投资者在郊区规避风险

现在很少有投资类别像“私人房地产”投资一样有价值。私人房地产投资基金通常由私募股权巨头管理，例如喜达屋资本（Starwood Capital）、黑石集团（Blackstone）或凯雷投资集团（Carlyle Group）等，这些基金为投资者提供投资大量公寓大楼、独栋住宅和商业地产的机会，它们通常会让投资者从最开始，即房地产施工或装修期间，便参与进来。

对房地产而言，这是升值最快、回报最高的阶段；这就相当于风投基金在投资对象上市之前的上升期找到那些值得投资的未来之星。据美国全国房地产投资信托委员会（National Council of Real Estate Investment Fiduciaries）统计，过去20年，私募股权房地产投资基金的年回报率达到9%。每年跑赢股市2个百分点。

不过，私人房地产市场一直具有较高的投资门槛，除了资金实力非常雄厚的投资者以外，并非所有人都有机会涉足该领域。而这正是投资公司Fundrise脱颖而出的原因之一。Fundrise由45岁的房地产业从业者本·米勒（Ben Miller）参与创建。该公司正在打开通往这个特权领域的大门，它所推出的商业模式能够帮助更多的中等收入者购买房地产股权，最低投资额为10美元。

Fundrise号称是第一个支持人们通过手机应用程序来投资私人房地产的平台，因此普通投资者蜂拥而至。该公司表示其目前拥有约35万投资者，其中大多数是25岁至40岁的千禧一代。自2021年年初以来，其资产组合的权益部分，即投资者的出资，已经增加超过一倍，从15亿美元增加到超过30亿美元。包括债务在内的美元资产总额达到约60亿美元。

该公司也一直在回报投资者。自2017年以来，Fundrise的平均年化回报率为12%，2021年更是达到23%。今年上半年股市下跌，标准普尔500指数（S&P 500）下跌20%，但Fundrise的业务却繁荣发展，回报率达到5.5%。

当然，现在想投资房地产需要勇气。抵押贷款利率大幅上升，6月中旬的平均利率达到6.28%，比2021年8月提高了一倍，给房价带来了下行压力。而有关经济衰退的说法层出不穷，只是加剧了投资者的担忧。

插图来源：JOANNA ŁAWNICZAK

然而，一直以来，租赁房地产在压力时期都表现良好。事实上，租金和房价呈相反的方向波动。据CoreLogic统计，从2008年至2011年，房价下跌，租金却每年上涨3.2%。而由佛罗里达大学（University of Florida）的教授托马斯·R·阿诺德（Thomas R. Arnold）领导的团队研究发现，在经济大衰退（Great Recession）期间成立的住宅私募股权房地产基金，在随后几年的年回报率均在15%左右。阿诺德说：“2008年和2009年成立的一些年份较早的基金，过去20年里的回报率最高。”

当市场下行时，租赁房地产却一片繁荣，原因非常明显。在经济困难时期，家庭可以取消度假和餐厅用餐，但他们需要一个住处，而且在经济萧条时期，人们更有可能推迟购房计划。Fundrise正是希望充分抓住这些趋势。该公司目前拥有约17,000套公寓和3,500套独栋租赁住宅，合并资产总值超过25亿美元。

一个重要的问题是，如果严重的通货膨胀引发经济衰退，私募股权房地产基金会有怎样的表现。但米勒笃信，在经济下行时期，更多的人会租房，因为租房对预算的影响较小。米勒表示：“如果购买的时机合适，通货膨胀就会增加回报。我们会看到买房的人减少，更多的人会续签[租约]。”

到目前为止，在美国南部，这些趋势似乎前景光明。总部位于华盛顿特区的Fundrise的投资都集中在这些地区。新冠肺炎疫情期间，人们逃离海滨城市，已经带动了Fundrise的阳光地带市场房租上涨。据Zillow统计，与2019年相比，罗利（Raleigh）今年前四个月的平均月租金上涨了25%，亚特兰大上涨了32%，坦帕（Tampa）上涨了42%。这些市场的房租年上涨率依旧超过10%。因此，尽管消费物价指数高达9%，房租涨幅却依旧跑赢了通胀。目前，这对投资者而言是好消息。

传统私募股权基金主要服务退休基金等机构投资者，以及“合格”（非常富有的）个人投资者，最低投资额高达数十万美元甚至更高。相比之下，Fundrise的客户投资额平均约为10,000美元。新手最低只需要投入10美元，就能够加入Fundrise在2021年1月成立的房地产旗舰基金（Flagship Real Estate Fund），该基金目前持有资金约10亿美元，拥有55套房产。

Fundrise的产品分为三类，分别是固定收益型基金、成长型基金和“平衡”基金。固定收益基金的主要投资是向开发商提供短期贷款。成长型基金（旗舰基金属于该类别）持有一系列已经建成出租或施工中或装修中的房产。这类基金的主要吸引力是可以升值，当然它们也会分红。平衡基金则提供这两种策略的组合。

从2017年到2022年第一季度，Fundrise的固定收益基金的年度分红率约为8%。到去年年初，成长型基金的年度分红率约为11%；2021年，随着新冠肺炎疫情刺激房价暴涨，成长型基金的业绩惊人，收益大幅增长超过30%。虽然Fundrise的基金今年到目前为止的表现相对一般，但值得注意的是，它们的表现轻松跑赢股市，包括住宅房地产投资信托（REITs）的股票。住宅房地产投资信托是另外一种投资租赁地产相对经济的选择。

而且Fundrise收取的手续费较低，也对投资者很有吸引力。客户通常通过经纪商-交易商买入私募股权基金，需要为此支付高达5%的预付佣金。黑石集团和喜达屋等行业巨头每年收取约2%的服务和管理费。当基金出售房产时，在达到最低预期回报率之后，基金发起人会获得资本收益的12%至20%，作为“附带权益”。这些收费都会减少投资者的回报。

相反，Fundrise不收取佣金，每年只收取1%的手续费，并且不收取附带权益。米勒指出，去年Fundrise通过其管理的约30亿美元资产收取的手续费为3,000万美元。他说：“但我们也为投资者带来了4亿美元资本收益。如果按照20%的比例收费，我们的投资者就需要额外付出8,000万美元。”

Fundrise成立的初衷，是因为米勒相信一定有某种方式能够改变房地产的融资模式。米勒从商学院毕业后曾经在一家网络公司任职，在本世纪初，他加入了由父亲赫伯特·米勒（Herbert Miller）创建和经营的一家位于华盛顿特区的建筑公司Western Development。在2008年和2009年的经济大衰退期间，该公司建设中的混合用途公寓和商铺价值高达5亿美元，主要都位于市中心。米勒回忆道：“我们最大的贷款商通用汽车金融服务公司（GMAC）破产，美国银行（BofA）等金融机构停止向建筑业提供资金。问题并不是对公寓和商铺的需求下降，而是金融系统停贷。”信贷危机导致Western Development的项目停工三年，虽然公司恢复了元气，但那段经历让米勒产生了创建一家不依赖银行资金的投资公司的念头。

米勒之后曾经领导过多家房地产众筹公司，其中一家公司在新世贸中心（World Trade Center）中持有少量股份。他和团队逐渐将目光瞄向了两个趋势：阳光地带住房的可负担性，以及年轻家庭在存款购买自有住房期间租赁更宽敞的公寓和住宅的意愿。Fundrise目前的商业模式就诞生于这些想法。

最近，米勒认为，如果Fundrise可以打包收购大量新建住房，就能够加快发展速度。这些房子对家庭更有吸引力，需要的维护较少，并且租金更高。2021年2月，Fundrise在靠近休斯顿的伍德兰市（Woodland），以3,500万美元的价格，从建筑商D.R. Horton的手中收购了一个新建社区，共有120套住房，该笔交易使公司的计划实现了一个重要里程碑。之后，Fundrise又从D.R. Horton收购了五个单户租赁住宅项目，共有600套住房，产权投资总额约为1.4亿美元。

为避免收购价格过高，米勒还制定了第二份蓝图：与开发商合作投资新住宅，并在房子拍卖前将其买下。这种模式降低了建筑商的风险，同时使Fundrise的收购价格比开盘后的售价低6%至10%。这些折扣对Fundrise的年轻投资者而言意味着更多增值空间，让他们在市场面临压力时获得另外一个优势。

译者：ZHY

*****

独栋住宅购房压力

居家办公的流行使得更多的年轻家庭开始寻找大房子，但通货膨胀和利率上涨让他们更难买到心仪的房子。结果是房租暴涨，尤其是在阳光地带城市。

13%

美国城市房租平均涨幅，2019年- 2022年

SOURCE: FEDERAL RESERVE

注：数据截至 2022 年 6 月 1 日

*****

14%

休斯顿平均房租涨幅，2019年- 2022年

32%

亚特兰大房租平均涨幅，2019年- 2022年

42%

坦帕房租平均涨幅，2019年- 2022年

资料来源：ZILLOW

注：数据截至 2022 年 4 月 30 日