房地产“以旧换新”到底如何操作？高盛详解五种模式

以旧换新，最直接的目标，还是为了盘活市场，促进新房成交，帮忙开发商去化库存。从更深层次看，则是为了拯救地方政府的土地财政收入。开发商的房子卖不出去，库存长期积压，资金流紧张，自然也就不会积极买地，那么政府的土地财政收入就会大幅萎缩。所以，帮开发商去化库存，实际上更是帮地方政府化解债务危机的重要手段。

但是，以旧换新这个政策在落地上也有一定困难，首先来说，以旧换新，新房并不是随便选择的，而是政府指定的开发商和指定的楼盘，那想要选到一套心仪的房子就没那么容易；同时，旧房的去向问题。没有政府兜底，旧房大概率还是卖不出去，若是由政府、国企、开发商来收购，这明显是一笔赔本买卖，他们为什么会愿意接受兜这个底呢？而如果风险都转到了这些单位后，长期又该由谁来买单呢？

估计最后大概率是，以旧换新不会长期推进，而被换掉的旧房产和旧小区，人口减少，配套减少，整个小区的价值会直线化下跌，从而导致二手房市场萎缩。二手房是住户与住户间的买卖，对于开发商而言则是竞争对手，二手市场的缩水，那市场会走向哪里呢？答案是不言而喻的。