印度房地产业：繁荣还是泡沫？

当美国对冲基金 Farallon Capital Management 与合资伙伴 Indiabulls 在 2005 年 3 月以 5,450 万美元一英亩的价格买下孟买中部一块 11 英亩的地产时，当地开发商把他们的这笔采购交易称作白痴之举。数月之后，当这家合资公司以 9,550 万美元一英亩的价格买下附近一块地产时，这个价格竟然还是竞标价中的第二低价。

印度的地产价格正在快速飙升，而且并不局限于大城市。由于技术热潮席卷印度全国，而且越来越多的印度人购买房产，再加上印度经济正以年均 8% 以上的速度增长，印度的房地产业吸引了越来越多的投资者，其中不乏海外投资者。“印度对房地产的需求仍处于初始阶段，而并非出于个人交易需求，这样的国家已经所剩无几了。”拉吉夫•萨尼（Rajiv Sahney）说。萨尼在价值 14 亿美元的新泽西对冲基金 New Vernon Advisory 公司分管印度业务。

据美林证券（Merrill Lynch）预测，印度的房地产业到 2015 年将增长到 900 亿美元，而 2005 年为 120 亿美元。“印度拥有亚洲最令人振奋的房地产市场。”高盛公司（Goldman Sachs）亚洲房地产投资银行业务负责人迈克尔•史密斯（Michael Smith）说。“它是亚洲仅存的几个拥有不断完善的市场的大国之一。”

这一状况也让某些人感到担心。出于对资产价格泡沫的担忧，印度储备银行（Reserve Bank of India）提高了银行提供的房地产贷款的风险级别，而抵押贷款利率也因此从 7.5% 提高到了近 9.5%。即便如此，它还是远远低于大多数印度人已经熟悉的 15% 利率，但这已足以让人们冷静思考近一年半以来的投机行为是否也许应该告一段落了。这一波投机行为已经把地价推高了 30% 至 100%，房地产股票的价格竟然飙升了 2,000%。

价格骤升引起了摩根士丹利（Morgan Stanley）、美林证券等公司的关注。前者已经为班加罗尔的一家中型建筑公司 Mantri Developers 注资 6,800 万美元，后者则对一家地区性建筑公司 Panchsheel Developers 投资了 5,000 万美元。外国公司也纷纷向印度开发商的基金投资。例如，通用电气商业金融地产公司（GE Commercial Finance Real Estate）对一个价值 8 亿美元的用于营建信息技术园的基金投资了 6,300 万美元，Calpers 和俄勒冈公共退休基金（Oregon Public Retirement Fund）各自向 IL&FS 印度房地产基金（IL&FS India Realty）投资了 1 亿美元。

仅用于投资的印度房地产基金就已经超过了 27 亿美元。J.P. 摩根（J.P. Morgan）、英国的弗兰克骑士（Knight Frank）以及其他投资者正计划筹集一笔价值 40 亿美元的新基金。印度最大的私人资本投资公司沃伯格•平卡斯（Warburg Pincus）表示，公司把近三分之一的时间用来研究这一领域存在的机遇。而最近，德国资产管理公司（Deutsche Asset Management）则请人管理公司在印度的房地产项目。公司亚太及中东地区负责人埃德沃德•彼得（Edouard Peter）说: “作为活跃在全球的大型房地产基金管理公司，我们希望积极地在印度房地产市场上筹集基金并进行投资。”

这可不是件容易的事。“在印度做生意并不轻松。”GIC 房地产公司（GIC Real Estate）总裁薛义华（Seek Ngee Huat）说。“要找到具有同样长期目标的合适合作伙伴很困难，因为大多数公司都是小型家族企业。”GIC 房地产公司隶属于新加坡政府，它正计划在未来两年内向印度房地产业投资数亿美元。

利润率已经开始萎缩。“计划中的房地产基金大多把年回报率定在 25% 至 30% 之间，但我怀疑它们当中大多数能否超过 20%。”孟买房地产顾问拉吉夫•巴蒂亚（Rajiv Bhatia）说。

为了实现目标回报率，一些基金把目光集中在了二级城镇和二级开发商身上。“许多投资者将在这里折腾得倾家荡产，因为这个市场还不透明，而错误选择的合作伙伴能轻而易举地将你置于死地。”孟买 Kotak Mahindra 房地产基金总经理斯里尼瓦桑（S. Sriniwasan）说。此外，你还得和官僚主义和腐败行为周旋。阿什温•拉莫什（Ashwin Ramesh）经营著一个名为 Primary Real Estate Advisors 的小型商店基金。他说，“眼下全印度正在开发的大型购物商场有 200 多家，预计其中只有 10% 能获得成功。但是，每位开发商都觉得自己的商场将成为幸存者。”

译者: 萧艾

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