燕郊完美演绎了行政分割之下，一座“睡城”在楼市起伏中的真实表现。

燕郊作为最贴近北京的河北地界，是环京楼市形成中最早勃发的板块，并形成了一个以跨省通勤、以北京为主要工作目的地的中等城市居住人口规模。也就是说，燕郊完全是贴着北京行政边界，以相对便宜的地价和楼价大量吸引北京外溢人口，并主要承担着居住功能而缺乏必要的产业配套，公共设施与公共服务也与北京形成较大落差的“睡城”。而燕郊房价波动，从来也都是随着北京楼市而后涨先跌的，这也符合城市边缘地带房产价格变动的通常规律。

不过，自燕郊型环京市镇在开发商的推动下凭借跨北京房价势能而自发生成以后，始终就与北京这座超大型核心城市同呼吸、共命运了。燕郊最初的形成，是基于行政边界阻隔之下两边公共服务和基础设施在房价上巨大的溢价差距推动而成的。但人口的快速聚集引发的对于公共服务的需求，曾经导致了当地机构与北京“侵入”机构之间的竞争与冲突，并最终在主要工作于北京的通勤人口的“高端”需求推动下，基本上实现了北京公共服务机构的全面进驻与对地方机构的“完胜”。在强大民意呼吁与所在地政府的推动下，近期还迎来了北京地铁的跨省而来，成为近年来燕郊楼市最大的利好之一，也是天天跨省通勤的“燕郊人”的最大福音。

在地方政府的态度实现由观望、抗拒到与北京的主动融入与融合的过程中，燕郊型新市镇也成为环京地方政府追求自身发展可以抢抓的机遇。缺乏足够的产业内容，作为这类市镇最大的短板所造就的十分突出的职住矛盾，也成为地方政府发展地方经济的动力和力图突破的瓶颈，并因此而依托北京的外溢人口和外溢产业造就了固安、大厂、永清等环京“产业新城”，成为河北省发展最快的区域之一，并就此孕育出以产业新城和园区综合开发、运营为主业的辉煌一时的华夏幸福这家头部房企。

但理想丰满却抗不过现实骨感。以开发商为主的环京产业新城的建设始终是以房地产开发和给北京人卖房子为核心内容的，再加上基于行政资源和高端人力资源而形成的特殊的北京产业结构，在不依靠行政权力而仅仅依靠市场化产业外溢推动力的情况下，产业外移的速度和范围是远远慢于人口外移的速度的，而本地市场的狭小与基础设施和公共服务与北京的巨大差距也难以招引更为优质的产业资源同步进驻。这也就必然导致这些环境产业新城沦为以房地产为实质内容、大量人口每天长距离跨省通勤的依附于北京的“跨省睡城”。

因为缺乏产业支撑和产业对人口的吸附能力，加上买房者本来就是北京市的外溢性需求而非基于本地就业所支持的长居人口，自然就让以燕郊为代表的环京楼市在抗周期性方面要比北京郊区楼市差得多，更不要说与主城区楼市的差距了。具体表现就是，在楼市上涨的时候会上涨的比较慢，而在楼市下跌的时候会下跌的更早和幅度更大，尤其在楼市转淡时甚至成为主城区楼市走势的风向标。环京板块中开发最早、聚集人口最多、公共设施和公共服务配套最好的燕郊在环京楼市热的时候也曾上演了所谓的房价神话，但是因为毕竟缺足够产业支撑下的人口凝聚力所支持的抗跌能力，而在限购政策下导致了神话的破灭，重仓环京楼市的华夏幸福也就成了此轮楼市调控首先跌倒的头部房企之一。

回到城市产生的本源来看，安全和效率是城市诞生、发展和演变的主轴，超大城市郊区由于级差地租效应而催生的“睡城”是有其原因的，诸如天通苑和回龙观超大居住区的诞生之于北京而言就是如此。位于市郊的睡城尚在合理的通勤距离与时间之内，居住者也能得到与市区差异不大的公共服务与相对良好的基础设施。但是中国特色的行政分割之下，跨省的“睡城”因为公共服务和基础设施与主城区较大的差异以及更高的通勤成本，让缺乏产业聚集和人口吸附能力的这些燕郊类市镇很容易就沦为了楼市下行期最不抗跌的区域。

这一点则和没有行政阻隔的市场化国家完全不同，比如工作在纽约、居住于新泽西与工作分别在内伦敦和大伦敦的跨州、跨区通勤已然成为常态的今天，同一省内且双方市区距离仅20多公里而搞了多年同城化的西安与咸阳的融合尚无显著效果，更何况跨越省界的燕郊之类的环京楼市？

因此，在行政樊篱无法彻底打破和当地无法形成较强的产业聚集状态之前，燕郊这样的“跨省睡城”在楼市走弱的时候更容易受伤而导致神话破灭，终究是一个无法回避的问题。而未来轨道交通与北京的链接，到底是会因虹吸效应而更加强化“跨省睡城”效应，还是能够将以环京楼市而知名的这些新市镇发展为各具特点与竞争力的环京产业卫星新城，确实还是一个未知数。（财富中文网）

作者柏文喜为财富中文网专栏作家，IPG中国区首席经济学家

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编辑：刘兰香