重组小型房企。不然，谁也活不好。

眼下，管理层正在实施所谓的房地产融资协调机制，选择一些列入“白名单”的项目，报送给银行，由银行给予这些项目一定的资金支持。很显然，这是一种烂泥萝卜擦一段、吃一段的方式，只能救得了开发企业一时，而无法将开发企业从困境中救出。真正的办法，还是要横下一条心，让企业售房回笼资金。而要让商品房能够销售出去，就必须降价，让广大居民能够从企业的降价售房中感受到被尊重、被重视，而不是总让企业占据着商品房销售的主动权，让企业凌驾于购房者之上。

如果到了今天这种程度，开发企业还要端着，还要凌驾于购房者之上，那就只能等死。今天的购房者，早已不是二十年前的购房者，他们有自己的思想，有自己的诉求，有自己的目标，而不再当房奴，已成相当一部分购房者的共同想法。能够打动他们的，只有降价售房。降价售房传递给购房者的，不只是可以省一些钱，也可以让他们追回失去的尊严，让他们充分感受到，开发企业是不能永远对他们居高临下、不可一世的。在买方市场的今天，该昂起头的，应当是购房者，而不是开发企业。

我们绝无挑拨购房者与开发企业之间关系的恶意，而是对过去和现在开发企业与购房者之间关系进行了认真比较与梳理，确实感到了房地产市场火热时开发企业的傲慢与不可一世，那时候的购房者，哪怕再艰难、再辛苦、再不容易、再不愿意，也要面对开发企业随意扣动价格扳机的恶劣行为，也要忍着当房奴的艰难，贷款买一套让自己生活质量大降的商品房。因为，他们不知道明天的房价会出现怎样的变化。

有人说，开发企业也是替罪羊，这没办法，购房者面对的就是企业，随意扣动价格扳机的也是开发企业。既然开发企业愿意当这个替罪羊，那购房者自然要把矛头对准他们，否则，也对不起他们。因此，当房地产市场风向发生重大转变，开发企业不再具有居高临下、不可一世资格和资本的情况下，购房者当然也要昂起自己的头，与开发企业来一次正面对抗。过去是开发企业利用涨价控制市场、牵住购房者的鼻子，今天是购房者利用市场控制开发商企业，倒逼开发企业降价售房。钱在购房者袋子里，选择权也在购房者，开发企业当然只能降价才能确保自己不出现资金链断裂现象了。

活着，才能有话语权；活着，才能知道明天的市场会发生什么。自然，对开发企业来说，如何选择，实际已经到了十字路口，再不降价，机会就会越来越少，渡过难关的概率也会越来越小。对开发企业来说，也到了与中国男子足球队一样的状态——留给自己的时间不多了。

人也好，企业也好，既然做出了选择，就应该为自己的选择承担后果。不能说因为万科当前存在危机就一味地指责它拖累了深铁集团，而像患上失忆症似地忘记了万科曾经为深铁集团赚过多少钱。树还没倒，树上的猢狲都还想坚持一下的时候，树下的吃瓜群众反倒是先贩卖起了焦虑来，也是有趣得很。

并且，深铁集团的营收直接关乎的是它的股东和债权人的损益。如果投资者认为深圳地铁会持续受到万科拖累，那么就用行动投票-对该公司的债券说不就好。

引申地来讲，个人在做投资时，入市之初就应该清晰地知道外部舆论呼吁对公司的决策几乎是不起作用的。个人投资者能做的就是根据自己的判断，通过买入或者卖出公司股票来表态。千万不要事后诸葛地叫嚣着自己因为被投资企业可能的策略失误而账目出现浮亏。小孩子才哭闹，成年人直接行动就好。

以史为鉴：凡是曾被冠以可防可控，最终都会暴雷。