媒体近期大肆报道最新版的驱逐房客禁令,却大都忽视了该政策涉及的一个核心群体:房东。租户面临被驱逐的威胁,拜登总统决定批准驱逐房客禁令,美国最高法院法官布雷特•卡瓦诺上个月表示国会需要采取行动将禁令延期到7月以后,众议院议长南希•佩洛西则决定不再继续推动通过驱逐房客禁令法案,我们每天都能看到大量这类新闻。但作为禁令针对的对象,房东却一直是一个没有人关注的模糊的存在。
深入了解房东的状况,或许能够改变一些对他们的刻板印象。
“房东”这个词很少能让人感到温情和友善。在流行文化中,房东通常是邪恶的代表,往往被描绘成冷酷无情的富豪或庞大的、不近人情的公司。令人意外的是,我们很难根据数据描绘出房东的真实状况。
美国住房与城市发展部(Department of Housing and Urban Development)研究员托德•M•理查森在2018年的一篇报告中写道:“对于房东的研究凤毛麟角。而研究不足造成了政策上的盲点……在数据不足的情况下,研究人员无法准确统计出美国的房东数量。”他解释说,从多个维度收集与房东有关的数据,需要对联邦政府部门鲜为人知的各种报告进行梳理分析。
我们按照他的说法进行了数据检索。得出的三个结果令人大感意外:
绝大多数房东是个人而不是企业。2018年(有可用数据的最近年份),约有1,030万个人向美国国税局(IRS)申报了租金收入。有些房东的租金收入很少,可能并未报税,但可以肯定地说,美国共有1,000万至1,100万个人房东。拥有租赁物业的企业实体(如公司和有限责任公司)的数量更难估算,但人口普查局(Census Bureau)调查提供的证据以及理查森根据2015年的数据所做的预估表明,这类企业实体的数量不超过100万。所以,个人房东的数量至少是企业房东的10倍。
大部分个人房东拥有的房产数量并不多。绝大多数个人房东拥有一两套出租房;平均数量为1.9套。企业实体房东普遍拥有超过20套出租房,有些企业拥有数百乃至数千套出租房。
个人房东的平均租金收益不高。在2018年的国税局报告中,个人房东申报的平均租金收入为34,217美元。不含折旧的平均可减税开支为23,679美元。除了平均数据以外,我们无法获取综合收支数据,因此无法确定数据的统计分布。但大部分美国房东的净收入似乎并不高。
几乎在整个疫情期间一直执行的驱逐房客禁令,让数以百万计的租户即使无力支付租金,也可以继续居住。这项禁令并非要以伤害房东为代价。美国国会批准了465亿美元,用于帮助租户支付租金,但该项目的具体执行则交给了地方政府,而大部分地方政府表现得一塌糊涂;到6月,各地政府仅发放了30亿美元。截至6月,拖欠租金总计达到275亿美元。
房东和租户的矛盾经常被想象成泰坦巨人与小矮人之间的对决,有时候也确实如此,毕竟美国大部分租赁住房都归企业所有。但在考虑哪些人正在蒙受经济损失的时候,请记住大部分房东都是家庭式经营,数量达到数百万,他们并不是我们所想象中的亿万富翁和企业。(财富中文网)
翻译:刘进龙
审校:汪皓
媒体近期大肆报道最新版的驱逐房客禁令,却大都忽视了该政策涉及的一个核心群体:房东。租户面临被驱逐的威胁,拜登总统决定批准驱逐房客禁令,美国最高法院法官布雷特•卡瓦诺上个月表示国会需要采取行动将禁令延期到7月以后,众议院议长南希•佩洛西则决定不再继续推动通过驱逐房客禁令法案,我们每天都能看到大量这类新闻。但作为禁令针对的对象,房东却一直是一个没有人关注的模糊的存在。
深入了解房东的状况,或许能够改变一些对他们的刻板印象。
“房东”这个词很少能让人感到温情和友善。在流行文化中,房东通常是邪恶的代表,往往被描绘成冷酷无情的富豪或庞大的、不近人情的公司。令人意外的是,我们很难根据数据描绘出房东的真实状况。
美国住房与城市发展部(Department of Housing and Urban Development)研究员托德•M•理查森在2018年的一篇报告中写道:“对于房东的研究凤毛麟角。而研究不足造成了政策上的盲点……在数据不足的情况下,研究人员无法准确统计出美国的房东数量。”他解释说,从多个维度收集与房东有关的数据,需要对联邦政府部门鲜为人知的各种报告进行梳理分析。
我们按照他的说法进行了数据检索。得出的三个结果令人大感意外:
绝大多数房东是个人而不是企业。2018年(有可用数据的最近年份),约有1,030万个人向美国国税局(IRS)申报了租金收入。有些房东的租金收入很少,可能并未报税,但可以肯定地说,美国共有1,000万至1,100万个人房东。拥有租赁物业的企业实体(如公司和有限责任公司)的数量更难估算,但人口普查局(Census Bureau)调查提供的证据以及理查森根据2015年的数据所做的预估表明,这类企业实体的数量不超过100万。所以,个人房东的数量至少是企业房东的10倍。
大部分个人房东拥有的房产数量并不多。绝大多数个人房东拥有一两套出租房;平均数量为1.9套。企业实体房东普遍拥有超过20套出租房,有些企业拥有数百乃至数千套出租房。
个人房东的平均租金收益不高。在2018年的国税局报告中,个人房东申报的平均租金收入为34,217美元。不含折旧的平均可减税开支为23,679美元。除了平均数据以外,我们无法获取综合收支数据,因此无法确定数据的统计分布。但大部分美国房东的净收入似乎并不高。
几乎在整个疫情期间一直执行的驱逐房客禁令,让数以百万计的租户即使无力支付租金,也可以继续居住。这项禁令并非要以伤害房东为代价。美国国会批准了465亿美元,用于帮助租户支付租金,但该项目的具体执行则交给了地方政府,而大部分地方政府表现得一塌糊涂;到6月,各地政府仅发放了30亿美元。截至6月,拖欠租金总计达到275亿美元。
房东和租户的矛盾经常被想象成泰坦巨人与小矮人之间的对决,有时候也确实如此,毕竟美国大部分租赁住房都归企业所有。但在考虑哪些人正在蒙受经济损失的时候,请记住大部分房东都是家庭式经营,数量达到数百万,他们并不是我们所想象中的亿万富翁和企业。(财富中文网)
翻译:刘进龙
审校:汪皓
Heavy recent media coverage of the latest eviction moratorium has largely ignored the group at the center of it all: landlords. We’ve met tenants in danger of being evicted and heard lots about President Biden's decision to authorize the moratorium, Supreme Court Justice Brett Kavanaugh's opinion last month requiring Congressional action to extend the moratorium past July, and House Speaker Nancy Pelosi’s decision not to press hard for a bill. But landlords, the moratorium’s target, have been only a vague and distant presence.
A closer look at landlords may upend some stereotypes.
The word “landlord” rarely sparks warm and fuzzy feelings. In popular culture landlords are often evil, portrayed as heartless plutocrats or giant, unfeeling corporations. Yet getting a realistic picture based on data turns out to be surprisingly difficult.
“There is very little research on landlords,” Department of Housing and Urban Development researcher Todd M. Richardson wrote in a 2018 note. “The lack of available research on landlords has created a policy blind spot.... In an interesting data shortfall, researchers don’t know the precise number of landlords in the United States.” Assembling multi-dimensional data on them, he explained, requires combing through various reports found in the nooks and crannies of federal departments.
So that’s what we did. The search yielded three surprises:
The vast majority of landlords are individuals, not businesses. About 10.3 million individuals reported rental income to the IRS in 2018 (the most recent year with available data). Some landlords with very little rental income may not have filed, but it’s a safe bet that between 10 million and 11 million individuals are landlords. It’s harder to estimate the number of business entities (such as corporations and limited liability companies) that own rental properties, but evidence from Census Bureau surveys, plus Richardson’s estimate based on 2015 data, suggest that the number is less than a million. So among landlords, individuals outnumber businesses by at least 10 to one.
Most individual landlords own very few units. The majority own just one or two rental units; the average is 1.9. Business-entity landlords own well over 20 units on average, with some owning hundreds or thousands.
Individual landlords don’t make much money, on average. They reported receiving rent averaging $34,217 in 2018, the IRS reports. Deductible expenses, not including depreciation, averaged $23,679. No source provides comprehensive income and expense data beyond the averages, so we don’t know the data’s statistical distribution. But it seems likely that most of America’s total landlords don’t net much money.
Eviction moratoriums, which have been in effect for almost the entire pandemic, allow millions of tenants to stay in their units even if they don’t pay the rent. The moratoriums weren’t supposed to harm landlords. Congress authorized $46.5 billion to help tenants pay their rent, but administration of the program was left to local authorities, which have mostly botched the job; through June, only $3 billion had been disbursed. Landlords were owed $27.5 billion of unpaid rent as of June.
Landlord-vs.-tenant conflicts are often imagined as titans vs. the little guy, and sometimes that’s what they are; most U.S. residential rental units are owned by businesses. But in considering who’s suffering financially, it’s worth remembering that most landlords, millions of them, are mom-and-pop operations—not the billionaires and corporations we too easily imagine.