如何看待11月沪深二手房成交量明显回暖？

除开一线城市，一些新一线城市的楼市也有了回暖的迹象。上周一位在成都某开发商做财务的朋友告诉我，感觉忽然之间楼盘的房子就好卖了，连休周末的时间都没了。

热门城市楼市销量再启动，一方面是房价已经下降到了一个大家可接受的范围，在价格触底阶段购入成为了共识。另一方面，政策和金融支持也基本上没有更多的加码空间了。以贷款利率为例，前不久广州的商业贷款利率甚至与公积金出现了倒挂现象。

虽然市场开始变得活跃起来，但个人以为也仅限于一二线重点城市，三四五线城市的市场则会在这些城市的虹吸效应下更加低迷。此外，经过本轮的深度调整，大家也认识到绝大部分住宅的投资价值基本丧失了，把更多开支用于体验生活以及未来养老成为新的方向。

前段时间参加了一个以金融高管为主的私密聚会，都是老朋友，所以说话比较直接。作为旁听者，我记下了几个重要信息：1、如今的房地产问题已经不再是房地产行业的问题，而是整体经济问题，全民的经济信心若无法彻底扭转，再多的刺激政策都无效；2、降息预期明显，但现在的主要问题在于两头的空转，一边是货币在金融机构内空转，一边是愈发内卷的过剩生产力，资产荒和资本荒依然并存；3、在追责的金融监管压力下，当下进取型的资管机构已所剩不多，不动产领域的就更加稀缺，而能同时解决资产荒和资本荒的解药就在资管端，此时就是可信赖的不动产资管机构最好的生存机会。

这段时间我们HuanXin连开了三场名为“XinXin点灯”的新人加入前的集体面试，跟以往主要是我们四个创始人面试一位准Xin使不同，进入“Xin巢计划”的改版后，我们把这样的相互选择权交给了Xin使，每期都会由三位已经成为成长之Xin的老Xin使，和三到四位申请加入的准Xin使一起对话，并开放给所有的Xin使旁听，让他们在相互了解中熟悉彼此，也相互印证他们对HuanXin的认知与期望。结果效果出奇的好，很多人开始只是想来学知识的，经过这一场的对话才发现原来HuanXin里更有吸引力的是一帮真诚有趣的人，更加充满好奇。

我也是第一次被解脱出来做一个纯粹的旁听者，就有了很多有趣的观察视角。比如有几位是从设计师角色转运营甚至产品研发的，就会发现自己要从一个专才延展成通才（现在习惯叫“六边形战士”），这难免就会有知识缺陷，靠一个人的努力是很难突破盲区的，就需要更多的人一起看见，帮他拓展视野。又比如有在国有体系多年却一直找不到自己兴奋点的，其实已经处于职业生涯选择的边缘，此时放在他面前的任务既是挑战也是机会，如果能够借此实现个人成就与公司事业的双赢，那就是一次大的跃升，否则就该思考自己是否真的适合这个体系，是否该改换门庭。

恰好这段时间我也看到了一些老友的新动向。比如大悦城控股商业管理中心的总经理田维龙据说已经向递交辞呈，这位已经在大悦城就职15年的老人，竟然在进京高升三年后就提出离开，不禁会让联想起一些传闻，我个人是有点惋惜，若大悦城团队还是如以往那般充满朝气和创新精神，至少在北京应该是没有合生汇们的机会，市场已经验证了他们当初所瞄准方向的正确性，可惜如今却已是物是人非！又比如早上刚看到的“多位前地产总裁级大佬，入职了这家公司”，看标题我以为又是贝壳这种被资本追捧的行业颠覆新势力，打开一看才知道是世纪金源旗下的代建公司腾云筑科（其中的底层班底文中说是世纪金源从当代集团买来的北京当代绿建工程项目管理集团有限公司，应该就是以恒温恒湿产品逻辑见长的绿色建筑体系），而这些“总裁级大佬”确实原来也多为知名地产商的高管（其中还有我认识的朋友，比如同样是以代建见长的原绿城管理集团副总裁祝军华），我很好奇的一点是这些家企业原来应该都是把世纪金源远远甩在后面的，现在怎么就轮到这么多强龙要挤到这个小池子里，难道说现在的代建行业真的就这么红火？真的就轮到了世纪金源这样原来跑的慢的公司来收拾那些因为跑的太快而丢盔卸甲的快公司们的残局了吗？

在昨天的“XinXin点灯”中，有新Xin使问老Xin使都市再生的总经理刘培爽一个问题：“你在HuanXin遇过最难忘的事是什么？”这个现在已经是HuanXin团宠被大家昵称为“爽工”的刘总说：“可能是我在进入HuanXin第一天破冰时居然听到了有人说自己就是个傻子，而就是这人让我很快就和成为了可以性命托付的好朋友，也对自己的人生有了深刻思考，在到处都是聪明人的世界，当个傻子其实挺好。”大概这个话题有传染性，让好多接下来发言的Xin使们说“其实我也是个小傻子”，比如倾家荡产从上海去江西婺源的农村开自己想要的民宿“水岸边”的於慧芳，比如一直执着在福州做WorkFace社群的冰冰。她们说自己就像是“新时代的旧人”，大家都想快快跑，她们想的却是慢慢来。

我想这大概也正是我们的Xin巢计划推出不到半个月就收到超乎预期响应的原因，这个世界不缺嗅觉灵敏见缝就钻的聪明人，也不缺闻见一点危险的信号就立刻躺平的机灵鬼，更不缺迎着各种风口见风使舵的跟风者，就缺想真心实意活得明明白白哪怕会因此丧失很多机会的大傻子。所以Xin巢计划会吸引来的绝对不会是那些没头的苍蝇，而是勤勤恳恳同频共振一起酿造蜂蜜的蜜蜂，这些傻子原来或许都被人嘲笑过，都很孤独的坚持过，但一旦他们找到了自己归属的组织，找到了一群同频的人一起努力，就真的找到了自己，就一定能释放最大的能量。

2024会不会是个转折之年？还是依旧是“未来十年最好的一年”？这个问题我也不知道答案，但我相信在我们的HuanXin，2025年一定会是崭新的一年，一定会有更多的遇见，遇见更多的同路人。岁月艰难，傻子们该归巢了！

只要经济不走强，收入不提高，地产就是无源之水，无法再掀风浪

沪深二手房市场回暖：是趋势性转变还是短暂反弹？

近期，沪深二手房市场成交量显著回暖，引发了广泛关注和讨论。据机构监测数据显示，深圳11月二手房成交量达到近46个月来的最高点，而上海二手房（含商业）成交量也创下44个月的新高。与此同时，沪深两地的新房市场也频现“日光盘”，似乎预示着房地产市场的进一步止跌回稳。对于这一回暖现象，我们应保持冷静观察，理性分析其中的原因、可持续性以及对整个房地产行业的影响。

一、成交量回升：政策效应与市场需求的双重作用

沪深二手房市场在11月的成交量回升，无疑受到了多方面因素的影响。首先，政策层面的持续调整和优化为市场回暖提供了有力支撑。近年来，为了稳定房地产市场，政府出台了一系列政策措施，包括限购、限贷、限售等调控手段，以及近期的金融支持政策，如降低房贷利率、放宽公积金贷款条件等。这些政策的逐步落地和效果释放，对市场信心产生了积极影响，推动了购房需求的释放。其次，市场需求也在一定程度上推动了成交量的回升。随着经济的持续发展和城市化进程的加速推进，人口向一线城市集中的趋势依然明显。这使得沪深等一线城市的房地产市场依然具有较大的需求潜力。尤其是在一些热点区域和优质楼盘，购房者的需求更加旺盛，推动了成交量的上升。

二、量价齐升：市场回暖的全面体现？

虽然沪深二手房成交量在11月出现了显著回升，但市场是否真正回暖还需要观察成交结构和价格的变化。成交量上升只是市场活跃度的体现，而价格的稳定上涨才是市场回暖的重要标志。

从价格方面来看，深圳11月二手房成交价稳定在“6字头”，环比上涨2.1%，达到6.43万元/平方米。这一涨幅虽然不大，但在连续下跌的市场背景下，显得尤为引人注目。然而，价格的上涨是否可持续，还需要进一步观察。如果成交量继续上升，同时价格也能保持稳定或继续上涨，那么可以认为市场确实在回暖。

此外，成交结构的变化也值得关注。在成交量回升的过程中，是否主要是刚需和改善性需求的释放，还是投资性需求也在增加？如果是前者，那么市场的回暖更加健康、可持续；如果是后者，则是市场真正回暖的标志 但是也更需要警惕市场过热和投机行为的出现。

三、结构性回暖：个别城市的特例还是整体趋势？

沪深二手房市场的回暖是否代表整个房地产行业的回暖趋势，这是一个值得深入探讨的问题。从目前的情况来看，这种回暖更多地表现为个别头部城市的结构性回暖，而非全国范围内的整体趋势。

在全国房地产市场极其冷淡且供过于求的情况下，沪深等一线城市的房地产市场依然具有一定的吸引力。这些城市的经济实力、人口规模、产业结构等方面都具有明显优势，使得房地产市场在调整中依然保持了一定的活力。然而，这并不意味着整个房地产行业已经走出困境。在很多二三线城市，房地产市场依然面临较大的压力和挑战。

此外，一些高端项目的“日光盘”现象也值得关注。这些项目往往具有优质的地理位置、配套设施和品质保障，因此能够吸引大量购房者的关注。不过高端房产有着与普通商品房相对隔离的市场特征，高端盘的回暖这并不代表整个市场已经全面回暖。在大多数项目中，尤其是中低端项目，依然面临较大的销售压力和库存压力。

四、警惕媒体报道与市场宣传的误导

政策面和宣传口都需要楼市回暖的迹象来作为宣传由头，必然导致媒体产生过度宣传的可能。另外在沪深二手房市场回暖的背景下，媒体报道和市场宣传也起到了一定的推动作用。然而，我们也需要警惕其中可能存在的误导和夸大其词的情况。

一方面，媒体在报道市场回暖时，往往更倾向于关注成交量和价格的上涨情况，而忽略了一些潜在的风险和问题。这可能会给购房者带来一定的误导，使其对市场形势产生过于乐观的判断。另一方面，市场宣传也往往存在一定的夸大其词和误导性。一些开发商和中介机构为了促销和吸引客户，可能会故意渲染市场的回暖氛围和购房的紧迫性。这可能会加剧市场的焦虑和不安情绪，对购房者产生不良影响。

因此，在面对媒体报道和市场宣传时，我们需要保持客观冷静的态度，理性分析其中的信息和数据，避免被误导和产生不必要的恐慌或冲动行为。

五、宏观经济基本面与房地产行业信心的关系

房地产市场的回暖不仅仅取决于行业政策和市场需求的变化，还与宏观经济基本面密切相关。只有当宏观经济保持稳定增长、就业形势良好、居民收入增加等有利条件时，房地产市场才能真正实现持续健康发展。然而，在当前经济形势下，宏观经济面临较大的下行压力和挑战。这在一定程度上影响了购房者的信心和预期，使得房地产市场的回暖面临一定的不确定性。

因此，在促进楼市回暖的过程中，除了行业政策之外，还需要宏观经济政策的支持和配合。一方面，政府可以通过加大基础设施建设投入、优化产业结构、提高居民收入水平等措施来稳定经济增长和就业形势；另一方面，也可以通过调整税收政策、降低企业成本等方式来支持房地产企业的发展和创新。这些措施将有助于提升购房者的信心和预期，推动房地产市场的进一步回暖。

六、冷静观察，理性应对

综上所述，沪深二手房市场在11月的成交量回升确实为市场带来了一定的暖意。然而，我们也需要清醒地认识到这种回暖是否可持续以及其中可能存在的风险和问题。在面对媒体报道和市场宣传时，我们需要保持客观冷静的态度；在面对市场变化时，我们需要理性分析其中的原因和趋势。

同时，我们也需要认识到房地产市场的回暖不仅仅取决于行业政策的变化和市场需求的释放，还与宏观经济基本面密切相关。因此，在促进楼市回暖的过程中，我们需要综合考虑多方面因素的作用和影响，制定更加全面、有效的政策措施来支持房地产市场的持续健康发展。

最后，我们需要强调的是，房地产市场的稳定和健康发展对于整个经济的稳定增长和社会和谐具有重要意义。因此，在推动房地产市场回暖的过程中，我们需要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位原则，加强市场监管和风险防范工作，确保房地产市场的健康有序发展。

“沪深11月二手房成交量齐创四年新高”这一表述需要结合实际情况进行解读，并关注市场变化的原因和可持续性。同时，投资者和购房者也需要保持理性，不要盲目跟风或者投机炒作。