万科转让深圳超级总部地块，起拍价超22亿元

最近的市场数据很不好看，就连官方发布的数据也不再是一片欣欣向荣，其中最令人关注的莫过于社融数据的负增长，在低利率的环境下企业和个人都缺乏融资意愿，人们对于未来缺乏投资信心，超发的货币难以进入实体经济运转当中，一些地方已经按捺不住开始调控水电等基础生活费用，有人说往下发展就是典型的“滞涨”，这可不是什么好消息。

有人说中国经济如今的局面全是受房地产的拖累，而房地产行业能否企稳，光看各地竞相松绑的限购政策还没用，还得看市场是否会为此买单，还要看行业中的标杆企业是否能度过难关。最近是上市公司的年报发布季，各大公司2023年的年度业绩陆续发布，仅以两个分别代表住宅开发和商业运营的旗帜性企业万科和太古的年报来看，都出现了罕见的负增长，可见形势有多严峻！

昨天我恰好和北京的几位业内同仁一起吃饭，席间就在讨论当下的形势以及房地产行业性危机的由来。他们说的有几个观点我非常认同：1、市场出现负增长本身是件正常的事情，经济有周期，顺势而应对就好，最怕的是粉饰太平，看不见真实情况，就容易出昏招；2、行业性危机当从为了迎合金融机构的惰政而买榜盛行开始，一个虚假的排名可以换来更宽松的融资政策，彼此的合谋促成了虚假繁荣，当下所有的人都在为此买单；3、现实是各矫枉过正的结果，市场上活跃的买方仅剩国资，很多投资冲动仍是为投而投，这就埋下了新的债务危机隐患，什么时候投资能回到市场逻辑，市场风险才算真的出清。

看万科的业绩发布会，能看出郁亮是真的下决心瘦身了，具体举措有三：1、“降负债”，这是活下去的必要条件；2、“融资模式转型”，从统借统还、主体信用为主的融资模式逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式，这也是被动的改变，“保交房”的大前提下房企已很难再有跨项目间的腾挪空间，所以扛杆率会大大降低，项目的选择也非常关键，容不得闪失；3、“聚焦主业”，郁亮宣布万科将退出其它业务，聚焦综合住区开发、物业管理和租赁住宅三大主业，这就意味着曾经“八爪鱼”式的多元化尝试的酒店度假、食品、教育、养老、物流仓储、产办、商业开发运营等均面临退出的选择。

从财务逻辑上，我能理解郁亮的决策，“三大主业”是万科擅长的且已经具备规模优势、形成盈利模式、可以打通资本市场形成完整的商业闭环，各自都形成了成熟的运作平台（分别是万科地产本体、万物云和泊寓），也就是商学院教科书里所说的“现金牛”业务，在整体经营业绩不佳的情况下，当然是要保这样的业务，而断其他尚需输血甚至流血不止的“问题”业务。万科实际上的行动也是坚决的，不仅今年年初就果断的卖掉了旗下最赚钱的商业项目上海七宝万科广场，最近更是以摘牌价的七折价挂牌深圳湾超级总部基地用地，还有人猜测在万科的报表上始终标注为“长期股权投资”而没用并表处理的印力也有可能被重新摆上货架。这就是壮士断腕的残酷，即使很痛，也只能当机立断。

从企业发展战略上，我其实是对这么干净的收缩觉得有点可惜的。从王石时代只做刚需住宅的“工业化开发”的制造业模式，到郁亮时代的资本驱动多元化诸侯赛马制的大扩张模式，都是时代选择的结果，尤其是近年来往“城市运营商”逻辑做出的多元化选择，实际上是可以理解为未雨绸缪为市场整体进入存量时代而布局的“第二曲线”。可以说，大部分这样的尝试万科做的都还是不错的，就算是作为战略投资，可以投中普洛斯、印力这样细分赛道的头部企业，也是非常有眼光的。至于很多的尝试迟迟没有解决盈利模式和规模发展的问题，一方面有市场环境尚待培育的原因（比如养老），另一方面也有因企业文化冲突、公司治理机制差异而难以融合的情况。

我是觉得做减法可以，但不要回归老路，如果仅仅做一个标准化产品的制造商，万科不仅未必会比中建系、绿城系甚至碧桂园更强，而且还会面临诸如正在进入开发领域的全国最大中介贝壳+已经是全国最大的物业服务商的愿景+直接从需求出发的独立第三方公寓服务商自如的组合阻击（大家都知道这三家背后的渊源吧）。在一个已经明显收缩狼多肉少的增量市场和一个看似市场巨大但利润微薄超级考验系统运营能力的存量市场之间做选择，无疑是痛苦而艰难的。可以壮士断腕，但不要断掉通往未来的希望，该去加强的能力，哪怕现在还无法形成现金流，还是需要去培育，而且是要当重中之重的续航能力去好生培育。个人以为，万科未来的转机就在万物云和印力，一个决定城市运营能力，一个决定资产管理能力，一个会是未来的入口，一个会是未来的出口，前面已经做了那么好的布局，别因为兵荒马乱而弃了不该弃的子，那就太可惜了。

我想，这个红五月会比较特殊，既然能看到这么痛的真相，也是该痛下决定做出正确的选择的时候了。这种时候，别抑郁，别慌乱，别自乱阵脚，别病急乱投医，最坏的事情都发生了，后面就可以耐心等待好事发生。如果你现在还不知道该如何做决定，建议你给自己放个小假，不妨走出来多看看多听听，也许你就明白路在何方了。下周，杭州，西溪边，让我们一起边走边看。关于未来，我们一起去找个答案。

30年的使用年限，如今已经过去了7年，差不多算是打了个75折，而从价格上，原来31.37亿元的买入价，如今22.35亿开始起拍，也差不多就是打个7折，这看上去似乎也合情合理。

很难说这块地能不能转让出去，但连万科都开始卖地了，还会有谁来接盘呢，恐怕只有国企开发商了吧。当然，好的是这块地位于深圳市南山区，而深圳是一个充满活力和发展机遇的城市，也许这块地并不难卖。

当然我脑洞大开一下，也许现在哪家企业能够帮助万科度过难关的话，未来也许万科也会帮助它的，甚至等万科业务转好的时候，也许还会再收购这部分资产。所以现在去接盘万科的资产，其实倒也不一定要去考虑那么多。