首批9只公募REITs正式开售，普通投资者该买吗？

首批公募REITs开售，外界广泛将其解读为：中国地方政府和国有企业债务形势严峻，又要不断为基础设施建设寻求资金，于是希望通过REITs，在机构和个人投资者那里开拓更广泛的融资渠道。
 
仔细看一看这首批9个项目会发现，与发达市场中REITs侧重持有商业地产（如写字楼）不同，这9个项目都是由各地地方政府或国企主导的基建项目，包括工业园、仓储物流中心、高速公路等。这显示出，它们的主要目标是帮助地方政府为基础设施投资筹集资金，也说明，原来这类基建项目的融资模式——地方政府融资工具和国有企业在政府默许的贷款担保下筹集资金——在政府和国企债务形势越发严峻之际，已经越发走不通了。
 
中国地方政府和国企债务是市场一直担心的灰犀牛。根据中央政府的数据，截至2月底，地方政府官方债务达到26万亿元，比2019年底增长超过20%。这还没有算上可能规模巨大的隐性债务。在今年前三个月，中国企业拖欠了价值740亿元的债务，其中国有企业占480亿元。
 
之前有官员估算过，中国超过130万亿元的基础设施投资中，有4%可以打包成房地产投资信托基金。这意味着REITs可能成为一个5万亿元的市场。但分析师们对这一市场有两个主要担心：
 
一是，中国的基建项目很少以盈利为考虑因素，很多是亏损的，具有高额和稳定经营现金流的基础资产比较匮乏。二是，REITs可能被迫以不合理的高价从地方政府和国有企业购买基础设施，之后很难再提高其资产价格。
 
因此，投资者对这首批REITs认购踊跃，说明普通投资者希望从中国进一步城市化的基建浪潮中获益。但这类基金是否能提供稳定回报，还值得观察。

“千呼万唤始出来”的公募REITs产品终于在国内证券市场落地。对照REITs诞生地美国的情况来看，截止2021年4月，有183个类别的REITs在纽约证券交易所中交易，交易的市值规模达1.269万亿美元，预示着中国公募REITs市场的巨大潜力。

对投资者来说，REITs这类产品既有类权益的价格波动属性，又存在类债券的稳定的现金流收入，再加上公募REITs在国内首次发行，上市后或存在估值波动风险，因此需认真考虑公募REITs对资产组合可能会有何种影响。但无论如何，公募REITs未来都会是资本市场的重要一员，投资者应顺势而为、积极布局。