经济学家们会根据过去数十年的历史,了解当前美国房地产市场的困境和混乱。抵押贷款利率和通胀被拿来与20世纪80年代的市场相比,但更多人将最近的房屋销售报告,与20世纪90年代中期进行对比。
上周,美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)披露的数据显示,2023年12月,现房销售降至自1995年以来的最低水平。当月只有409万笔交易,甚至比全球金融危机期间的情况更糟糕。众所周知,全球金融危机的罪魁祸首就是房地产市场崩溃,导致数以百万计美国人的抵押贷款高于房屋价值。
房地产经纪人协会除了披露销售数据外,还在周一发布了一份经济学家报告,对比了目前和1995年的美国房地产市场。1995年,美国的现房销量为385万套。该协会称,需要注意的是,在上一次房屋销售如此低迷的上世纪90年代,“情况截然不同”。
房地产市场与上世纪90年代的差异
两个时代的房地产市场的第一个重要区别是美国的总人口。1995年,美国人口略超过2.66亿,但现在美国的人口超过了3.36亿,这意味着有7,000万人没有达到近三十年前的房地产活动水平,也就是说,房地产市场活动水平出现历史性下降。是什么导致了这种状况?
房地产经纪人协会副首席经济学家兼研究副总裁杰西卡·劳兹在本周的报告中写道:“从房屋库存和可负担性方面,答案很明显。”
在库存方面,1995年12月,美国待售单户住宅为158万套,而去年12月只有87万套。她补充道,1995年的库存可供应4.8个月,而2023年却只有3.1个月。
《财富》美国500强金融服务公司第一美国金融公司(First American)的首席经济学家马克·弗莱明对《财富》杂志表示:“考虑到人口增长情况,2023年的情况实际上比1995年更加糟糕。人口越多,家庭越多,对住房的总体需求越高。”
从更细化的角度来说,房地产经纪人协会的数据显示,1995年,每10,000人售出144套房屋,但去年却只有122套。
两个房地产市场的另外一个主要区别是可负担性。2023年,抵押贷款利率暴涨至8%,创20年新高,这伤害了试图进入市场的新购房人。虽然据房地产经纪人协会统计,1993年的平均抵押贷款利率为7.93%,但到1995年已经开始下行。
弗莱明表示:“据我们所知,2023年的抵押贷款利率趋势截然相反,因此可负担性也变得更加糟糕。”
此外,2023年房价也处于历史最高水平。据房地产经纪人协会统计,1995年的中位数房屋售价约为11.4万美元(通胀调整后为22.7万美元),而2023年接近39万美元。抵押贷款利率和房价通常是影响整体房屋可负担性的两个决定性因素。房地产经纪人协会使用这些因素和购房需要达到的合格收入水平,确定房屋可负担性指数,该指数显示在1995年购房比2023年更容易。
劳兹写道:“关于房屋售价和抵押贷款利率,不仅要考虑总体房屋可负担性,还要考虑人们在购房时的收入水平。”
房地产经纪人协会将房屋可负担性指数超过100分视为可负担性更高,1995年11月该指数的得分为126.9分。但房地产经纪人协会表示,2023年11月该指数的得分只有94.2分。1995年,购房人的收入水平只需要达到32,000美元,但2023年,购房人的收入需要达到六位数以上。这意味着,在1995年,购房人将19.6%的收入用于购房,但房地产经纪人协会表示,现在这个比例却要超过26%。
虽然弗莱明认为,当前的房地产市场与上世纪80年代的高抵押贷款利率和通胀压力最为相似,但没有任何一个十年,能够完美解释当前购房市场的现象。
他说道:“2023年或许有一些独一无二的特征,无法与其他年代进行比较,希望它很快就能成为遥远的回忆。然而,随着抵押贷款利率适度下降、卖房人愿意接受买房人的出价,以及可负担性有所好转,2024年现房销售会有所回升,可以在一定程度上持谨慎乐观的态度。”(财富中文网)
翻译:刘进龙
审校:汪皓
经济学家们会根据过去数十年的历史,了解当前美国房地产市场的困境和混乱。抵押贷款利率和通胀被拿来与20世纪80年代的市场相比,但更多人将最近的房屋销售报告,与20世纪90年代中期进行对比。
上周,美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)披露的数据显示,2023年12月,现房销售降至自1995年以来的最低水平。当月只有409万笔交易,甚至比全球金融危机期间的情况更糟糕。众所周知,全球金融危机的罪魁祸首就是房地产市场崩溃,导致数以百万计美国人的抵押贷款高于房屋价值。
房地产经纪人协会除了披露销售数据外,还在周一发布了一份经济学家报告,对比了目前和1995年的美国房地产市场。1995年,美国的现房销量为385万套。该协会称,需要注意的是,在上一次房屋销售如此低迷的上世纪90年代,“情况截然不同”。
房地产市场与上世纪90年代的差异
两个时代的房地产市场的第一个重要区别是美国的总人口。1995年,美国人口略超过2.66亿,但现在美国的人口超过了3.36亿,这意味着有7,000万人没有达到近三十年前的房地产活动水平,也就是说,房地产市场活动水平出现历史性下降。是什么导致了这种状况?
房地产经纪人协会副首席经济学家兼研究副总裁杰西卡·劳兹在本周的报告中写道:“从房屋库存和可负担性方面,答案很明显。”
在库存方面,1995年12月,美国待售单户住宅为158万套,而去年12月只有87万套。她补充道,1995年的库存可供应4.8个月,而2023年却只有3.1个月。
《财富》美国500强金融服务公司第一美国金融公司(First American)的首席经济学家马克·弗莱明对《财富》杂志表示:“考虑到人口增长情况,2023年的情况实际上比1995年更加糟糕。人口越多,家庭越多,对住房的总体需求越高。”
从更细化的角度来说,房地产经纪人协会的数据显示,1995年,每10,000人售出144套房屋,但去年却只有122套。
两个房地产市场的另外一个主要区别是可负担性。2023年,抵押贷款利率暴涨至8%,创20年新高,这伤害了试图进入市场的新购房人。虽然据房地产经纪人协会统计,1993年的平均抵押贷款利率为7.93%,但到1995年已经开始下行。
弗莱明表示:“据我们所知,2023年的抵押贷款利率趋势截然相反,因此可负担性也变得更加糟糕。”
此外,2023年房价也处于历史最高水平。据房地产经纪人协会统计,1995年的中位数房屋售价约为11.4万美元(通胀调整后为22.7万美元),而2023年接近39万美元。抵押贷款利率和房价通常是影响整体房屋可负担性的两个决定性因素。房地产经纪人协会使用这些因素和购房需要达到的合格收入水平,确定房屋可负担性指数,该指数显示在1995年购房比2023年更容易。
劳兹写道:“关于房屋售价和抵押贷款利率,不仅要考虑总体房屋可负担性,还要考虑人们在购房时的收入水平。”
房地产经纪人协会将房屋可负担性指数超过100分视为可负担性更高,1995年11月该指数的得分为126.9分。但房地产经纪人协会表示,2023年11月该指数的得分只有94.2分。1995年,购房人的收入水平只需要达到32,000美元,但2023年,购房人的收入需要达到六位数以上。这意味着,在1995年,购房人将19.6%的收入用于购房,但房地产经纪人协会表示,现在这个比例却要超过26%。
虽然弗莱明认为,当前的房地产市场与上世纪80年代的高抵押贷款利率和通胀压力最为相似,但没有任何一个十年,能够完美解释当前购房市场的现象。
他说道:“2023年或许有一些独一无二的特征,无法与其他年代进行比较,希望它很快就能成为遥远的回忆。然而,随着抵押贷款利率适度下降、卖房人愿意接受买房人的出价,以及可负担性有所好转,2024年现房销售会有所回升,可以在一定程度上持谨慎乐观的态度。”(财富中文网)
翻译:刘进龙
审校:汪皓
To make sense of the pain and confusion associated with today’s housing market, economists have drawn on decades past. Mortgage rates and inflation have been compared to the market of the 1980s—but recent home sales reports have drawn more comparisons to the mid-1990s.
Data revealed last week by the National Association of Realtors shows that existing home sales in December 2023 dropped to their lowest levels since 1995. The month had just 4.09 million transactions, even worse than figures from any month during the entire Global Financial Crisis, which was famously caused by a housing bust that put millions of people underwater on their mortgages.
NAR expanded on the data with an economist report released Monday illustrating how today’s housing market compares to that of 1995, when there were 3.85 million existing home sales. The caveat, NAR says, is that the “world was much different” in the ‘90s, the last time home sales were this low.
Housing market differences from the 1990s
The first major difference between these two housing markets is the total U.S. population. In 1995, the population was a bit more than 266 million, but today more than 336 million people live in the U.S., meaning that another 70 million people can barely match a housing activity level from nearly three decades ago, putting in perspective the historical drop in activity. What’s going on, to make things this bad?
“That answer becomes clear when looking at both inventory and affordability,” Jessica Lautz, deputy chief economist and vice president of research at NAR, wrote in this week’s report.
In terms of inventory, there were 1.58 million single-family homes up for sale in December 1995, compared to just 870,000 last December. Supply was 4.8 months in 1995 compared to only 3.1 months in 2023, she adds.
“2023 was actually worse than 1995 when accounting for population growth,” Mark Fleming, chief economist at Fortune 500 financial services firm First American, tells Fortune. “The larger the population, the more households and the more overall demand for shelter.”
To get more granular, NAR data shows that 144 homes sold for every 10,000 people in 1995, but just 122 homes sold for the same amount of people last year.
The other major difference between the two housing markets is affordability. In 2023, mortgage rates spiked to a two-decade high at 8%, which strained new homebuyers attempting to enter the market. Although mortgage rates in 1993 averaged 7.93%, according to NAR, they started trending downward by 1995, Fleming says.
“As we know, mortgage rates went the other way in 2023, so affordability is worse now than then as well,” Fleming says.
What’s more is home prices were also historically high in 2023. The median home sales price in 1995 was about $114,000 ($227,000 inflation-adjusted), according to NAR, but in 2023 it was nearly $390,000. Mortgage rates and home prices together are typically the factors in defining overall housing affordability. NAR uses these factors plus the qualifying income needed to purchase a home to define a housing affordability index, which shows that purchasing a home was more accessible in 1995 than it was in 2023.
“It’s helpful to look at sales price and mortgage rates, not only in the context of overall housing affordability, but also in how far one’s income can go when purchasing a home,” Lautz wrote.
NAR defines a score above 100 as being more affordable, and in November 1995, the housing affordability index was 126.9. The index in November 2023, however, was 94.2, according to NAR. In 1995, homebuyers needed an income of just about $32,000, but in 2023 they needed a six-figure-plus salary. That means buyers spent about 19.6% of their income on housing in 1995, but now they spend more than 26%, according to NAR.
While Fleming has made the case that the housing market of today is most closely related to the high mortgage rates and inflationary pressures of the 1980s, no decade is a perfect match in explaining the phenomena of the homebuying landscape.
“2023 may well have the unique distinction of being incomparable and, hopefully, quickly a distant memory,” he says. “However, there’s reason for some measured optimism for more existing-home sales in 2024 as mortgage rates fall modestly, sellers stop striking and affordability modestly improves.”