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美国购房者现状:好工作和好房子难以兼得

Sydney Lake
2023-11-07

在可负担性和就业方面,房地产市场陷入了两难境地。

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图片来源:PHOTO ILLUSTRATION BY VICTORIA ELLIS/FORTUNE

只有疯子才能获准免于飞行,但只有理智的人才会申请免于飞行任务。这就是为什么你明知是疯狂的任务也要继续执行——正如约瑟夫·海勒在20世纪60年代的经典小说《第二十二条军规》(Catch-22)中所描述的那样。这一反战经典名著成了婴儿潮一代进退两难困境或陷阱的代名词,在这种困境或陷阱里,如果你完成了任务,你在劫难逃,如果你不完成任务,你也在劫难逃——它看起来越来越适用于美国就业和房屋所有权之间的关系。

只有疯狂的购房者才会搬到一个没有高薪工作的地方,但只有理智的购房者才会坚持购买一套经济适用房。在21世纪20年代的美国经济中,高薪工作所在地没有经济适用房,反之亦然。这是房地产市场的第22条军规。

由于抵押贷款利率达到了21世纪的最高水平8%,购房者竭力跟上美国不断上涨的住房成本。事实上,许多购房者正面临着成为房奴的挑战,相关成本高达他们月收入的60%。

那些希望找到一份高薪工作的人可能会大吃一惊。美国国家经济研究局(National Bureau of Economic Research)发表的劳动经济学家杰西·罗思坦、戴维·卡德和莫伊塞斯·易的研究表明,工资差异如何影响住房购买力,以及这对住房需求意味着什么,从而解决了一个旷世大难题:是否有可能既拥有高薪工作,又拥有大量住房?美国国家经济研究局的研究显示,搬到高收入地区实际上可能说不上是好是坏,因为当地的房价令人望而却步。

美国加州大学伯克利分校(University of California-Berkeley)的劳动经济学家罗思坦对《财富》杂志表示:“我们发现,住房成本差不多完全抵消了搬到大城市或高工资地区所带来的额外收益。你会得到更高的工资,但你必须支付足够的额外住房成本。你会失去所有额外收入。这是否值得取决于你有多看重大城市的生活体验。”

纽约、旧金山和芝加哥的建筑活动最少

根据美国劳工统计局(U.S. Bureau of Labor Statistics)的数据,截至今年7月18日,美国1.215亿全职员工的周收入中位数为每周1,110美元,约合每年57,200美元。然而,洛杉矶、华盛顿特区和纽约市的员工工资中位数超过了6万美元。

事实上,根据基于互联网的挂牌服务提供商RentCafe的数据,纽约市的房价比全国平均水平高出230%。

尽管这些地区的收入房价比很高,但迁移趋势显示,人们仍然在继续向一些大城市迁移。人口增长最快的城市包括圣安东尼奥和拉斯维加斯。然而,根据美国银行(Bank of America)的研究,这些城市也是今年住房存量最低、建筑许可证发放数量最少的城市。

美国银行的数据显示,包括纽约市、波士顿、旧金山和芝加哥在内的大都市地区发放的建筑许可证占当地人口的比例最低。这证明,美国就业最好的市场同时也是住房缺口最大的市场。

迁移问题

罗思坦称:“有更多的人前往工资最高的大城市。这些地方确实有更多的住房,但没有足够的住房来容纳所有想要搬到那里的人。这些地方的房价往往很高。”

不过,美国银行的数据讲述了一个略有不同的故事。该机构的数据显示,鉴于房价高企,一些员工实际上开始搬离规模较大、生活成本较高的城市,这可能是由于住房短缺和住房成本上升带来的压力。包括纽约市、巴尔的摩、圣迭戈和洛杉矶在内的城市在过去一年里都出现了人口下降,住房人口比也相对较低,低于43%。

罗思坦说:“很明显,如果在大城市建房和在小城市建房一样容易,我们就会建造更多的房屋,更多的人就能够住在这些大城市里。”

“它确实是经济发展面临的一个大问题”

美国两党公共政策组织经济创新集团(Economic Innovation Group)的首席经济学家亚当·奥济梅克也认为,总体而言,研究报告指出大城市迫切需要更多的经济适用房。

奥济梅克告诉《财富》杂志:“这份报告确实强调了长期存在的住房负担能力问题,它确实是经济发展面临的一个大问题。”

与此同时,他建议,远程工作可以让人们在低成本地区生活的同时,进入高薪劳动力市场,从而有助于解决这一问题。

奥济梅克说:“我感到乐观的是,我们至少有机会改善国内住房可负担能力的发展趋势。但这需要政策制定者为所应为,加大建设力度并改善监管方式。”在这一天到来之前,住房问题的“两难困境”将持续存在,只是与被迫继续执行疯狂任务的理智飞行员不同,经济活动将停摆。(财富中文网)

译者:中慧言-王芳

只有疯子才能获准免于飞行,但只有理智的人才会申请免于飞行任务。这就是为什么你明知是疯狂的任务也要继续执行——正如约瑟夫·海勒在20世纪60年代的经典小说《第二十二条军规》(Catch-22)中所描述的那样。这一反战经典名著成了婴儿潮一代进退两难困境或陷阱的代名词,在这种困境或陷阱里,如果你完成了任务,你在劫难逃,如果你不完成任务,你也在劫难逃——它看起来越来越适用于美国就业和房屋所有权之间的关系。

只有疯狂的购房者才会搬到一个没有高薪工作的地方,但只有理智的购房者才会坚持购买一套经济适用房。在21世纪20年代的美国经济中,高薪工作所在地没有经济适用房,反之亦然。这是房地产市场的第22条军规。

由于抵押贷款利率达到了21世纪的最高水平8%,购房者竭力跟上美国不断上涨的住房成本。事实上,许多购房者正面临着成为房奴的挑战,相关成本高达他们月收入的60%。

那些希望找到一份高薪工作的人可能会大吃一惊。美国国家经济研究局(National Bureau of Economic Research)发表的劳动经济学家杰西·罗思坦、戴维·卡德和莫伊塞斯·易的研究表明,工资差异如何影响住房购买力,以及这对住房需求意味着什么,从而解决了一个旷世大难题:是否有可能既拥有高薪工作,又拥有大量住房?美国国家经济研究局的研究显示,搬到高收入地区实际上可能说不上是好是坏,因为当地的房价令人望而却步。

美国加州大学伯克利分校(University of California-Berkeley)的劳动经济学家罗思坦对《财富》杂志表示:“我们发现,住房成本差不多完全抵消了搬到大城市或高工资地区所带来的额外收益。你会得到更高的工资,但你必须支付足够的额外住房成本。你会失去所有额外收入。这是否值得取决于你有多看重大城市的生活体验。”

纽约、旧金山和芝加哥的建筑活动最少

根据美国劳工统计局(U.S. Bureau of Labor Statistics)的数据,截至今年7月18日,美国1.215亿全职员工的周收入中位数为每周1,110美元,约合每年57,200美元。然而,洛杉矶、华盛顿特区和纽约市的员工工资中位数超过了6万美元。

事实上,根据基于互联网的挂牌服务提供商RentCafe的数据,纽约市的房价比全国平均水平高出230%。

尽管这些地区的收入房价比很高,但迁移趋势显示,人们仍然在继续向一些大城市迁移。人口增长最快的城市包括圣安东尼奥和拉斯维加斯。然而,根据美国银行(Bank of America)的研究,这些城市也是今年住房存量最低、建筑许可证发放数量最少的城市。

美国银行的数据显示,包括纽约市、波士顿、旧金山和芝加哥在内的大都市地区发放的建筑许可证占当地人口的比例最低。这证明,美国就业最好的市场同时也是住房缺口最大的市场。

迁移问题

罗思坦称:“有更多的人前往工资最高的大城市。这些地方确实有更多的住房,但没有足够的住房来容纳所有想要搬到那里的人。这些地方的房价往往很高。”

不过,美国银行的数据讲述了一个略有不同的故事。该机构的数据显示,鉴于房价高企,一些员工实际上开始搬离规模较大、生活成本较高的城市,这可能是由于住房短缺和住房成本上升带来的压力。包括纽约市、巴尔的摩、圣迭戈和洛杉矶在内的城市在过去一年里都出现了人口下降,住房人口比也相对较低,低于43%。

罗思坦说:“很明显,如果在大城市建房和在小城市建房一样容易,我们就会建造更多的房屋,更多的人就能够住在这些大城市里。”

“它确实是经济发展面临的一个大问题”

美国两党公共政策组织经济创新集团(Economic Innovation Group)的首席经济学家亚当·奥济梅克也认为,总体而言,研究报告指出大城市迫切需要更多的经济适用房。

奥济梅克告诉《财富》杂志:“这份报告确实强调了长期存在的住房负担能力问题,它确实是经济发展面临的一个大问题。”

与此同时,他建议,远程工作可以让人们在低成本地区生活的同时,进入高薪劳动力市场,从而有助于解决这一问题。

奥济梅克说:“我感到乐观的是,我们至少有机会改善国内住房可负担能力的发展趋势。但这需要政策制定者为所应为,加大建设力度并改善监管方式。”在这一天到来之前,住房问题的“两难困境”将持续存在,只是与被迫继续执行疯狂任务的理智飞行员不同,经济活动将停摆。(财富中文网)

译者:中慧言-王芳

Only a crazy pilot would be exempt from flying missions, but only a sane man would ask to be removed from duty. That’s how you keep flying missions you know are insane—it’s Catch-22, as the classic 1960s novel by Joseph Heller phrased it. The antiwar classic became a baby-boomer byword for a dilemma or a trap where you’re damned if you do and damned if you don’t—and it’s looking more and more like it applies to the relationship in America between employment and homeownership.

Only a crazy homebuyer would move to a place where there aren’t high-paying jobs—but only a sane one would insist on buying an affordable house. In the American economy of the 2020s, the highest-paying jobs are where the affordable houses aren’t—and vice versa. It’s housing’s Catch-22.

With mortgage rates at 8%—a 21st-century high— homebuyers are struggling to keep up with the rising cost of housing in the U.S. In fact, many buyers are facing the challenge of becoming house-poor with associated costs accounting for up to 60% of their monthly income.

Those hoping that finding a higher-paying job is the answer may be in for a surprise. Research by labor economists Jesse Rothstein, David Card, and Moises Yi, published by the National Bureau of Economic Research, shows how wage differences affect home purchasing power and what that means for housing demand, thus addressing the age-old question of whether it’s possible to both be both job- and house-rich. The NBER research suggests that moving to higher-income areas can effectively be a wash because subsequent housing prices are so high.

“We find that housing costs more or less fully offset the extra weight that you can get from moving to big cities or to high-wage places,” Rothstein, a labor economist with the University of California–Berkeley, tells Fortune. “You’ll get higher wages, but then you have to pay enough in extra housing costs. You lose all of those extra earnings that you get. Whether that’s worthwhile or not depends on how much you value being in a big city.”

New York, San Francisco, and Chicago have some of the lowest building activity

The median weekly earnings for the 121.5 million full-time workers in the U.S. was $1,110 per week, or about $57,200 per year, as of July 18, according to the U.S. Bureau of Labor Statistics. However, workers in LA, D.C., and NYC make a median wage of more than $60,000.

Indeed, the cost of housing in NYC is 230% higher than the national average, according to RentCafe, an internet-based listing service.

Despite the higher salary-to-housing cost ratio, migration trends show that people are still continuing to move to some of the biggest cities. Some cities with the largest population growth include San Antonio and Las Vegas. However, these cities are also among those with the lowest housing stock and lowest number of building permits issued this year, according to research by Bank of America.

Large metro areas including New York City, Boston, San Francisco, and Chicago had the lowest percentage of building permits issued as a share of the local population, the BofA data shows. This serves as evidence that the best job markets in the U.S. also have the biggest housing shortgages.

The migration problem

“We have many more people going into the biggest cities, which are the highest-wage places,” Rothstein says. “Those places do have more housing, but they don’t have enough more housing to accommodate all the people who want to move there. They tend to have pretty high housing prices.”

BofA data tells a slightly different story, though. In light of high housing prices, its data shows, some workers are actually starting to move away from the larger and more expensive cities—likely due to housing shortages and the strain of higher housing costs. Cities including New York City, Baltimore, San Diego, and Los Angeles each saw population decreases within the past year and relatively lower housing-to-population ratios at less than 43%.

“It’s clear that if it were as easy to build in big cities as small cities, we’d be building a lot more, and a lot more of our people would be living in those big places,” says Rothstein.

“It really is a big problem for the economy”

Overall, the study points to the dire need for more affordable housing in larger cities, agrees Adam Ozimek, chief economist at Economic Innovation Group.

“The report really highlights this longer-standing issue of housing affordability, and it really is a big problem for the economy,” Ozimek tells Fortune.

In the meantime, he suggests, remote work can help to combat this issue by letting people access higher-paying labor markets while living in lower-cost areas.

“I am optimistic that we at least have the opportunity to have better trends in housing affordability in this country,” he says. “But it will take policymakers to do the right thing and embrace an attitude of building and better regulation.” Until that day comes, the housing Catch-22 will remain, except unlike the sane pilot who was forced to keep flying crazy missions, the economy will be grounded.

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