上海取消普通住房和非普通住房标准，如何影响豪宅市场？

豪宅市场与普通住宅的差异化逻辑及上海楼市回暖策略

一、豪宅市场与普通住宅是两个相互分割的市场，遵循不同的市场逻辑，楼市下行之下头部城市豪宅市场走出独立行情

在房地产市场中，豪宅与普通住宅犹如两个截然不同的世界，它们各自遵循着独特的市场逻辑。豪宅，作为富人的资产配置工具，其市场表现往往与普通住宅大相径庭。尤其是在楼市下行的背景下，头部城市的豪宅市场却能够逆市上扬，走出一条独立行情。

豪宅市场的独特性在于其不仅具备居住功能，更是富人资产配置的重要组成部分。因此，豪宅市场的波动更多地受到富人财富变动和资产配置需求的影响，而非简单的供需关系。在经济不景气或社会不稳定时，富人更倾向于向头部城市聚集和流动，以寻求更安全的投资环境和更优质的资产。这种特有的现象不仅推动了头部城市豪宅市场的繁荣，也使其在经济周期中表现出较强的抗跌性。

以上海为例，近期在楼市整体下行的压力下，上海豪宅市场却出现了“日光盘”的现象。这主要是因为上海作为中国的经济中心和国际大都市，对富人的吸引力始终不减。在经济不景气的情况下，富人更愿意将资金投入到上海这样的头部城市，以寻求更稳定的收益和更安全的资产保值。因此，上海豪宅市场的逆市上扬，不仅是对富人资产配置需求的回应，也是对上海城市价值和经济发展潜力的肯定。

与此同时，普通住宅市场则面临着截然不同的挑战。在楼市下行的压力下，普通住宅的供需关系发生了显著变化。一方面，购房者的收入预期和楼市预期都不佳，导致购房意愿下降；另一方面，开发商的资金链紧张，不得不通过降价促销来回笼资金。这种供需关系的失衡，使得普通住宅市场陷入了困境。

二、上海取消普通住宅和非普通住宅标准有利于降低豪宅市场交易和持有成本，推动豪宅市场率先复苏和回暖

面对楼市下行的压力，上海取消了普通住宅和非普通住宅的标准，这一举措无疑为豪宅市场带来了新的机遇。降准降息的金融杠杆在楼市预期和收入预期都不佳的情况下对普通住宅、刚改需求撬动作用有限。在楼市和收入预期都不佳的情况下，降准降息等金融政策虽然能够在一定程度上降低购房成本，但对普通住宅和刚改需求的撬动作用却有限。这是因为购房者的购房意愿不仅受到金融成本的影响，还受到对未来经济前景和楼市走势的预期影响。在经济不景气和楼市下行的情况下，购房者往往对未来持悲观态度，因此即使金融成本降低，也难以激发其购房意愿。

此外，刚改需求作为购房市场中的重要力量，其购房决策往往更加谨慎。在楼市下行的压力下，刚改购房者更倾向于保持观望态度，等待市场回暖后再做决策。因此，降准降息等金融政策对刚改需求的撬动作用也相对有限。当前情况下上海取消普通住宅和非普通住宅标准有利于推动豪宅市场复苏，从而带动楼市的整体回暖。

上海取消普通住宅和非普通住宅标准，无疑为豪宅市场带来了新的机遇。这一举措降低了豪宅市场的交易和持有成本，使得更多富人愿意将资金投入到豪宅市场中。同时，取消标准也消除了豪宅市场与普通住宅市场之间的壁垒，使得资金能够在两个市场之间自由流动。豪宅市场的复苏和回暖，不仅能够带动相关产业链的发展，还能够提升整个楼市的信心和预期。在豪宅市场的带动下，普通住宅市场也有望逐渐走出困境，实现整体回暖。此外，豪宅市场的繁荣还能够吸引更多外地富人和国际投资者进入上海市场，进一步推动上海楼市的国际化进程。

三、推动楼市回暖和房地产市场复苏还应切实作好市场结构研究和因城施策

虽然上海取消普通住宅和非普通住宅标准为豪宅市场带来了新的机遇，但要推动楼市整体回暖和房地产市场复苏，还需要切实作好市场结构研究和因城施策。

市场结构研究是制定有效房地产政策的基础。通过对市场结构的深入分析，可以了解不同市场之间的内在联系和相互影响，为政策制定提供科学依据。在当前楼市下行的压力下，更应加强对市场结构的研究，以找出制约市场发展的瓶颈和症结所在。因城施策是房地产调控的重要原则。不同城市之间的经济发展水平、人口结构、市场需求等因素都存在差异，因此房地产政策也应根据城市的具体情况来制定。在推动楼市回暖和房地产市场复苏的过程中，应充分考虑各城市的实际情况，制定符合当地市场需求的政策措施。

具体来说，对于一线城市和头部城市，应继续加强豪宅市场的监管和调控，防止市场过热和泡沫产生。同时，应优化普通住宅市场的供需结构，提高住房供应的针对性和有效性。对于二三线城市和中小城市，则应注重去库存和促销售，通过降低购房门槛和提供优惠政策等措施，激发购房者的购房意愿。此外，还应加强房地产市场的风险防范和监管力度。建立健全房地产市场风险预警和应对机制，及时发现和处置市场风险。同时，应加强对房地产开发企业的监管和约束，防止其过度扩张和违规操作。

总之，豪宅市场与普通住宅是两个相互分割的市场，遵循不同的市场逻辑。在楼市下行的背景下，头部城市的豪宅市场能够逆市上扬，走出一条独立行情。上海取消普通住宅和非普通住宅标准有利于降低豪宅市场交易和持有成本，推动豪宅市场率先复苏和回暖。但要推动楼市整体回暖和房地产市场复苏，还需要切实作好市场结构研究和因城施策。通过加强市场监管和调控、优化供需结构、激发购房者购房意愿等措施，推动房地产市场的健康发展。

上海取消普通住房和非普通住房标准，政策直接利好非普通住房交易，尤其是豪宅交易。过去上海个人交易非普通住房所得税的税率为2%，现在执行普通住房个税等于降低了打了个对折。再进一步，在此之前，上海140平米以上的住宅不被涵盖在普通住宅范畴内，因此12月之后豪宅交易成本就下降了。

那么，豪宅市场是否会被上海的该政策所吸引呢？个人以为大概率会被吸引。因为豪宅市场事实上并不是居住需求驱动的，而是投资需求驱动。在某个城市购买豪宅的主要前提是该市场具有持续稳定的经济发展空间。上海作为国内最重要的经济城市，过去无疑是最好的豪宅投资目的地。而当前，虽然国内经济增速减缓，但上海的自由贸易港和金融中心的地位不变，城市经济依然能长期在国内独占鳌头。

现在经济界非常关注房地产市场的复苏和能否上扬，特别是在 10 万亿化债计划推出之后，为改善房地产市场注入了信心和动力。
现在房地产市场的问题节点还是需求不足，并且住房存在两极分化。现在购买新楼盘的多数是有房户，满足的是改善型需求，其中有投资的目的。有房户在卖出原有住房后，再加为数不多的贷款就能买一套更好的新房。而无房户多数是购买二手房解决结婚用房、农民进城和小城镇居民到大中型城市落户的问题。方便自己就业和子女就学是选择购买地段的主要标准。中小户型的二手房更受初次买房者亲睐。
目前住房需求仍然很旺，问题是一些人没有承担房贷的经济能力。房贷利率大幅优惠，能够接住政策优惠并且转化为现实购买力的是高收入阶层，其中家庭总收入是关键指标。中低收入者解决住房问题可能需要政府资助。
房屋租赁市场也值得关注，一些人选择租房而不是购房，已经成为一种新的生活方式。有的人对拥有自己的一套住房的愿望并不是很迫切。从住房成本支出看，租房可能总体支出更少，对工作流动性强的人口而言，租房更经济，更划算。
在较长时间的未来，新楼盘房地产供给市场的盈利点的大户型高档住宅。满足高端人口的住房需求能够有效的解决和搞活房地产景气度问题，这是因为一方面高端人口花费巨资支持房地产，另一方面高端人口腾出原有住房出售给中等收入者，大家各取所需，各得其所。现在收入高的高端人口数量不菲，有钱人很多，中低收入者也大有人在。
近两年二手房价格大幅走低，成交量锐减，很多地段有房无市。新楼盘也有可能出现“保交楼”等资金链危机，并且新楼盘已经不再具有价格刚性，有类似于二手房的跌价趋势。虽然价格走低，但是仍然有很多人买不起房，政府需要加大安置房的保障力度，例如增加运用专项债资金收购二手房，作为廉租房转给中低收入家庭居住。
目前房价大幅跳水的可能性不大，长期看房价和居住成本仍然有上涨趋势。因此当下房价低位徘徊是最佳的购房时机，等待观望不是好的选择。
关于 10 万亿化债计划是否有利于房地产？在政府隐形债务的构成中，有一部分是融资平台的城投债，化债计划可以解决城投债的债务链，有利于改善存量房产的供给，并且促进有关方面开发新的房产项目。在另外一方面，化债计划解决了政府机构和部分企事业单位的“三角债”问题，使得很多机构资金流转和职工工资拖欠问题得以解决，收入支出循环恢复顺畅，有利于增强消费信心，当然也包括增加投资购房的选项。
总得来说，看准市场时机就果断出手，在国家各项政策的保障下，不要有太多顾虑，大胆消费和积极投资是正确的选择。

上海取消普通住房和非普通住房的标准，但购房者在购房时仍需注意以下几点：
1. 了解房屋的具体条件：购房前，应详细了解房屋的具体条件，包括地段、房龄、户型、装修情况等。这些因素将直接影响房屋的价值和未来的升值空间。
2. 关注购房政策：购房前应了解当前的购房政策，包括限购、限贷、税费等方面的规定。这些政策将直接影响购房者的购房资格和贷款条件。
3.咨询专业人士：购房前，建议咨询专业的房地产经纪人或律师，以获取更准确的购房建议和风险评估。