许家印近日在恒大保交楼会议上说，恒大今年的保交楼任务约7000万平方米、60万套的交付目标，意味着需保证交付面积的50%要在今年内完成。而恒大目前的预售监管资金有500多亿元，销售未回款为800亿元。另外许家印还再次提及“任何时候都不能贱卖公司资产，不能依靠贱卖资产去还债务，否则资产贱卖完了也很难还清债务”。

这应该说是代表了恒大保交付和以资产处置来偿还债务的主观态度。但是只要稍微算算帐就可以发现，前者是个很艰难，而且带有较大不确定性的问题，而后者则只能说是明显的一厢情愿而已。

从许家印透露的情况来看，2022年需要保交付的面积7000万平方米，大约占需要保交付面积的50%，那么这也就意味着恒大目前已预售而未交付的总面积大约还有14000万平方米。以恒大目前的预售监管资金500多亿、销售未回款为800多亿计算，恒大未来可用于保交付的可预期建设资金共约1300多亿元，这也就意味着恒大未来可用于保交付的资金平均每平方米不到1000元。至于恒大已经预售的每个项目建设进度如何、还需要多少后续资金尚不清楚，但是很显然每平方米的可用资金低于1000元是很难完成建设安装、装修、绿化以及配套设施建设并达到入住条件的。

恒大之所以预售出去了14000万平方米房子而只剩下了约1300亿元的可用资金，连完成土建都成问题，说明恒大之前已将不少资金投入了买地、多元化产业投资以及管理费用中消耗掉了。以这么少的可用资金来承担这么大的、显然不可能完成的建设与交付任务，那么后续缺口资金只能是股东追加资金、预售新房源筹集资金以及变现部分资产来换取现金以保交付了。而从目前的情况来看，这几种筹资方式都存在着较大的困难。

第一、就股东追加资金而言，即使恒大最大的股东、实际控制人许家印将个人名下可变现的资产全部变现来投入保交楼，显然没有千亿级的资金量也是不够的，而许家印个人能不能拿出千亿级别的资金也是显而易见的。其他股东并非实际控制人，况且作为投资人，这些投资机构或者个人肯定都在自身与恒大之间进行了风险隔离，无论在法律层面还是在道义层面都没有追加资金的责任与义务，也无法强制其追加。即使这些股东的承诺出资并未完全到位而负有对于自身承诺的出资额进行差额补足的义务，这对于庞大的保交楼所需资金而言也是杯水车薪而已。

第二、预售新房源实际上也基本上不可行。目前恒大的市场信用已经归零，依靠向产业链上下游赊账和开展新房源预售来筹资的通常做法显然已经行不通了。在保交楼这一带有政治性任务目标之下，动员上下游企业垫资建设肯定也是需要以未来能够清偿由此造成的债务为前提的，而恒大未来的清偿能力目前能够看到的也就是这1300多亿的资金了，也就说在产业链内新增融资是没有可能性的。在恒大不能解决已预售的14000万平米房子的大部分交付任务以前，恒大如果要开展新的可售房源的预售自然又会造成未来需要交付房源建设资金的“悬空”，因此基本上也是不会有新的买房者再去买恒大那些显然无法落实建设资金的期房的。

第三、变现部分资产回现来保交楼，显然也是个不靠谱的事情。恒大之前已将部分容易变现的资产卖掉了，而目前尚未变现的资产应该都是流动性较差的资产，在目前的市况下即使贱卖也很难售出。而如果贱卖这些资产的话，恒大马上就会出现资不抵债而被债权人申请清算掉，保交付也就成了一句空话，在目前的政商环境下显然是不具备可操作性的。况且之前恒大的不少资产都已设定了抵押、质押等优先权，即使要变现的话，也会被首先用于归还具有优先权的债务，而这些资产的变现所得资金能不能覆盖这些具有优先权的债务本身还是个问题，更不要期望有多少资金能够用于保交楼的建设了。

再者，房地产行业本身就是一个地域性很强且属于强政府关系的行业，在房企作为地方政府的“座上宾”与成为“麻烦制造者”之间，待遇可谓是云壤之别，这一点尤其以海南省海口市和儋州市政府的快速“变脸”为代表。海口市政府以超期未开发为名收回恒大位于海口的8块土地以及儋州市以违建为名要求拆掉已经建成的39栋海花岛上的楼房，这不过是地方政府最擅长的对出现困难的房企雪上加霜的戏码。而破鼓万人捶效应，又会让其成为对于抱着强烈的各人自扫门前雪心态的其他地方政府的最好示范。

从目前的报道来看，安徽芜湖、四川成都也都已经发生了无偿收回恒大逾期未开发地块的案例，自然也就保不准后边还会有更多的地方政府以各种理由进行仿效。这种能够让恒大资产负债表上的资产直接消失的事情，看起来要比恒大贱卖自身资产更为严重。而目前也并未看到海口市、儋州市、芜湖市和成都市政府的此类行为被叫停或者受到处罚，这也就意味着恒大资产被直接“消失”甚至还要搭上费用的事情在未来也并非不可能，这自然会让恒大可用于保交付的资源愈加变少了。

由此看来，恒大下一步的保交楼问题，确实是一个难度和挑战性都相当大的事情，因为我们的社会性质决定了这不是仅仅凭借一句“纯属市场化行为”而就能够轻松化解的问题。而这一挑战，显然也不再仅仅是对许家印与恒大、乃至买了恒大预售房而未收房的100多万买房人的挑战。（财富中文网）

作者柏文喜为财富中文网专栏作家，IPG中国区首席经济学家

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编辑：刘兰香