世间没有无缘无故的恨，也没有无缘无故的爱。而社会经济运行给予楼市的估值也是这样，楼价的高低原本有其供需基础，而楼价的波动总会回归到需求基本面上来。东北小城牡丹江以其楼市的大幅下滑，乃至被称之为“鹤岗化“，再一次证明了这个楼市常识。

前几年牡丹江楼市涨幅在黑龙江省位居前三，远远超出了其在黑龙江省内的经济排名，也曾带动了牡丹江楼市的一片火热。但产业基础单一、经济转型不顺而导致牡丹江GDP从2017年的1404.7亿元下滑至2020年的831.7亿元，下滑的经济必然也意味着就业机会的缺乏与人口外流，使得牡丹江人口从2010年的279.87万人下降至2020年的229.02万人，且外流人口中“90后“和”00后“占比近三成。年轻人口的大量外流，让快速变老的牡丹江更加失去了楼价的支撑。

短期看金融，中期看土地，长期看人口，这是判断中国楼市的基本逻辑，对于牡丹江的“鹤岗化”也同样具有着较强的解释力。像牡丹江这样的传统工矿业城市，国有企业占比较高，民营经济不发达，虽有较好的自然资源和环境资源，但是进入新世纪后经济转型找不到方向。在前几年全国性的房地产热中同样也被挟裹而楼市畅旺，但这样的城市在全国各地的区域发展竞赛中终因缺乏活力而不断落后，甚至走上了经济总量绝对减少和绝对下降之路，对于人口不但缺乏基本的吸附能力，反而导致了人口的大量流失，尤其是年轻人口的流失，自然也就让楼市失去了基本的人口支撑。

在本地年轻人口大量外流，缺乏外来人口的情况下，买涨不买落的楼市回归供需基本面只是个时间问题。而一但楼市失去上涨动力并进入下行通道，买涨杀跌的市场力量又会促使房价更为快速的下坠，直到房价回归到房租能够覆盖同期银行贷款利息这一价格底部附近方能止住。在房价下降过程中，一些业主因为自身的流动性压力或者爆仓而急需变现与甩包袱，有可能会以远远低于市价的幅度以求快速将房产脱手。这也就自然而然造成了牡丹江“鹤岗化”的出现。

其实，对于那些缺乏产业基础和经济活力、人口持续外流的城市而言，未来回归楼市基本面是一个共同的、不可逃避的宿命。在这个宿命面前，什么房地产的金融化、金融属性、投资价值、居住价值之类的说辞都失去了色彩，过剩的房子在人口不足又失去投资性需求支撑的情况下，以租售比计算的资本化率回归到同期银行贷款利率附近就是房价边际变动的基点。而房地产税的落地以及维护费用等持有成本的不断上升，除了将这些衰落城市的楼市加速推向“鹤岗化“之外，这些城市部分区域的“底特律化”恐怕也是这些城市未来不得不需要面对的问题了。（财富中文网）

作者柏文喜为财富中文网专栏作家，IPG中国区首席经济学家

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编辑：刘兰香