全国法拍房挂牌量还在涨，价格撑不住了

昨天去见了两位老友，聊了一些直击痛点的问题，还蛮有感触。

其中一位曾是房企上市公司的CEO，现在安守在自己最熟悉的区域，带领着一帮35岁+的老同事创业，不挑活，有钱就赚，要求所有人都要变成六边形战士，不能只会本专业，遇到需求要尽快学会抓住，告诉大家要想保住原来在地产公司的薪资待遇，一个人就得会干多个人的活，否则即使是老同事也只能请他走人。这些老同事很多都是去别的头部房企转了一圈再回来跟着他创业，也深知这个年龄若不想转行的话也不太可能还有其他的工作机会了，所以格外珍惜，特别卖力。他跟我说他们这里一位曾经非常有职业理想的建筑师，现在已然是乡村工作专家，比那些村长们都更懂政策，特别受他们的欢迎。

另外一位曾经是房地产集团的地方大员，如今在做城市更新和乡村振兴的全流程顾问加代运营，说直白点就是需要干啥就干啥，包您满意。因为创业初期没有自己的品牌，他们就和头部品牌达成合作，帮他们实现异地拓展输出。跟政府合作项目时，对方一定要有标准的预算和保底收入，他们就跟人家耐心的解释这都是非标项目没法给出标准答案，为了让对方满意，他们提出可以账户共管，赚到的钱先满足政府的需求，剩下的才大家分。他们也遇到了很多招商的问题，大品牌不来，主理人品牌不成熟不敢招，后来无奈就成了很多初创品牌的投资人，当乙方已经够辛苦了，还要下场去帮丙方好好活着。就这样，他们赢得了各方的尊重，白手起家已经在多个城市落地不少的项目。

就他们两位昨天问了我两个几乎所有原来在房地厂行业干过的人最关心的两个问题：1、这房地产市场何时才能止跌？为何救市政策已经应出尽出了，市场却依旧疲软，人心依旧恐慌？2、如果说房地产行业的下半场是城市更新，也看到国家不断出台相关的鼓励政策，那么在城市更新领域到底能否赚钱，到底适合怎样的玩家进场？

第一个问题，就我自己当下的感觉，如果是个有效市场，涨涨落落其实是有规律的，也就是所谓的周期论，那么中国的房地产市场目前无论是从横向比较（和国际同类城市相比），还是从跌幅来看，应该都已经调整到位（所以有经济学家说现在的房地产市场已无泡沫）。但中国的房地产市场恰恰不是个完全的市场，尤其受政策和人心影响巨大，当人心高涨时，就算政策在打压，房地产的涨势依然难以遏制；而当人心不稳时，就算政策已经完全转向了，市场上仍弥漫着看空的气氛。什么时候或者说什么信号出现可以扭转人们的预期？具体时间当下我想无人可以给出答案，但从最近的政策方向看（尤其推荐大家关注8月3日国务院发布的《关于促进服务消费高质量发展的意见》），你会发现高层已经发现问题出在需求侧，开始对以往一些对相关行业打压矫枉过正的做法进行修正，大有休养生息的架势，我想只有当人们不再只想存钱和躺平了，有更多的人开始考虑积极进取了，人心才会逆转，中国房地产这个承载着中国所有人财富的大蓄水池才会水涨船高，平稳着陆。

第二个问题是直到昨晚和愿景集团副总裁胡峰的对话结束，我才得到一个完整的拼图。胡总说，在最初只针对老旧小区改造的“劲松模式”时，收入来源主要来自三大类：经营类、政府类和物业类，经过八年的迭代到了做民主村时，其实已经是片区统筹更新，他们总结过自己踩过的坑，才清晰得到答案，城市更新主要盈利模式就是四种：运营增效、资产增值、开发联动和工程分润，他们得到的一个血的教训是：公益和市场一定要清晰区分，该政府主体去做的事情一定不要越界，市场主体要做的事情就是服务介入，可以是“微利可持续”，但一定要算好资金平衡的账，“留改拆增”不要教条的去理解或限制，只有可运营的空间足够充分，政府引导基金+社会资本+专项贷款的结构性融资到位，才有可能做到“以点带面再带片，以示范区的头羊效应激活更大范围的自主更新”，这样才是真正的适合社会资本进入的可持续的城市更新。

根据他的启发，我想针对各自的资本属性和专业特长，进入城市更新这个赛道且可以赚到自己能赚到的钱的大概有这么五路人马：1、想赚工程款的各类建筑公司，这其实已经成为一股洪流，甚至很多设计院也是在其中分一杯羹的；2、想通过城市更新拿到配建土地指标接着干房地产开发（这可是市中心的新增建设用地哦）的开发商们，典型如华润、万科，这种往往非常综合运营能力，只会盖房子可拿不到这样的项目；3、针对产权清晰有完整的资产属性的项目会有诸如高和资本这样的专业不动产投资机构来投，随着REITs的不断扩容和有意引导，这会变成存量资产盘活的主赛道；4、具有综合服务能力的运营商，就像愿景集团这样的，懂得开发各种收入来源，可以妥善解决在地各种复杂关系，可以从指甲缝里抠出钱的，包括我这两位老友在做的其实也类似，他们赚的其实是城市更新里细水长流的小钱，单个看似乎不多，但只要持之以恒，形成一定经营规模，其实是更稳固的收入；5、具有开拓性的创造能力的策动型产业招商公司，典型如盈展、瑞安、郎园、东方正火、智慧山等，他们具有清晰的产业梳理能力，有强大的故事创造力，可以打造强大的目的性IP，形成产业聚合的同时完成区域的城市化升级。

以上就是我的思考和答案，感谢这一路来始终有同频共振的同行者一直在身边，是他们一直在坚持做“难而正确的事”，用他们付出的代价和教训为后来者扫清障碍，是他们的成功给了我们所有人信心，相信只要沿着这条看得见光明的路（虽然一开始是崎岖小路），就能走出这令人窒息的漫长的季节，等来属于我们自己的气定神闲之时。

从两三年前开始，我就看到社交媒体上经常有机构或者研究者说，这几年来法拍房越来越多。从现在这个报道中，我们可以看到具体数据，光今年上半年较2023年增加约5.8%了。这不是一个小数目。这些法拍房里，有很大一部分是原来高位接盘的买房者，在房价断崖式下跌后，还不起月供，或者干脆断贷，从而让房子变成了法拍房。这里面最根本的原因还是这几年来房价的断崖式下跌。更加值得关注的是，在法拍房挂牌量还在上涨的同时，价格却降了不少。这或许说明断供的人数又增加了，这不是一个好现象。

过去买房都有增值保值的想法，即使不去炒房，现在房子价格下跌，法拍房增加，并且价格下跌，说明地产市场的下行通道已经打开。

全国法拍房挂牌量的上涨和价格的下降是当前房地产市场调整和经济环境变化的结果。这一现象对银行、二手房市场和购房者都产生了一定的影响。未来，随着房地产市场的进一步发展和政策环境的变化，法拍房市场也将继续呈现新的变化和发展趋势。

这是个痛苦的过程，连锁反应下，银行的经营风险也会增加和暴露了。

法拍房数量增加，一是涉及法律诉讼案件的房产增加，二是居民房贷停供，银行要求以房抵贷。
现在涉及财产所有权的诉讼量较多，特别是经济案件的发案量在增加，这说明大家的法律意识在增强，通过法律途径依法解决纠纷。
房贷停供率在疫情期间大幅增加，这两年随着居民就业和收入恢复稳定而有所缓和。加上房贷利率多次下调，居民对房贷的需求增加，还贷成本降低并且还贷能力在持续增强。考虑到社会信用环境综合管理能力在持续提高，银行在房贷上的诉讼行为有明显下降趋势。
房产属于大宗商品，占用居民的资金量大，房贷占银行信贷总量的比例也在稳中有升。房产持有人应该遵纪守法，房贷借款人也应该加强自身的收支管理，维护好自己的信用能力。
相信大家都能居者有其屋，享受安居乐业的美好生活。