房地产迎来史上最重磅政策组合，3000亿能否撬动市场？

5月17日，国家统计局公布2024年4月中国经济增长数据。何立峰出席全国切实做好保交房工作视频会议并发表讲话，之后举行国务院政策例行吹风会。 

房地产仍在“磨底”。4月房地产投资当月同比进一步下降至-10.5%，70大中城市新房和二手房房价环比分别下跌0.6%和0.9%，跌幅均创2015年来新高。全国房地产待售面积达到7.46亿平，已超过2016年2月创下的高点。房地产呈“供需双缩”，房价下跌与销售下降形成负循环。最新政策主要从三个方面做出安排：继续推进“保交楼”；开始推动“去库存”；允许回收已售土地。

我们认为，推动房地产去库存和促进房地产市场企稳，还有几个问题有待明晰：1、房地产“收储”所需的资金量级可能更大。我们估算，假设各地按照二手住宅均价收储，目标是将库存去化周期拉回合理区间的上限，那么一年内需“收储”解决的住宅库存达到接近1600万平方米，对应所需收储资金为2.7万亿。如果将二手住宅挂牌量增加的问题考虑进来（会对新房销售构成挤压），所需资金规模将更大。彭博新闻社记者在发布会提问中引用分析人士也预计，住房去库存所需资金在1万亿元至5万亿元之间。那么本次推出的3000亿元保障性住房再贷款资金体量也许不足。2、房地产库存的分布与保障性住房需求的分布可能存在差异。根据CRIC报告，2024 年 3 月一、二、三四线城市存销比分别为 19.2、21.6 和 33.1 个月。三四线城市依靠“收储”解决问题的紧迫性最高、一线城市则最低。但从人口流入、产业支撑的角度，一、二线城市的保障性住房需求势必更大。这种错配也许会影响“去库存”政策的效果。3、财政资金支持尤为必要，项目收支如何平衡是个关键。综合考虑运营成本、空置率及租金回报率，保障性住房的运营收入未必能够覆盖贷款利息成本。诸葛找房监测的重点50城2023年租金回报率约1.95%，假设商业银行以同期个人住房贷款利率（一季度为3.69%）提供资金，那么中间还需要财政提供1.74%的贴息。按照前面对所需资金体量2.7万亿的估算，所需资金至少在470亿/年（如果财政贴息扩大到2%、资金体量5万亿，那么需要财政资金1000亿/年），这是不考虑还本情况下的最保守估算。此外，本次提出的地方政府收回收购已开工未竣工的存量土地，也同样涉及地方政府资金来源的问题。这可能需要放在新一轮财税体制改革的背景下来解决。

经济数据方面，4月生产好于投资，有利于产能利用率的回升；内需消费仍处于复苏轨道，助力工业产销率回升至97.4%；外需出口增势较好，对中国经济稳增长发挥了重要作用。不过，近期外部经贸环境承压，对下半年出口持续较快增长增添了不确定性。当前，经济下行压力主要集中在房地产领域，其次表现为基建和制造业投资的增长放缓，产能利用率下降对制造业投资的压制作用已有所体现。房地产“去库存”需要更大政策力度，财政政策亟需加快发力。 

上周五，房地产救市政策打出新的阶段性高潮。

“保交房”工作会议后，住房城乡建设部、自然资源部、人民银行、金融监管总局纷纷出台相关配套政策：取消房贷利率政策下限，下调公积金贷款利率和房贷最低首付比例；新设立3000亿元保障性住房再贷款，最终用于带动地方收购已建成未出售的商品房；“组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房”，“酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困。”

在所有救市政策中，政府财政或者货币当局直接出手，永远是终极杀招。这意味着通过松绑、畅通、减负来刺激市场的固有需求已经效果有限，只有公共部门代表全体国民以显性税或者铸币税为代价，拿出市场之外的增量资金去直接拉动需求，才能有效解决“市场失灵”的问题。

地产困境全面爆发已快满三年，期间各种“市场化、法治化”手段出台了不少，但真正意义的救市可能在2024年才展开。半年多前，就有类似声音，“靠逼着开发商自己保交楼可能是不足够的，财政出钱，地方政府自己买断烂尾楼来保交楼可能才是有意义的。”

但抛开道德风险，这个方案也困难重重，核心问题就是谁出钱埋单？救市资金不是大风刮来的，它也是有成本的，成本不体现在显性就会体现在隐性，不体现在近期就会体现在远期。地方财政早就在习惯过紧日子了，甚至可以说，某地的房地产越困难，那么大概率该地的地方财政也越紧张，隐性债务压力也越巨大，就越没有余粮去自行托底。而这次，政策层给出一个真正具有可操作性的方案路径。

自然资源部将出台政策，明确支持地方政府按照“以需定购”原则以合理价格收回企业无力继续开发的闲置土地，或者收购司法以及破产拍卖中流拍的土地用于建设保障性住房，还可以用于建设公共配套服务设施，改善周边住宅配套条件等，并可通过地方政府专项债券等予以资金支持，享受保障性住房税收优惠政策。由央行提供低成本再贷款资金（规模3000亿元、利率1.75%、期限1年、可展期4次），激励21家全国性银行机构（国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行）按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款（带动银行贷款5000亿元），支持收购已建成未出售的商品房用作配售型或配租型保障性住房。

我想，这就是市场心心念念的真金白银了。前者是财税政策作用于回购土地，资金来源是地方政府专项债券；后者是货币政策作用于收购成品住宅，资金来源是基础货币创造。如果与房地产目前淤积的呆滞资产负债规模相比，三千亿元似乎并不充裕。但这可能是一个“恰当”的起手数字，一季度A股救市的直接资金差不多也就三千多亿。

根据媒体事后对各家公募基金披露的一季报统计，估测中央汇金在年初救市过程中累计增持易方达沪深300ETF、上证50ETF、华泰柏瑞沪深300ETF、嘉实沪深300ETF、华夏沪深300ETF，以及南方中证500ETF的合计份额约为1229.91亿份。以时段均价计算，约合资金规模3290.73亿元，这也与央行在2月份新增的4045亿元非银行业金融机构贷款金额大致吻合。

新的利器已从工具箱中拿出，初始剂量的克制无可厚非。此前过度悲观的人，可以舒缓一些预期；而此刻过度乐观的人，却也大可不必。

没真正参与过房地产相关经济活动的局外人，可能总会倾向于低估这个行业所面临的危机程度。虽已困难到第三、四个年头了，但全行业的销售额还在跌上加跌，库存量节节攀升。就在地产ETF火力全开的五月份，两家顽强自救的原千亿级房企还在陷落，广东的雅居乐首次宣布债券违约，江苏的中南建设收到深交所告知将被A股退市，人类的悲欢，确实并不相通。

❶开发商普遍卖不动新房，地方国企收购本地新房救开发商但普遍缺乏自有资金，必定主要靠负债，很可能优先用尽地方银行信贷。
❷全国再贷款三千亿救市纯属滴水车薪、自欺欺人，即使三万亿也远远不够。即使有足够负债收购新房，收购者在中短期内也无法偿还债务，收购价格越高则越难用房屋收入偿债，必定使收购者、地方银行进一步被拖入陷阱。
❸在救市资金短缺状态下，收购者必定优先收购本地国企开发商的新房，或暗中要求民企开发商获得救市资金后在本地买地救政府。
❹如此这般，民企开发商可获得的救市效果将会极为有限。

虚张声势没有效果的 钱给穷困老百姓补贴买房 租房才能有效果

把三千亿放到减税降费提高中产收入上 房地产也许还有点救

5月17日，央妈又给楼市增加各种营养、大招连发。首套房房贷最低首付比例下调到15%，二套房也下调到25%；取消全国首套房、二套房个人房贷利率下限；下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业收购存量商品房。

受此影响，股市也应声大涨，当日A股房地产板块大涨超7%， 20只个股涨停。港股中房股也集体大涨，融创中国、雅居乐集团涨逾24%，万科企业收涨超19%。此次的楼市新政，也被业内人士称作40年最宽松提振政策。

说实话，我不太关心政策怎么变，也不太关心政策的力度大小，我只看政策出台后，房价会不会上涨。

在目前的环境下，只要房价不涨的政策,都是好政策；只要不给老百姓增加负担的政策，就是好政策。如果新政出台后，楼市“复活”了，房价也“复活”了，那就要对政策的作用重新评价了。

必须正视的现实是，中国的开发商并不是一个很有社会责任感的群体，否则，房地产市场不会变成今天的模样。反过来，经过几十年的磨砺之后，广大居民也变得越来越成熟了，尤其是90后、00后，不会再像他们的父辈、兄辈那样，会为了一套房让自己过得可怜巴巴的，他们会用觉悟告诉开发商，别想再欺负我。所以，楼市政策可以放宽，也可以刺激，但一定要牵好房价的“牛鼻子”，别让房价再伤广大居民的心。否则，房价这把剑，可不只是会杀“敌”，也会伤己。