一图了解美国400个最大住房市场房价跌幅
BYLANCE LAMBERT
2022-11-20
今年7月，Redfin花费61万美元在拉斯维加斯买下了这套两居室独栋住宅。仅仅几周后，Redfin就以674,900美元的价格将其挂牌出售。然而，为时已晚：拉斯维加斯已经陷入房价回调。时间快进到11月，这处房产仍未售出，挂牌价为49.99万美元，比购买价低18%。
这种潜在的损失解释了为什么Redfin最近宣布关闭其由算法运行的iBuyer业务。只要美国房地产市场仍处于修正模式，这种算法就没有意义。
“当如雨后春笋般林立的摩天大楼出现问题时，你们（投资者）第一个想退出。要做到这一点就要找到最低销售价格，然后再降2%。如果在第一个周末还没有卖出去，就[继续]降低销售价格。”Redfin首席执行官格伦•凯尔曼（Glenn Kelman）最近对《财富》杂志表示。
在拉斯维加斯这样的市场，房屋价值自2022年的峰值以来已经下跌了6.93%，虽然房地产炒房者和房屋建筑商正在争相转移库存，但这并不是每个市场的情况（至少现在还不是）。许多市场仍处于2022年的峰值水平。简单地说:“如雨后春笋般林立的摩天大楼”还没有出现“问题”。
为了更好地了解正在进行的楼市修正情况，《财富》杂志查阅了Zillow最新的房屋价值指数（ZHVI）数据。
在全国400个最大的住房市场中，有219个市场的房屋价值已经从2022年的峰值下跌。平均跌幅为2%。
虽然房价修正无疑已波及全国，但它对两类市场的打击仍比其他市场更严重。
第一类是“严重高估”的房地产市场。这些城市通常要么是第二套房市场，要么是在房地产热潮时期房价飙升至远远超出当地居民收入可以承受的范围的新兴城市。
不妨看看奥斯汀，穆迪分析公司（Moody's Analytics）在第二季度认为奥斯汀被“高估”了61.1%。这种程度的泡沫可以解释为什么奥斯汀的房屋价值已经从2022年的峰值下跌了10.21%。紧随奥斯汀之后的是其他“严重高估”的市场，如里诺（房屋价值下降了8.47%）、博伊西（房屋价值下降了7.06%）和盐湖城（房屋价值下降了6.89%）。
第二类包括西海岸的高成本住房市场。像旧金山（房屋价值下降了8.18%）、圣克鲁兹（房屋价值下降了7.58%）和西雅图（房屋价值下降了6.28%）。据John Burns Real Estate Consulting称，这些住房市场对抵押贷款利率高度敏感。在很多情况下，这些住房市场都受到双重打击：不仅高端房地产市场对利率更加敏感，其所处的科技领域亦是如此。
虽然219个主要市场的房屋价值从2022年的峰值下降，但另有181个市场的房屋价值仍保持在2022年的峰值水平。根据Zillow的衡量标准，在持续的抵押贷款利率飙升冲击下，费城、巴尔的摩、弗吉尼亚海滩、俄克拉荷马市和里士满等市场的房屋价值尚未出现下降。
但这并不意味着房价修正不会冲击弗吉尼亚海滩和费城等市场。如果抵押贷款利率持续走高，未售出的库存（在全国范围内库存依然紧张）继续增加，就会给房价带来进一步的下行压力。
这正是穆迪分析公司预计会发生的情况。
尽管穆迪分析公司预计不会出现2000年代那样的楼市崩盘（当时美国房价从峰值到谷底下跌了27%），但它确实预计美国房价从峰值到谷底会下跌10%左右。其中弗吉尼亚海滩和费城等市场的房价分别下跌了14.2%和5.3%。（以下是穆迪分析公司对美国322个最大市场的前景预测。）
一方面，在2022年一些住房市场房价修正幅度相当大。另一方面，这些市场中的大多数自疫情期间房地产热潮开始以来仍在大涨。
在2020年3月至2022年5月期间，奥斯汀的房屋价值飙升了75.36%。自那以来，奥斯汀房屋价值的估值折扣已经下跌了10.21%。这使疫情期间奥斯汀的房屋价值涨幅降至57.46%。(财富中文网)
译者：中慧言-王芳
今年7月，Redfin花费61万美元在拉斯维加斯买下了这套两居室独栋住宅。仅仅几周后，Redfin就以674,900美元的价格将其挂牌出售。然而，为时已晚：拉斯维加斯已经陷入房价回调。时间快进到11月，这处房产仍未售出，挂牌价为49.99万美元，比购买价低18%。
这种潜在的损失解释了为什么Redfin最近宣布关闭其由算法运行的iBuyer业务。只要美国房地产市场仍处于修正模式，这种算法就没有意义。
“当如雨后春笋般林立的摩天大楼出现问题时，你们（投资者）第一个想退出。要做到这一点就要找到最低销售价格，然后再降2%。如果在第一个周末还没有卖出去，就[继续]降低销售价格。”Redfin首席执行官格伦•凯尔曼（Glenn Kelman）最近对《财富》杂志表示。
在拉斯维加斯这样的市场，房屋价值自2022年的峰值以来已经下跌了6.93%，虽然房地产炒房者和房屋建筑商正在争相转移库存，但这并不是每个市场的情况（至少现在还不是）。许多市场仍处于2022年的峰值水平。简单地说:“如雨后春笋般林立的摩天大楼”还没有出现“问题”。
为了更好地了解正在进行的楼市修正情况，《财富》杂志查阅了Zillow最新的房屋价值指数（ZHVI）数据。
在全国400个最大的住房市场中，有219个市场的房屋价值已经从2022年的峰值下跌。平均跌幅为2%。
虽然房价修正无疑已波及全国，但它对两类市场的打击仍比其他市场更严重。
第一类是“严重高估”的房地产市场。这些城市通常要么是第二套房市场，要么是在房地产热潮时期房价飙升至远远超出当地居民收入可以承受的范围的新兴城市。
不妨看看奥斯汀，穆迪分析公司（Moody's Analytics）在第二季度认为奥斯汀被“高估”了61.1%。这种程度的泡沫可以解释为什么奥斯汀的房屋价值已经从2022年的峰值下跌了10.21%。紧随奥斯汀之后的是其他“严重高估”的市场，如里诺（房屋价值下降了8.47%）、博伊西（房屋价值下降了7.06%）和盐湖城（房屋价值下降了6.89%）。
第二类包括西海岸的高成本住房市场。像旧金山（房屋价值下降了8.18%）、圣克鲁兹（房屋价值下降了7.58%）和西雅图（房屋价值下降了6.28%）。据John Burns Real Estate Consulting称，这些住房市场对抵押贷款利率高度敏感。在很多情况下，这些住房市场都受到双重打击：不仅高端房地产市场对利率更加敏感，其所处的科技领域亦是如此。
虽然219个主要市场的房屋价值从2022年的峰值下降，但另有181个市场的房屋价值仍保持在2022年的峰值水平。根据Zillow的衡量标准，在持续的抵押贷款利率飙升冲击下，费城、巴尔的摩、弗吉尼亚海滩、俄克拉荷马市和里士满等市场的房屋价值尚未出现下降。
但这并不意味着房价修正不会冲击弗吉尼亚海滩和费城等市场。如果抵押贷款利率持续走高，未售出的库存（在全国范围内库存依然紧张）继续增加，就会给房价带来进一步的下行压力。
这正是穆迪分析公司预计会发生的情况。
尽管穆迪分析公司预计不会出现2000年代那样的楼市崩盘（当时美国房价从峰值到谷底下跌了27%），但它确实预计美国房价从峰值到谷底会下跌10%左右。其中弗吉尼亚海滩和费城等市场的房价分别下跌了14.2%和5.3%。（以下是穆迪分析公司对美国322个最大市场的前景预测。）
一方面，在2022年一些住房市场房价修正幅度相当大。另一方面，这些市场中的大多数自疫情期间房地产热潮开始以来仍在大涨。
在2020年3月至2022年5月期间，奥斯汀的房屋价值飙升了75.36%。自那以来，奥斯汀房屋价值的估值折扣已经下跌了10.21%。这使疫情期间奥斯汀的房屋价值涨幅降至57.46%。(财富中文网)
译者：中慧言-王芳
Back in July, Redfin paid $610,000 for this two-bedroom single-family home in Las Vegas. Just weeks later, Redfin put it back on the market with a $674,900 price tag. However, it was too late: Las Vegas was already slipping into a home price correction. Fast-forward to November, and the property remains unsold with a $499,900 list price—or 18% below its purchase price.
That type of looming loss explains why Redfin recently announced it’s shutting down its algorithm-run iBuyer business. As long as the U.S. housing market remains in correction mode, the math just doesn’t make sense.
“When the shiitake mushrooms hit the fan, you [investors] want to get out first. The way to do that is to figure out where the lowest sale is, and be 2% below that. And if it doesn’t sell in the first weekend, move it [the price] down [again],” Redfin CEO Glenn Kelman recently told Fortune.
While flippers and homebuilders are scrambling to move inventory in markets like Las Vegas—where home values are down 6.93% since its 2022 peak—that’s not the story (at least yet) in every market. A lot of markets are still sitting at their 2022 peak. Simply put: The “shiitake mushrooms” have yet to hit “the fan” in every market.
To better understand the ongoing housing correction, Fortune reviewed the latest Zillow Home Value Index (ZHVI) data.
Among the country's 400 biggest housing markets, 219 have seen home values fall off their 2022 peak. The average decline being 2%.
While the home price correction has certainly gone national, it continues to hit two types of markets harder than others.
The first group being "significantly overvalued" housing markets. These are often either second-home markets or boomtowns that saw home prices during the boom soar far beyond what local incomes can support.
Look no further than Austin, which Moody's Analytics deemed in the second quarter as being "overvalued" by 61.1%. That level of froth might explain why Austin has already seen home values fall 10.21% from its 2022 peak. Not too far behind Austin are other "significantly overvalued" markets like Reno (where home values are down 8.47%), Boise (-7.06%), and Salt Lake City (-6.89%).
The second group comprises high-cost markets along the West Coast. Places like San Francisco (where home values are down 8.18%), Santa Cruz (-7.58%), and Seattle (-6.28%). According to John Burns Real Estate Consulting, those markets are hyper mortgage rate sensitive. In many cases, they're hit by a double whammy: Not only are their high-end real estate markets more rate-sensitive, but so are their tech sectors.
While 219 major markets are down from their 2022 peak price, another 181 markets remain at their 2022 peak price. The ongoing mortgage rate shock has yet to see home values, as measured by Zillow, fall in markets like Philadelphia, Baltimore, Virginia Beach, Oklahoma City, and Richmond.
But that doesn't mean the home price correction won't hit markets like Virginia Beach and Philadelphia. If mortgage rates remain elevated and unsold inventory—which nationally remains tight—continues to build, it could apply further downward pressure on home prices.
That's exactly what Moody's Analytics expects to happen.
While Moody's doesn't expect a 2000s-style housing crash (which saw U.S. home prices fall 27% from peak to trough), it does expect U.S. home prices to fall around 10% from peak to trough. That includes drops of 14.2% and 5.3%, respectively, in markets like Virginia Beach and Philadelphia. (Here's the Moody's outlook for the nation's 322 largest markets.)
On one hand, some of these 2022 home price corrections are fairly big. On the other hand, most of these markets are still up big-time since the onset of the Pandemic Housing Boom.
Between March 2020 and May 2022, Austin saw its home values soar 75.36%. Since, it has taken a -10.21% haircut. That pulls Austin's pandemic home value gains down to 57.46%.
财富中文网所刊载内容之知识产权为财富媒体知识产权有限公司及/或相关权利人专属所有或持有。未经许可，禁止进行转载、摘编、复制及建立镜像等任何使用。
