REITs是有别于股票、债券的第三大类资产。它是对特定固定资产未来收益的证券化，风险介于债券与股票之间，是资产配置中分散投资的重要资产类别之一，在海外这种资产的运作也比较成熟。由于REITs基金的底层是固定资产的长期收益权，它的投资周期非常长，投资的形式主要是发行人向机构投资者战略配售，只有少比例份额向公众发售。国内REITs基金类似于封闭式基金，所有投资者只能在发行期购买，成立后不再开放申购赎回，份额持有人要么持有到期，要么通过将场外份额转托管到场内进行交易，而且机构投资者获配的份额都有明确的限售锁定期，不是基金上市后立刻可以卖掉。

国内公募REITs试水半年来，第一批基金上市后总体表现为溢价，9只产品平均涨幅超过15%，而第二批目前只有2只，所以媒体敢于预测一日售罄无悬念。其实这类产品主要是机构投资者，尤其是管理资金久期较长的机构用来做配置的，参与战略配售的主要是私募基金、证券公司、资产管理产品、专业机构投资者、保险公司、信托计划。仔细分析这类产品的招募说明和合同，不难发现，个人投资者如果真想配置，也最好是通过购买上述机构的产品来实现。无论是投资期限，还是对底层项目的筛选尽调，个人投资者都很难驾驭。

期限和流动性上，随手翻一翻基金合同就知道这类产品期限有多长了，比如华安张江光大REIT存续期20年算短的，中金普洛斯REIT存续期50年算中等，平安广交投广河高速REIT存续期为99年......机构投资者可以通过自身不同产品和资金久期来匹配和滚动投资，而个人投资者大概率是不可能持有到期的。如果个人投资者奔着上市后的折溢价买卖去，倒又无须在发售时盲目抢购了。

项目甄别上，发售时的筛选项目与上市后的买卖决策，都取决于对底层项目的尽调和研究能力，要判别不同地理位置，不同性质项目的经营状况，现金流稳定性和未来成长性等，这些对于个人投资者来说都超纲了。

所以公募REITs只留少部分份额向公众投资人发售也是考量过的。当然对于有能力有兴趣参与的个人投资者，这类产品发行设置的场内外认购的门槛还是很友好的，1000元起，就能配置一笔另类资产，也算是金融工具普惠创新的一份力作了。毕竟前述机构投资者诸如信托、资管计划等面向的高净值客户。投资者可以结合自身的资金量、研究能力、风险承受能力等因素，正确认识标的特点，量力而行。（财富中文网）

作者陈燕为财富中文网专栏作家，与财富管理时代共同进化的研究员

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编辑：刘兰香