9月29日，万科分拆万物云上市进程，走完了最后一步，正式在港挂牌，发行价每股49.35港元。以万物云的体量和不急于上市的过往，以及系出名门的身世和众多知名基石投资人捧场的阵势，市场关注度自不必说。但略显尴尬的是，万物云今日开盘即破发，截至收盘股价报46港元，下跌6.79%，总市值483亿港元。

面对这一现实，万科董事会主席郁亮在今日举办的上市仪式上表示，今天对万物云而言，是一个全新的起点。“1993年万科发行B股，正好碰上市场最高点，七年之后B股股价才回到当初的发行价，一大批投资者被套在其中，那七年的压力和煎熬，让我们记忆深刻。因此我们并不在意上市时点的估值高低，更在意它未来的长期表现。感谢选择万物云的投资者，相信万物云团队将会全力以赴，时间会证明万物云的价值。”

此前在今年3月31日的万科业绩发布会上，郁亮在说到如何衡量万科经营服务业务的成功时，用了下面这个形象的比喻：第一个标准是能否上市，也就是长大成人了就应该去成家立业，去外面闯荡了，所以万科把每个业务能不能独立上市，作为成功的标志之一。同时，万物云CEO朱保全的一番话也呼应了郁亮的观点：“儿子长大了，可以独立发展了。”

万科分拆物业上市，无论对于万物云本身的独立发展，还是万科与万物云的后续业绩成长和融资都是十分利好的。虽然看起来在当前市况较差的情况下万物云上市有些不划算，但是在目前看不到行业转暖时限的情况之下，万物云上市至少有助于改善万物云的资金基本面和化解万科的流动性压力，总体上还是利大于弊的。这恐怕也是万物云此次新股发行比例比较小，只占10%的重要原因之一。

从万物云招股说明书披露的情况来看，公司获得一众明星基石投资者的加持，除了有助于提振市场信心来协助发行任务顺利完成之外，对于万物云的股价或许也将起到提振和托底的作用。这其实也是在不太好的市况下万物云招股说明书格外突出这一点的重要原因。

今日挂牌上市之后，尽管万物云的市值并没有如预期超过千亿，仅在500亿左右徘徊，按照万物云2021年20.4亿港元归母净利润计算，静态市盈率约为25-26倍，但这一水平仍属于物业板块头部企业水平，相对还是较高的。自去年下半年以来，港股物业股市盈率经历较大滑落，可对标的华润万象生活从100倍下降至目前的约28倍，碧桂园服务从80倍下滑至目前的约7倍。因此万物云的估值水平应该说还是较为谨慎并留有余地的。

值得注意的是，万物云此次上市特别强调自己的非房地产与非物业属性，更多的倾向于塑造自身的科技公司形象，这也是以“万物云”来命名万科旗下这个大型物业管理公司的初心。因为从物业管理板块的业务创新角度来看，城市服务业务和科技赋能等方面比较受资本市场关注。万物云上市的新故事体现在业务规模更大、业务范围涵盖了市场化程度更高和更稳定的商办物业、城市服务，并且万物云也更强调科技属性、平台属性与互联网属性。

早在2020年，朱保全就提出：“未来万物云的竞争对手已经不是传统物业企业，而是科技公司的下沉。”其实之前很多物业管理企业也都打出过“科技赋能”概念，但现在资本市场不想听虚幻的故事，而是想要看这些企业究竟以所谓的科技赋能做出了什么内容和对其运营有何提升。目前，“科技赋能”还停留在物业管理的技术应用以及公司运营层面，未来是否会真正落到整个行业生态，乃至行业与社会的交互方式？这是万物云要面对的课题，也是它在招股书中浓墨重彩所描绘的，同时过于强调这一点也有烘托股价与市值之嫌疑。从上市首日的股价表现来看，投资者或许还需要看到科技概念有更扎实的支撑。

不过，在物业股估值持续低迷的当下，无论是以体量还是以运营水平、科技质量、成长性而言，万物云上市都有助于改善物业板块的基本面，提升板块质量与信心，并加强市场对物业板块的关注。富途证券研究报告指出，万物云上市不可避免地会造成投资者调仓。笔者认为处于物业股两端的企业，也就是股价表现和未来走势更好的优质企业，以及股价低迷、看不到未来的较差企业，都会成为被调仓的重点企业，前者会被重点加仓，而后者会被抛弃，也就是说物业股的估值会随着万物云的上市而分化愈加明显。

在万物云登陆港交所之后，龙头企业中仅有金地物业和龙湖智创生活尚未上市，而后者正在推进上市进程，这也意味着物业行业的资本化基本完成。在相对理性的行情下，接下来物业股一方面会加快板块内的分化，另一方面也会加快板块内的整合，出现强者恒强、赢家通吃和一些弱势企业被迫逐步退出的局面。物业行业竞争会更加激烈，竞争焦点会更加集中于企业规模与成长性层面，推动行业整合与并购重组的进一步加速，行业集中度将加速上升。

总之，随着万物云的上市，物业管理行业可谓开启了一个新时代。（财富中文网）

作者柏文喜为财富中文网专栏作家，IPG中国区首席经济学家

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编辑：刘兰香