亚洲最有胆魄的开发商凭借 101 层的上海高楼直冲云霄

    作者：Clay Chandler

    在追随父亲进入地产行业之前，森稔（Minoru Mori）的梦想是成为一名作家。因此，1993 年 10 月，森稔在上海兴致勃勃地讨论完在落后的浦东地区修建世界最高建筑物的计划回国后，东京的竞争对手暗自发笑─森稔又萌发出对小说的兴趣了。在上海修建摩天大厦似乎是个荒唐透顶的想法。那时是 1993 年。日本经济陷入了衰退。可是，森稔却提议与中国政府的经济决策者携手，在一个货币尚不能自由兑换、外国银行投资受到严格限制、股市仅发展了两年的国家修建现代化的国际金融中心。最糟糕的是，这座大厦将位于浦东─一个远离上海老城区的荒凉新开发区。

    许多其他外国投资者纷纷回绝了上海吸引他们投资浦东的邀请。只有森稔看好这里的发展前景。当时主管浦东地区开发的副市长赵启正说，森稔坦率地表达了他对这项事业的热情。“我们谈了将近两个小时。”赵启正回忆说。“我告诉他，我们希望在新区中心修建 3 座商业大厦。我们将建第一座，另外两座还没决定谁来建。森稔先生立即回答，｀让我来建第二座＇。”

    15 年后，森稔在中国的赌注有了回报。今年春天，他将为上海环球金融中心揭幕，这座 1,614 英尺（492 米）高的 101 层摩天大厦从现如今业已高楼林立的浦东地区拔地而起。正如当初所承诺的，上海将因此拥有世界最高的建筑（至少在迪拜的另一幢更高的建筑竣工之前是这样）。森稔的上海环球金融中心由纽约的 Kohn Pedersen Fox 建筑师事务所设计，整个建筑将包括地下购物场所、3 层的会议中心、70 层的商务办公区，以及拥有 180 间客房的柏悦酒店（Park Hyatt Hotel）。大厦最顶端是一个梯形开口，那是能让人产生晕眩感的观光天阁。总的来说，这座建筑将为上海地产市场提供 240 万平方英尺的商务办公空间，大约相当于上海全市去年新增办公区域的一半。森稔开出的租金比上海市排名第二贵的地段的租金高出 40%。地产界分析人士说，他开出的价格将得到认可。日本银行界巨头瑞穗金融集团（Mizuho Financial Group）和三井住友金融集团（Sumitomo Mitsui Financial Group）的子公司已经签约入住。持有该项目 10% 股份的摩根士丹利（Morgan Stanley）也有可能成为大厦的租户。森稔说，开业那天，这座造价 11 亿美元的大厦的使用率将达到 40%，一年之后将升至 90%。

    在位于六本木之丘（Roppongi Hills）的东京总部，上海项目的图纸平铺在大理石会议桌上，这也是这位 73 岁的建筑商到目前为止最著名的开发项目，他说他从未对这个项目的成功表示过怀疑。“我向来喜欢拼搏。”他承认。“上海的潜力一直都是显而易见的。”

    森稔的摩天大厦招致许多批评。美国设计师本•伍德（Ben Wood）在浦西设计了著名的低矮建筑群新天地，他指责上海环球金融中心庞大的规模是“20 世纪所有错误的城市规划的沉渣泛起”。批评者草草地把森稔的大厦说成是巨型的便携式真空吸尘器，是世界最大的酒瓶起子。许多反对者拿上海环球金融中心与比它稍矮一筹的 88 层金茂大厦做比较，后者由 Skidmore Owings & Merrill 建筑师事务所设计，外形的灵感取自中国的宝塔。

    但是，这些指责曲解了森稔接受这项任务的本意。根据中方决策者的要求，这座建筑必须绝对的现代化，同时还要体现出上海决策者气吞山河的气魄和雄心。伦敦建筑师事务所 EDAW 的城市设计负责人克里斯托弗•乔（Christopher Choa）称赞森稔的建筑是“非同凡响的成就”，他的声名肯定会载入史册。“从一开始，”乔说，“他的意图就是勾勒天际线。上海当局希望表达一个明确的概念，而且他们找到了表达这个概念的最合适搭档。”

    至少，上海环球金融中心确保了森稔作为亚洲最有胆魄的开发商的地位。亚洲是个痴迷于房地产业和城市超大型项目的地区，在上海环球金融中心竣工之后，全世界最高的 10 幢建筑中将有 8 座落户亚洲，森稔准备向人们展示大的也可以是美的，而且大也能提高而不是压抑城市生活的质量。

    近 50 年来，这个理念已经帮助森稔成功地把东京政府区附近的一连串地块开发成世界上最具价值的地产组合。森稔的祖上都是米商。他的祖父做了家族中第一笔房地产投资─第二次世界大战前在东京都的港区收购了一些地产。上世纪 50 年代初，森稔的父亲、横滨市立大学（Yokohama City University）教授森代吉郎（Taikichiro）掌握了家族生意的控制权，很快他从地产业务中赚取的利润就远远超过了稻米生意。森代吉郎 1993 年去世时，已经积累了 130 亿美元财富，他因此成为全世界最富有的人。

    但是，如果没有次子森稔，森代吉郎根本无法实现这一切。森稔制定战略，与租户讨价还价，并且负责公司的日常运营。在 20 世纪 50 年代和 60 年代，森稔不辞辛劳地游说邻居，把他们的地块联合起来，以便为大规模的开发铺平道路。森代吉郎对于地产从不感情用事；家族最先拥有的 45 幢建筑都没有名称，只有序号─森大厦一号、森大厦二号等。森稔在日本知名学府东京大学研究萨特（Sartre）和加缪（Camus），他更有哲学头脑。随建筑数量的增加，森稔逐渐对瑞士建筑师勒•柯布西耶（Le Corbusier）的艺术和思想萌生了兴趣。他把勒•柯布西耶的“垂直庭院都市”概念视为解决东京杂乱无章的扩张问题的出路，即更高的建筑物和更密集的人口可以减少通勤时间，并且提供更多空间修建公园，供市民休闲。此外，他还把赚取的利润投入更宏伟的项目之中，重新开发整个社区，并且修建“城中城”。

    完整体现森稔城市理想的首个项目是 Ark Hills。这个豪华建筑群于 1986 年投入使用，那里除了高档餐厅、酒店、优美的景观和音乐厅外，还包括办公区、豪华公寓和一个电视网。中央大厦的顶层是一个会员俱乐部，里面展示森稔私人收藏的 300 幅勒•柯布西耶的油画和其他绘画作品。

    随日本的投机时代进入高潮，大名鼎鼎的租户蜂拥而至。于是，森稔进一步推动类似项目，甚至在日本陷入长期衰退的时候也毫不退缩。他投资 40 亿美元的六本木之丘于 2003 年投入使用，这个综合性设施预示日本“失落的 10 年”的终结。六本木之丘在日本是空前的，它由 54 层高的写字楼、特伦斯•考伦（Terence Conran）设计的豪华住宅区、9 座电影院、精致的日式庭院以及世界级的艺术博物馆组成。如今，六本木之丘一年吸引 4,000 万游客，这个数字远远超过了前往东京迪士尼乐园的游客数目。2006 年，森稔推出了表参道丘（Omotesando Hills），这个由安藤忠雄（Tadao Ando）设计的购物中心更加充满时尚气息，人们称之为日本的“香榭丽舍大街”。

    凭借这些项目的影响力，森稔开始向海外扩展。他正在与新加坡政府官员商谈一个可以与上海环球金融中心相媲美的开发项目。此外，来自泰国和越南的潜在合作伙伴也开始与他接触。“这是顺利的转型。”森稔这样形容自己的事业道路。“起初我对创作关于人们现实生活的小说感兴趣，后来我的兴趣逐渐转向为人们应该如何生活做规划。”

    但是，由于东京有大量小业主，而且建筑规范陈旧，规划官员对地震忧心忡忡，因此要为这样的妙方赢得支持绝非一帆风顺。为获得开发六本木之丘所需的 28 英亩土地，公司不得不与 500 位个人业主进行了 800 多轮磋商，历时 14 年。在开业仪式上，一向沉冷静的森稔也不禁潸然泪下。

    难怪在其他人看来浦东一无是处时，森稔却看到了平生难得的机遇。上海市政府官员承诺与森稔合作，而不是给他设置障碍，而且他们提供了森稔在东京从未听说过的条件：一大片空白的城市画卷。

    但是，为了牢牢抓住这幅画卷，又遇到了其他难题。在与上海方面达成交易两年后，森稔与弟弟森明（Akira）产生了矛盾，并最终分家。他们二人争论的核心是：森明对森稔背负巨额债务投资高风险的项目感到不满。分家后，森明把重点放在了传统的低风险地产上，他也在今年成为全日本最富有的人。森稔未能入选；他的公司在东京市中心拥有 100 多处高利润率的建筑，但同时也负担 72 亿美元债务，大约相当于预期销售额的 5 倍。在接受《日经产业新闻》（Nikkei Sangyo Shimbun）采访时，森明这样表述他与哥哥之间的分歧：“森稔是爱动脑子的思想者，他希望先人一步。他喜欢大项目；他总是把油门一踩到底。我会尽量留有余地，尽量估算出可能出现的风险。”

    森明的谨慎似乎经验证是正确的。1997 年，就在建筑施工队在浦东打下地基几个月之后，一场金融危机席卷了该地区，哥哥森稔被迫暂停施工。2001 年，纽约世界贸易中心遭受的恐怖袭击进一步打击了他的雄心，并且削弱了投资者以及希望进驻摩天大厦的租户的信心。工地沉睡了 6 年。森稔为该项目融资而组建的投资财团的成员慌了手脚，因此森稔在其中的股份从最初的 30% 飙升至 80%。

    如果森大厦株式会社（Mori Building）公开上市的话，这一系列灾难很可能迫使森稔下台（这是他本人很乐意强调的一点）。相反，他重新回到绘图桌前，要求建筑师强化建筑物抵御可能发生的恐怖袭击的能力，并且加高建筑物。做出后一个变化，是因为竞争对手在台湾竖起了更高的摩天大厦，当森稔的大楼还处在停工阶段时，它已经竣工了。森稔最初计划修建 94 层，高度为 1,500 英尺。但是，2004 年竣工的中国台北 101 大厦有 101 层，高度达 1,670 英尺。修改后的设计方案使上海环球金融中心比台湾新秀略高一筹，但这得减去台北大厦顶端细细的尖顶。

    重新开工后，公司遇到了更多的麻烦。2005 年，由于日本首相小泉纯一郎参拜靖国神社，日中关系恶化，导致项目进度受阻。在 KPF 建筑师事务所最初的设计中，大厦顶端有个圆形的洞，日后将安装一个巨型摩天轮。突然间，中方有人提出批评，指控这个设计阴谋把日本国旗上的日之丸图案加入上海的天际线。森稔坚持说，他做梦都没想到会有人这样诠释这个圆形图案。他强调，这个图形暗合的是中国传统的月亮门。为了平息这一争论，圆洞和摩天轮被取消了。

    就在中国的爱国人士批评森稔在上海修建的这幢建筑物太过日化时，东京老家则有人批评他的项目缺乏日本元素。日本媒体时常拿六本木之丘与东京中城做比较。后者是另一个高档开发项目，去年 3 月投入使用，距离六本木之丘只有几个街区。中城是日本建筑师为日本的大型公司三井集团（Mitsui）设计的，租户以日本公司为主，因此中城被誉为日本传统民族精神的纯正代表。租用森稔的地产项目的主要是高盛（Goldman Sachs）等美国投资银行、欧洲的奢侈品专卖店以及日本生机勃勃的新技术公司，因此其项目被视为邪恶的孪生兄弟。

    但在浦东的项目上矛盾更为突出，森稔已经从争取更多的空间转为致力于构建创造邻里和社区氛围所必需的民间机构社会网络。

    1996 年，也就是森稔为上海环球金融中心奠基的前一年，《财富》杂志在采访中发现，新开发区将成为“曾让叶卡捷琳娜女皇大为震动的虚假、浮夸的｀波特金村庄＇”。尽管入驻这里的租户可以享受低廉的租金和慷慨的税收减免，但闲置率依然超过了 50%。《财富》杂志说，其根本问题在于中国政府尚没有做好完全接受自由市场资本主义的准备。中国政府希望控制本国货币，阻止外国银行接受人民币存款，并且仅让亏损的国有企业进入股市。这些问题在很大程度上依然存在，不过浦东如今再也不是“波特金村庄”了：它的写字楼爆满，而且还在计划修建新的酒店和会议中心。

    不过就目前而言，这一地区对那些在这里工作、居住的人没有什么吸引力。就连在楼宇间往来也成了麻烦事。森稔的建筑与金茂大厦之间隔世纪大道，这条多车道的公路有 330 英尺宽。建筑师伍德说：“规划浦东时，石油价格是每桶 30 美元，而且中国的决策者完全被汽车给迷住了。最初设计时的所有假设都过时了。”

    上世纪 90 年代，浦东星光闪耀的“超级品牌”购物中心开业时博得了满堂彩，现在它已被迫面向低收入阶层，成为一个家庭娱乐中心。另外一座计划在金茂大厦旁边开设的购物中心还未进入实际建设。隔壁是香港开发商修建的 220 户豪华公寓项目（其中部分公寓的售价超过 2,000 万美元）。这个项目于 2005 年 10 月开盘，销售已经连续数月低迷。“森稔面临的困境具有独特的讽刺意味。”EDAW 的建筑师乔说。“他在东京想方设法获得大片的地皮却遭遇了挫折，因此他来到了浦东。现在他发现，要想让这个项目取得成功，他就必须重新创造能够使都市生活充满魅力的精巧社区机构。”

    仲量联行中国区董事陈立民认为，浦东最终将解决这些问题。他说，市政规划人员正在审查有关修建步行通道网络和连接各个大厦的观光平台的建议，这些措施“将使这个区域变得更为活跃”。此外，他们还计划修建两条新的地铁线路，用以连接浦东和浦西。陈立民认为，如果市政规划者不解决这些问题，像森稔这样的私人开发商就会挺身而出。

    森稔说，就他个人而言，他正与政府合作开展一项计划，即以上海环球金融中心为基础，修建一个类似于表参道丘的零售区，而且非正式地同意了一项提议，修建连接各大厦的步行区，并且为之配套餐厅、商店、公园，甚至还有单轨铁路。看这片区域，森稔说：“真是日新月异。”

    译者：钱志清