多地陆续实施房贷新政，后续将有更多城市跟进

前天晚上和几位地产基金百人会的老友小聚，最大的68年，最小的78年。68年的那位曾经揣着做中国第一支REITs的梦想归国创业，如今已将内地的业务彻底清零，他苦笑说好歹没变成“首负”，只是不明白原本有机会接章上一代大佬留下来的话语权，咋就变成这样了？78年的那位说曾经最感动的是被在座那位读书最多的大哥说“以后我们这拨人扛大旗的就看你了”，如今似乎还在做地产基金业务的也就剩他在死扛了（那位大哥原来最擅长做不良资产并购，现在已转战医药行业），只不过干的更多的事是帮金融机构“把钱变成砖头”（保交楼），值得欣慰的是创业以来一直在招人，也算是地产金融行业里少有的清流。

爱读书的大哥说其实房地产行业今天的下场是可以从历史中找答案的，不懂的可以去翻阅《盐铁论》，什么时候一个行业过于依赖资源且过度资本化，什么时候这个行业就离收归国有不远了。68年的大哥说过往高歌猛进的中国房地产其实都源于发明了“卖楼花”的香港模式，美国人都好奇为啥东南亚盛产的首富都和房地产有关（最近的案例如越南那位刚被正法的女首富），这种过度放杠杆的成长模式一旦遇到市场下行就必然难以为继，未来的方向实际上已经非常明确，就是“以保障房解决大多数年轻人进城的刚需，以不限制的商品房解决富人的改善需求”的新加坡模式加以公司制REITs为主流的真正的地产金融化的美国模式，非如此不足以稳市场。

席间有人追问了三个很严肃的问题：1、人生还剩十年退休，还有没有勇气再放手一搏？2、如果还想再做一番事业，那么眼下做的事情跟目标是否一致？是否想好了做减法？3、看起来，摆在大家面前的明路只有三条：留守（填坑）、躺平（退休或改行）、出海（换个地方重来一遍），你会选择哪一条？

有几位还在体制内做善后工作的兄弟说他们最近在集中学习美国大萧条后出现的投资机会，包括重新审视当下的房地产进场机会，再看最近发生的胖东来拯救步步高、永辉的事迹，会发现虽然对于整体市场而言增量的机会不多，但在这粗放增长时代里留下来的存量里还是有很多修补的机会（包括对大基建的检修翻新，包括装配式建筑的应用，包括使用年限到期后的自主更新等）。

听完我个人有几点感受：1、做好了选择就不要后悔，任何事情只要坚持十年都会超越90%的人，选定了就讲好自己屁股所在的故事，多捧场少骂娘，就可以等到开花结果；2、走投无路时要么咬牙再坚持一下，要么跳出固有认知去看看还有没有别的可能（比如当下就存在气候变暖带来的北向投资机会，原来不适宜人类居住的地方可能变粮仓，新疆很有可能会变大后方）；3、大家普遍感觉做不好的事是否因为原本产品就不扎实，与其担心内卷，不如认真对待善做产品的人，相比日本泡沫破灭当年，其实还是有很多没做好的地方，那也是机会。

爱读书的大哥说：如果实在没动力去做任何冒险的事，也无妨，就顺从自己的内心做喜欢的事吧，读书任何时候都不会晚，把以前没时间读的书好好读一遍，为自己的老去做好准备，也不错。这让我想起我们在上海的一位老兄弟，曾经做过影子银行的高管，风光过也被牵连过，最近一次被看见是在“大咖说”里做博物馆的讲解员，据体验过的朋友说讲的非常好，性价比超高。问他如今是何感受，他说更喜欢现在的自己，虽然看起来没那么风光，但内心无比安宁，沉浸在自己喜欢的世界里，再不必在乎风云变幻，多好。

随着夏天升温迅速，国务院5月17日组织召开房地产工作相关会议，宣布房地产领域相关举措，三个核弹级的大招一次性释放，让楼市升温明显。一系列猛药之下，市场反馈积极，房地产A股集体大涨，网上、朋友圈兴奋情绪爆棚，楼市向好预期大大增强。

回望去年以来的地产调控政策，一直被绑缚的地产“困兽”，在多次松绑试探之后并没有出现火爆不可控，因此这波释放利好政策继续加大马力，期待“困兽”觉醒。降低首付比例，降门槛，其实就是继续加杠杆，目前已是历史最低。一手二手房贷款利率均至3时代，这个降月供力度也是够大。而且将商业贷款利率下限取消，这个政策更有想象空间。

业内认为，这是史诗级的救市新政，是房地产政策真正的历史性转折点，不仅表达了高层对房地产行业的重视和支持，也意味着各界共识的达成。接下来，就是合力抓政策落地执行，破解堵点难点，提升信心，激发住房消费，最终推动房地产业走向良性循环。预计本次央行下调首付比例下限后，将有更多城市跟进落实，一线城市也存在下调空间和预期，也会进一步降低购房者置业门槛。