人类生产方式的变动推动了生产力的提高，从而也推动了生活方式的变革，而生产生活方式变革的主线和内在动因从经济学意义上而言是效率的提升。生产力爆发与财富增长源于交换与交易的繁荣，而越来越频繁的交易活动催生了人类对安全与方便的需求，这一需求推动了安全与交易叠加意义上的城市的诞生与发展。这既是人类生产生活方式演变和人类文明发展的结果，同时也深刻的改变了人类文明的进程，甚至城市化与城市的发展升级也成为推动生产力发展与文明进步的重要因素。

因此，对于效率与安全的追求始终是城市发展演变的最主要动因，前者可视作生产力发展的内在需求，而后者则是作为生产力最重要依托的人及社会组织的内在需求。这两者相互影响、相互促进，构成了人类文明史上城市形态与城市发展的主要动力。但无论如何，无论从那个层面上而言，城市发展和城市之所以存在的缘由，都基于人对更高质量生存环境的需要，因此城市的产生和发展从来不是行政规划和行政指令的产物，而且城市的发展和演变从长期维度上而言，也不是行政权力能够决定的，行政权力只不过是影响城市发展演变的一个因素而已。

所以从生产力发展和生活质量提升的角度而言，城市的演变和发展自有其内在动力和规律。比如中国的超级城市上海的形成也不过200来年的历史，而上海在开埠以后和改革开放以来的大发展也是得益于生产要素聚集及其对于效率的内在追求。上世纪九十年代以来土地财政的加入，在推动上海城市面貌快速发展的同时，实际上也大大抬高了整个社会经济运行成本，而如何进一步以房地产为表、以土地财政为里汲取社会财力就成为维持当前强政府发展模式之下的重要命题。

不过强政府模式之下的城市发展还面临着各种资源匹配与平衡问题，于是中国历史上原本只有人口统计意义的户籍制度在上世纪五十年代末期被赋予了各种各样的社会管理功能，成为计划经济时代控制人口流动的重要抓手。但是发展的内涵是效率的提升，而效率提升的根本是要素配置的优化，而要素优化配置在于要素流动，改革开放的市场化导向自然也就带来对于最重要的生产要素—人的流动控制的松动与弱化，户口的功能也就正在逐步向原本的人口统计意义层面回归。

改革开放以来，综合条件条件优越、就业机会较多的大城市自然成为人口流动的方向，也支持了当地的经济发展，乃至房地产市场和土地财政的蓬勃发展，也在很大程度上印证了任泽平关于中国内地房地产市场特有的“长期看人口，中期看土地，短期看金融”的基本判断。不过，目前户口上还残留着的社保、就业、就学等社会管理功能却成为人口流动的重要羁绊，各地政府在社会管理中总是习惯于时不时地拿户籍说事，就连从来没有户籍概念的外国人也在驻华使馆签证业务中入乡随俗地往往以户籍来作为识别签证申请者常驻地的依据之一。

内地的房地产行业发展到现在，已经从单边的卖方市场走向了总体平衡与结构性短缺的状态，并渡过了房地产土地红利和金融红利时代。房企通过加杠杆推动的高周转模式之下的规模化来聚集资源实现自身快速发展的过往路径，在不断推高的房价地价所推动的涉房风险快速聚集与上升之下已然走到了穷途末路，而土地财政作为房地产行业的内里实质也面临着式微境地。但是目前的发展模式对于土地财政的过度依赖，以及地方财政安全、地方政府债务和平台债务与土地财政的高度捆绑，让如何维持土地财政的稳定和延续，成为当前地方政府在房地产行业调控中平衡央地关系的最重要的考量。

因此，目前各方面所呼吁的对于房地产行业的“救市”，乃至对于“救市不救企”的讨论，表面上看来是为了房地产行业和房地产市场的可持续发展，实质上在很大程度上是为了维护土地财政和实现土地财政的延续。在经济下行，疫情反复不定所导致的多项增支减收因素压力之下，增加税收的不可行与滞涨隐现之下扩张性货币政策出台的困难，让保卫土地财政成了维持地方政府功能运转和财政缓压的不多的方向之一。因此，在房住不炒作为长期行业调控方向不能动摇的情况下，如何救市进而挽救土地财政就成了各地政府各显神通的新战场。

在房地产百强企业排队暴雷、银保监会和央行指导下的涉房金融微调措施暖风吹佛却见效不甚明显的情况下，前有东北三省省会城市抱团壮胆放松楼市调控的试探，后有21城推出的“限跌令”，再有遇冷后第三批土地集中出让条件的大幅放宽以及杭州等城市二手房去中介化以减轻购房人负担的在房价上的扬汤止沸的努力，看来各地政府为了楼市、为了买房人的欢心可真是操碎了心。这不，连中国人口和经济第一大城市的上海，都似乎松动了坚不可摧的人口政策高墙，对应届硕士迎接毕业生开启了就业入户的一条门缝。

其实对于人口老龄化且生育率垫底并处于经济转型期的上海而言，较高素质的年轻人口的持续流入，无论对于维持经济活力、提高创新能力，还是对于维持社保平衡而言都是必不可少和十分重要的。但是绑定这些人的一生，用这些年轻人的生命周期去撬动本已楼价地价高企的上海楼市和维持上海的土地财政的延续性，才是当前最为迫切的问题。否则，目前上海这个全国唯一的财政收支为正数的省级单位也将会面临沦陷的危险。

因此，面对困难期和转型中的中国房地产行业，处境困难和殚精竭虑的，不只是已经暴雷和正在排队暴雷的民营地产老板们。（财富中文网）

作者柏文喜为财富中文网专栏作家，IPG中国区首席经济学家

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编辑：刘兰香