在不断加码的力促楼市回暖政策加持之下，春节过后发布的一月份楼市成绩单显示，百强房企销售收入和去化面积降幅同比收窄但依然下滑明显，除少数城市外房价维稳压力不小，而排队提前还贷已然成为近期的热议话题。楼市尚待反转的现在，是买房的好时机吗？

首先来看看楼市整体走势。去年以来，从供给端到市场端的一系列不断加码的政策操作被坊间称作第一支箭、第二支箭、第三支箭等，这些政策都旨在扭转楼市颓势和促进行业复苏，以实现保卫日益吃紧的地方财政和保增长、拼经济、稳就业，但楼市下滑态势并未根本改变。主要原因在于楼市回暖与整个宏观经济运营基本面高度相关而需要宏观经济复苏的助力，再加上楼市是个买涨不买落市场，预期改善和信心修复才能实现市场回暖，利好政策只有助力作用而无法起到根本扭转市场趋势。由此来看，后续政策层面仍存在进一步松绑空间。

那么，二手房交易在部分城市的再度活跃是否意味着楼市基本面转向？一般情况下，二手房市场启动都滞后于新房市场，二手房交易目前在部分城市再度活跃一方面与楼市交易的存量特征显现有关，另一方面也与楼市交易不振之下刚改需求占比提升有关。同时，一些城市为活跃楼市而简化二手房交易程序、减免相关税费以及推出二手房“带押过户”也有助力效果，但并不代表楼市已整体回暖。

楼市真正回暖的标志是什么？实际上，楼市走势需从交易的量与价两个因素进行综合判断，量与价同时回暖才代表着楼市的真正回暖，而量升价降与有价无市都不是楼市回暖的特征，反而都意味着楼市风险的加大。虽然说刚需和改善性需求是楼市平稳运行的基础，但是楼市回暖的真正推动力还是来自于投资性需求，只有投资性需求才能更加市场化推动楼市格局的优化调整。

另外不得不说的是疫情对楼市心态的影响。疫情引发的严格管控确实加大了市场刚需心理，但是长时间的防控影响了经济活跃度和收入预期，反过来也影响了置业偏好和购房能力，导致疫情防控的放开未必会必然导致楼市购买力的爆发，反而因社会心理受疫情防控影响带来的变化可能会长期改变置业心态。

同时值得关注的是，疫后商业地产和旅游地产能否迅速复苏？社交和旅游的恢复有助于服务业与旅游业的恢复，但三年防疫管控改变了人们的经济状况和买房与消费理念，流动性逊于住宅的商业地产与旅游地产的投资属性更强，全面恢复还有赖于市场的根本性反转。目前来看，就连旨在赚取周期差价和获得持有价值的外资和险资对商业地产的趁低吸纳，也仅限于流动性更有保证的一线城市与二线城市核心地段的优质物业。

近期还有相关部门在推动大型易地扶贫搬迁安置区融入新型城镇化，类似于“棚改”再启动。由此产生的需求既是刚需、又属于有支付能力的有效需求，因此对三四线城市而言确实意味着增加了新的规模化有效需求，但却难以改变全国楼市整体走势。

其次，一线城市市场不会轻易放开。房地产及由此衍生的土地财政是支持中国城市建设与经济快速发展的财富密码，而作为货币创造重要抵押物的房产与地价的稳定就成为维护经济稳定运行和金融安全的核心。保持一线城市较高的入市门槛，可有效防止投资性需求所推动的房地产市场区域性重构对三四线市场带来冲击，从而避免三四线城市的抵押品价值重估可能触发的潜在金融风险。

最后，Z世代将改变中国楼市的未来。不同于60、70后一代，在物质丰盛与高房价时代成长起来的Z世代，将在很大程度上颠覆国人长期以来的置业偏好。更加追求个人价值与个体感受的Z世代，在楼市长期性的价值重构与个人生活压力的双重冲击下，恐怕难以托起中国楼市的未来。

总之，在房贷降息以及各地争相刺激楼市的背景下，刚需和改善型需求人群确实迎来较为合适的窗口期。因为本来你早晚都要买房，而现在有这么多利好政策，你的购房负担实质性下降了。想等房价大幅下降再出手的人们要认识到，首先这不太可能，因为政策层并不希望看到楼市大跌，其次楼市总是“买涨不买落”，如果房价大跌，大家更不会买了。

不过，对投资性需求来说，除了一些结构性机会，目前并非入市的好时机，持币静待行业的真正复苏是当前的理性选择。（财富中文网）

作者柏文喜为财富中文网专栏作家，IPG中国区首席经济学家

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编辑：刘兰香