从租户到房东 - 财富中文网

有三位企业家尝试这么做，他们并不后悔。斯图亚特•派尔（Stuart Paer）说: “沾点灰尘不会对你有什么伤害。”他说话时带著未曾被烧伤的投资家的激情。派尔在纽约州雷德班克市拥有一家床垫公司，在繁荣的市中心商业区有两处房产（还有一处房子让他租出去了）。在北达科他州法戈市，珠宝商布拉德•温默尔（Brad Wimmer）特别喜欢买房修房，他的兄弟和伙伴抱怨他在这上面花费的时间太多。17 年前，阿绍克•梭尼（Ashok Soni）在奥兰多开了一家东方式地毯商店，但现在地毯和地板材料已经成了帮助他和儿子阿米特（Amit）增添房产的手段。他们的房产包括廉价拍卖的底商、仓库，甚至还有一座旱冰场。阿米特说: “我们销售地毯和地板，但实际上，我们是搞房产的。”

在进入雷德班克市的 Sleep Shoppe 商店后面的陈列室时，你要当心碰到你的头。这里有和墙一样高的床垫，43 岁的派尔在这里塞了一张桌子。楼梯间很低矮，抬头可以看到空气管道，这样的布局让派尔很不满。他说: “人们不敢再回来。”但他却无能为力，这座楼并不为他所有。不过，这对他也没什么影响。他在别处的房产正在增值。“我在看著你这会儿就在挣钱了。”他说。派尔身材高大，梳著整齐的背头，蓄著山羊胡子。

20 世纪 90 年代初，派尔在新泽西北部开了一家床垫连锁店，后来把它卖了，得到了“几百万”美元。然后，他决心从头创业。他读到了一些有关雷德班克市的复兴的文章。该市位于泽西肖尔附近，有 12,000 人。2000 年，他去那里考察，马上留下了深刻印象。

“那是个雨天，”他说，“我仍然看到手挎购物袋的人在四处行走。”几番参观之后，他了解了那里的零售分布。“布劳德大街南边死气沉沉，我不会去那儿。布劳德的西边是小孩的地盘，那里有滑雪板店和星巴克咖啡店（Starbucks）。”但布劳德的东边就不一样了: 那里停车的地方很多。我在那边看到有富婆去高级商店。”

派尔在布劳德东边的一家拐角商店里为他的 Sleep Shoppe 商店租下了 2,000 平方英尺的空间，租金是每月 4,000 美金。他喜欢上了这儿的房子，先是缠著房东把房子卖给他。过了一段时间，他采用了更有效的办法: 出大价钱。派尔说，另一个想买房的人出价 90 万美元。“我出 120 万，还让他在第二层保留一间办公室，租金低于市场价。他迫不及待地就同意了。”

接著，他说他很幸运。“买下房子两周后，来了一对夫妇。他们想租我的店。我说不行。他们老来找我。最后，我说，我要一个月 1 万美元，也就是每平方英尺 50 美元。当时的价格是 30 美元。他们答应了，真没想到。”这对夫妇开了一家名为“切尔西之家”（Chelsea Home）的高档家具店。派尔同意将他的床垫生意转移到城市的另一头。几个月后，把楼盘卖给派尔的人搬出了第二层的办公室。如今，派尔将它租给一家股票经纪公司，每月又能收到租金 5,000 美元。他现在从家具店老板那里得到的租金是每月 1 万美元，每年上涨 2.5%。房贷是每月 9,000 美元，基本费用还需要 1,000 美元。结果如派尔所说，“我在这地方每年能赚 6 万美元”。

Sleep Shoppe 商店和它的四名员工搬到了 500 码以外、雷德班克市内繁忙的州际公路旁。令派尔惊讶的是，销售额比他们在布劳德大街的时候上升了 35%，去年达到了将近 150 万美元。怎么回事？“路上有很多车，亮红灯时人们便在我的店前停下。我始终开著灯，人们可以看到电话号码。他们注意到了就会回来。”他考虑过从房东手里买下新店址，但对房地产狂热的人可不止他派尔一个。“那家伙要得太多了。他三年前花了 60 万美元，现在想要三倍于此的价格。”

无奈之下，派尔只好拿著多年前卖掉床垫连锁店的钱，买下位于雷德班克主路旁的另一座建筑，价格是 52.5 万美元。该楼的一层为底商，底商上面是办公室。“我给它做了水压清洗，确保房顶完好。”他还花了 11,000 美元做了内部装修。一家小型电话服务公司租用了楼下的办公室，一家销售宠物（没错，是宠物）的高级服装和食品的商店 Paw Palace 租用了下面的底商。派尔说: “那家宠物精品店的租金低于市场价。不过，我喜欢宠物。而它的生意全年都很稳定。我不喜欢季节性的东西。我估计，寻找一个新的租户会使我每月损失 1,500 美元，外加大量时间和精力。”

面对利率的不断升高和消费者信心的不断下降，派尔对雷德班克的未来依旧乐观。他说: “交通很棒，还在盖新楼，租金还在上涨。这是一个喧闹的小城市。”

从商用房产中赚钱并不总是那么简单、快速。在北达科他州的法戈市，布拉德和兰迪•温默尔（Randy Wimmer）一直在期待房地产的辉煌。幸运的是，他们白天的工作是经营温默尔钻石公司（Wimmers Diamonds）一家创办于 1919 年的家族企业。他们的祖父和父亲在法戈市区租房开店达 41 年之久。但在 1980 年，布拉德（52 岁）和兰迪（57 岁）买一了同一条街上相隔几幢楼的两座相邻的房子，并且搬了家。花费是: 65,000 美元买下城市主要大街与布劳德韦大街形成的街角处的楼房，4 万美元买下邻近的房子。一开始，两座楼里都有租户，所以他们直到 1983 年才接管街角的位置。

布拉德说: “我们将邻近房子的一楼以上房间装修一新，作为单元房出租。一个工艺品作坊租用了一层。”租金可以抵消成本，但房产的价值并没有出现值得炫耀的大幅攀升。问题是: 10 年前，法戈市郊开了一家购物中心，商业正流出市区，而不是向它集中。兄弟两人决定弥补他们的赌注，在购物中心开了第二家店。布拉德说，“我们在这两个地方做得都很好。”温默斯兄弟一年有 330 万美元的营业收入，拥有 20 名员工，“不过，购物中心占到我们业务的三分之二”。

不过，法戈市区在六年前时来运转。城市官员设立了经济复兴区，给区内每个业主最多达 25,000 美元的拨款，让他们拿著这笔钱去装修各自大楼的门面。城市还在该地带内 10 年不征收与房屋改良有关的地产税。温默斯兄弟投入了这场运动，尽可能去除上世纪 60 年代风格的老式门面，恢复基部的漂亮砖石。他们在这两座建筑上花了大约 30 万美元，包括对内部的翻新。邻近的楼主也做了类似的工作。布拉德说: “这里有个女人因为把公司卖给微软而挣了大钱。她在这儿有一家带酒吧和餐厅的旅馆。还有个人在这儿开了一家餐厅。”

温默斯兄弟说，他们和其他业主的努力正带来回报。布拉德说: “在买下楼房的头 20 年，我们所得和付出相差无几。”不过，在过去三年，他们的房产的价值已经上升到 60 万美元，比他们买房花的钱和之后装修的花费加起来还多出 20 万美元。布拉德实在太喜欢装修了。于是又买了第三幢楼，与他和兰迪共同所有的那两座楼毗邻。他说: “我喜欢拆卸，喜欢买下旧东西，再把它们装饰一新。”总之，他在买房和修葺上面花了 40 多万美元。幸运的是，他马上找到了租户，他们的租金超出了抵押贷款偿还额。

两兄弟认为，即便美国经济不够稳定，法戈市的房地产市场还会继续繁荣。布拉德说: “整个城市的价值在上升。我还看上了另外两座楼。但我太太说，我搞搞装修就够了。”

阿绍克梭尼是从加拿大搬到佛罗里达州桑福德市的，原因之一是这里天气比蒙特利尔更像他的家乡德里。但在加拿大的 14 年间，梭尼获得了有关房地产的宝贵经验，他渴望重新开始。

梭尼现年 58 岁，专业是会计。1975 年，他开始进口青少年时装，在蒙特利尔销售。很快，他开始购买低价拍卖的楼盘，随后又去买未开发的地块。最终，通过银行贷款，并以他早期购买的房产做抵押，他买下了 30 幢房子、圣劳伦斯河上的两座小岛和数百英亩的野营地。可惜，利率在上世纪 80 年代上升到了 18% 以上，房地产价值缩水，梭尼说他的许多房产都还给原来的卖主了。他还说，他的房产一度价值 1,500 万，后来减少到连 100 万都不到了。

刚来到奥兰多市郊的桑福德，他花了 25 万美元买下一座小楼，开了一家销售东方式地毯的商店 Rug King。他还再次开始购置商用楼，坚守他的黄金法则: 始终以房屋价值的一半为买价。（他凭感觉估计如果没有这座楼，会造成多少花费，以此确定它的价值。）他的儿子兼合伙人、21 岁的阿米特说，这没有听上去那么难。 “我父亲买下地毯店的位置是这个地区最繁忙的一个岔口。”在梭尼父子买房三年后，州政府开始拓宽岔口。三个月的道路封闭和客流减少让旁边的零售店饱受其苦，有几家房东急于将房子出手。梭尼的地毯店得以熬过了这段萧条，他还在一次银行拍卖会上，以 40 万美元买下旁边的两座楼盘。这个价格大致是这两座楼几年前在一次税务评估中所定价值的一半。阿米特说: “工程结束后，他在这个很棒的位置有了三个楼盘。”他们把其中一座当作地毯仓库，另一座出租给了一家现金兑换公司和音乐商店。一年能赚 8 万美元。

之后，他们又做了几笔精明的买卖。阿绍克以 38 万美元的价格买了一座被弃用的旱冰场，面积达两万平方英尺。旱冰场所在位置的旁边正要建一条高速路。他解释说: “房东住得很远，没想到那条新建公路会提升房子的价值。”梭尼父子获到了改变旱冰场用途的许可。之后，一家特许学校把它改造成了教室，每年要交付将近 20 万美元的租金，超过购买价格的一半。几年后，学校破产，他们有段时间找不到租户，便把这座楼当成仓库，搞地毯和艺术品批发。今年 3 月，又有一家私立学校决定入住，它给出的租金是每月 15 万美元，比这座楼 6,700 美元的月维护成本高出一倍还多。

不是每次买房都能如此轻松获利。阿绍克曾在 1989 年买了一座旧购物中心，就没能找到足够的租户，其他租户给的租金很低，他一直在赔钱。解决办法: 自己去填充。阿绍克认为，购物中心太大，地段也不适合卖地毯。但卖硬木地板如何？他和一家瑞士生产商签约，将装满薄板的集装箱直接运到购物中心，运输占目前零售成本的 25%。梭尼将购物中心未出租的一块空间用作地板仓库，还有一块改造成地板零售中心。据阿米特说，他的地板公司还按现行市场价格向他家的房地产部门支付租金。随著梭尼父子填充了部分空间，其他租户也愿意入住空地，商场渐渐满起来了。“现在购物中心一年的收入有 30 万美元。购物中心本身已经升值。我卖地板也赚到了钱。”

梭尼父子还没有到此为止。11 月，他们买了一座废弃的金属加工厂，价格 27 美元一英尺。“跟偷来的一样，”阿米特说，“价钱只有原来的一半。”虽说附近有一家类似的工厂，以每英尺 8 美元出租，但不到 500 米外，就有一家新开的高档饭店，街对面还有一座哈利戴维森摩托车展厅，这些将吸引大批潜在的购物者来此，从而提升这座楼的价值。阿米特认为，他们能以三倍的价格卖掉这座厂房，但他们不愿卖。他说: “你得把 15% 的利润上交山姆大叔。”他们认为，更好的做法是让房产增值和需要时拿它办理贷款（指房屋净值贷款，即以房屋为抵押的个人贷款──译注）。

阿米特估计，这些（购物中心、旱冰场、地毯商店和附近楼盘，再加上金属加工厂仓库和一些未开发的地块）总共价值约 1,500 万美元。他说: “我们估计，去年上涨了 20%。有时候根本不会上涨，但奥兰多附近年平均经济增长率接近 10%。”梭尼父子毫不怀疑，增长将会继续。阿绍克说: “这个国家人均收入高，很多人将投入这一行。”他希望能找到投资者，这样他可以买更多的房子。

阿米特是否担心他泄露了太多家族做生意的秘密？“不，”他说，“大多数人没有胆量去做我们所做的事。你必须深深地投入进去。”

译者: 古正