此次开始新一轮房地产税试点，说明上轮在上海与重庆的试点效果并不好。

上一次试点选择的两个城市，一个太穷，一个太富。

太穷的城市，房地产税试点的税基必然会设置的比较窄，只针对面积较大的独立式住宅，也就是别墅。因为涉及面太小，自然就收不到多少税钱，而且就这些业主的承受能力而言对于这点儿钱也不在乎，也就对房地产市场起不到调节作用、对税收的贡献及对贫富分化的调节作用几乎也没有太大效果。从事实上来看，在实施房产税试点的这十多年里，重庆市的独立式住宅数量和规模依然实现了几倍的增长。

太富的城市，房地产税试点的税基设置必然就不能太宽、税率也不能太高，否则的话就会因为推行难度和阻力太大而无法实施。这样一来，就同样也收不到多少税款，起不到增加财政收入、调节收入差距与调控市场的作用。

因此，可以说上一轮以上海和重庆作为房地产税试点城市的试点工作基本上是失败的，其经验不足以为房地产税立法提供借鉴，也不足以向全国推广和扩大试点。所以才会有此轮心得房地产税的扩大试点。

另外，上一轮房地产税试点效果不佳的原因，还有一个在土地财政上的央地博弈问题。地方政府无论是从增加财政收入的角度，还是从发展地方经济与城市建设的角度，都不想对当地的房地产行业造成太大的抑制，不然城市发展速度会下降，对政府的财政收入也十分不利。

因此从施政理念的角度，地方政府也不可能让房地产税试点对当地的房地产业造成太大影响，所以无论是从试点税基还是税率、征收力度方面肯定是都从窄、从低、从轻的，自然也就不会有什么好的效果。就每次房地产行业调控而言，地方政府也是高声响应中央号召并高高举起调控大旗，但是在具体调控措施以及实施过程中却总是轻轻落下，就像父亲教育自己儿子那样手下含情的。

不过，目前整个行业氛围已经发生了本质性变化，房住不炒成为国家层面的长期战略，房地产行业长期积累的涉房风险也有成为黑天鹅与灰犀牛的可能，各地政府以往对于土地财政的过度依赖、对于房地产行业的过度放纵态度面对已发生质变而增量有限的房地产市场而言确实已经难以为继。

因此，如何从行业存量中为尾大不掉的土地财政去找补，成为新形势之下央地博弈中达成的最新共识和不得不为之的事情。这也是此次新的房地产税试点与上一次试点所面临的不同的时代背景。至于共同富裕和调节收入差距，则是此轮房地产税试点的次要目标。

因此，总结上一轮房地产税试点的相关不足与教训，在新形势下根据此轮试点所要达成的目标来选择试点城市就显得尤为重要。我认为此轮房地产税试点需要达成以下几个目标：

第一、为房地产税立法摸索经验，因此试点城市必须有代表性，税收必须有足够的涉及面，也就是税基设置不能太窄；第二、为了让房地产税成为土地财政的接替税种和接续来源，征收的规模、数量和力度也不能太小，因此不能在太穷的城市试点；第三、因为目前地方政府对于土地财政的依赖程度太高，而突然断奶会导致地方财政暴雷，但是显然房地产税在短期内无法替代土地财政，所以在选择试点城市时不能因为房地产税试点而造成房价大幅下跌儿影响土地财政的可持续。

所以媒体猜测相关方面可能会选择部分经济发达的地区进行试点，这样对与总体经济基本面的影响就不会太大的,尤其是东部沿海地区的城市；选择过去一段时间房价上涨较快的城市进行试点，这样就可能在遏制这些城市楼市过快涨势的同时又不至于造成楼市大跌而影响当地的土地财政的可持续；可能会选择土地出让金收入比较高的城市，以为这些城市寻找房地产税替代土地财政的可行之道；选择有较好纳税基础的城市，也就是不能太穷。

因此，综合以上考虑，试点城市可能会选择深圳、杭州、苏州、海南等省市。