5月20日，央行公布贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为3.7%，保持不变；5年期以上LPR为4.45%，较上次下降15个基点。此前在5月15日，央行、银保监会已发布通知，将首套房商贷个人房贷利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点。随后，济南、青岛、苏州等地部分银行首套房贷利率已下调至4.4%。本次LPR下调，意味着首套房贷款利率最低可至4.25%。

房贷利率在一周之内两度下调，加上各个地方花式救市，是否意味着买房时机已到？5月18日，我们在“财富相对论”播客节目中，邀请了中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜，深度分析了房贷降息背后决策层的考量、购房者当前应考虑的主要因素以及房地产税落地前景等关键议题。

刚改人群迎来比较恰当的买房窗口期

从宏观层面上来讲，房地产作为国民经济第一大行业，对于国内经济的稳定发展有着不言而喻的重要作用。今年第一季度楼市不太景气，4月份前百强房企的销售情况近乎腰斩，情况不容乐观，所以为了保增长、稳经济、稳就业，需要对房地产行业尽快采取力度足够的救市措施，让房地产行业尽快回暖，也让楼市尽快的复苏。这是近期各地频繁出台救市政策的主要的诉求和目的。毕竟房地产行业是国民经济的第一大行业，它的产业链相关影响面是非常之大的。

那么对个人来说，现在是不是已经到了可以买房的时机？其实如果是刚需或者是改善性需求，对于房价涨落本身应该是不太关心的，因为它不是投资性需求，投资性需求是为卖而买或者是为了赚钱来买房子的，但是对于刚需和改善性需求来讲，买房子是为了自住的，所以只要未来房价不会发生大幅下跌的，刚需和改善性需求本来什么时候入市都是恰当的，而在房贷降息以及各地密集出台鼓励买房的大背景下，对刚需和改善性需求人群来说确实是到了买房的比较恰当的窗口期，因为本来你早晚都是要买的，这个时候有很多利好政策出来，让你买房的负担会降低很多。

另一方面，中国楼市的地根和银根都掌握在政府手里，而这背后是土地财政，这意味着政府对于楼市有非常大的调控权利和控制力。只有楼市稳定运行，才能一方面保证国民经济运行的稳健，另外一方面保证涉房金融安全和土地财政的平稳运行。所以从政策层面来讲，也不希望楼市有大的波动，或者说房价不要大起大落，但稍微有点波动是正常的。尤其从2020年以来不断出台的从市场端到资金端的强力调控，已经把楼市波动的空间压缩的越来越小，以至于从去年下半年开始楼市交投已经很淡，所以这个时候楼市面临的风险更多的不是房价下降而是没有成交。之所以说对于刚需和改善性需求来说迎来了比较恰当的买房的窗口期，也是因为你如果还要持续观望，还要等着楼市大幅下跌再入手的话，第一是不太可能，因为从政策层并不希望楼市发生大跌；第二是楼市和股市都是买涨不买落的市场，如果真的大跌了，你也不会买了。

房贷利率方面，近期将首套房商贷个人房贷利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点，对于购房者来说是实实在在的利好。从短期来看，我国利率进一步下降的空间不大，因为中美之间存在制度环境的差异，必须保持足够的利差才能让资金在美元和人民币之间保持相对平衡。不过从长期来看，随着经济发展和财富积累以及经济的货币深化的发展，长期的利率是呈降低之势的。房贷总体上是相对长期的贷款，基本上都是10年以上，最长能达到30年左右，同时房贷一般是浮动利率，那么5年或10年以后随着人民币贷款利率整体下调，房贷的利率也会随着下调，也就是说长期来看房贷利率是会走低的。

中国也有可能成立类似“两房”的机构

去年以来，不少房企出现了所谓排队暴雷的情况，而房企爆雷以后就会出现交房风险问题，也就是说一旦你买了它预售的房子，就有可能收不到房或者收房会产生波折。在这种情况下，大家要密切注意房企目前的状态，一些资金链比较紧张的，或者是降价幅度特别厉害的房企要格外注意，因为大力度的营销活动背后的房企可能面临着资金链的压力。买房子首先要考虑交房的风险问题，不要去贪太多便宜。目前来看，很多民营房企都出现了问题，所以现在比较安全的买房对象可能还是央企和国企背景的房企，以及少数的头部民营房企。值得关注的是，龙湖、碧桂园、美的这三家民营房企最近在监管层的支持下推出了一个外部增信的发债措施，让信用受损的民营房企能够继续在资本市场发债来恢复自身流动性，这实际上是政策层的一个非常重大的信号。这是为了促进楼市回暖的一个标志性的举措，标志着政策层面一个积极性的转向。

虽然说对刚需和改善性需求人群来说确实是到了买房的比较恰当的窗口期，但如果暂时没有比较合适的风险较小开发商供你选择的话，也可以暂时观望先等等，因为接下来可能会有更多的支持政策出台，让之前陷入困境的一些房企复苏，那个时候再入市买房可能会更安全一些。另外也不要担心错过“抄底”的时机，因为目前楼市不存在大幅涨价的市场基础，最重要的是成交的情况很差。至于说有个别开发商最近提价的情况，主要是因为楼市是一个买涨不买落的市场，所以有些开发商利用了大家这个心理特点，在稍微有些利好政策出台的时候做一些象征性的提价动作，来引导大家入市，但是总体来看，目前的楼市不具备大幅上涨的可能性。

关于购房能力不足的问题，为了鼓励楼市回暖，政策层面上完全有可能采取对个人购房者进行增信的措施，类似于美国的房地美和房利美（俗称“两房”），也就是说政府成立一个机构，由这个机构来对购房者进行外部增信，让买房能力比较差的人也能买房，以此来维持房地产行业继续发展。当然采用这种方式需要综合评估利弊，因为美国房地美和房利美的一些不当行为造成2008金融危机的案例是前车之鉴，值得我们谨慎吸收其经验和教训。

结构性需求会支持楼市继续成长10年以上

从总量上来看，人口老龄化确实对房地产行业有影响，但是中国的房地产行业近年来已经实现了总量平衡，目前中国的人均持有住房面积已经超过了世界的人均水平，而中国的城市化进程还在进行之中，并没有完成，现在产业和人口还在向一些都市圈以及核心城市转移。在人口向都市圈和核心城市转移的过程中，这些新迁入人口的刚性需求和以前处于这些城市的这些居民的改善性需求，就形成了楼市新阶段的结构性需求，也就是说中国房地产市场的基本面已经从总量需求不足转向了结构性需求，这个结构性需求势必还要支持中国的楼市成长超过10年时间。需求仍然在增长，尤其是一二线核心城市和都市圈的城市，当然一些三线城市处于动态平衡状态，四线以下的城市可能需求就增长不多，甚至会出现供过于求的状态，大家买房子要看大的趋势。三四线城市即便有一些机会，可能更多也会体现在东部地区。

回到人口老龄化，一线城市确实存在着比较严重的老龄化问题，但是新迁入的人口会弥补老龄化造成的人口缺口，一线城市的人口实际上是动态平衡的，所以它的房产保值能力以及增值能力还是比较好的，再加上一线城市的房子流动性比较好，也就是说你需要变现的时候比较容易卖掉，所以长期看依然是比较优质的投资标的。

另外，一线城市一直保持比较严的调控措施，但是从这一轮调控政策周期来看，也有放松的趋势，比如说上海市，对于申请上海户籍的政策已经明显放松，实际上就代表了楼市准入政策的放宽。因为即便是一线城市也需要土地财政来支持当地经济发展和财政运行，而土地财政的背后要通过卖房子和卖地来支持，也就需要刚需和改善性需求作为市场的主要的支撑力量，那就必须得相对放宽楼市准入政策。一线城市可能不会大张旗鼓去说太大幅度的放松，但是实际上会从人口政策或户籍政策来变相进行市场面的放松。

在楼市彻底回升前，房地产税大概率不会落地

从目前测算的情况来看，如果实施房地产税，收入规模是无法和现在的土地财政规模实现衔接的。据测算，如果全面转向房地产税，所产生的收入规模只有当前土地财政收入的1/4不到，那么3/4的土地财政缺口怎么弥补？所以在实现财政转型之前，很难实现土地财政向房地产税的转型。房地产税暂缓试点，并非为了调控楼市的权宜之计，而是一个在技术上有一定操作难度的事情，从中期来看有可能落地，但短期之内应该落不了地，尤其是在楼市彻底回升之前，它是不会落地的。

这一轮救市什么时候能够奏效，并恢复到2020年之前的状态，目前来看还是一个未知数。只有恢复到2020年的交易状态之后，才有可能让房地产税落地。同时财政收支的转型也是要实现的前提，在这个前提之下才可以讲房地产税落地的问题。

对购房者来说，在短期和中期内都不需要考虑房地税落地的问题。从长期来看，对刚需和改善性的需求来说，也不需要过多的去考虑房地产税落地的问题，因为任何一项税收都需要考虑税基问题，它不可能涉及所有人，而房地产税应该是税基也就是税收涉及面相对比较有限的一种税收。对于刚需应该是采取免税的政策，对改善性需求应该也会采取低税的措施，避免房地产税在你的总支出中造成太大的压力和太明显的负担。（财富中文网）

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编辑：刘兰香