上周，随着北京和上海相继表态执行“认房又认贷”新政，意味着本轮楼市松绑政策最后一块“城市拼图”已然完成，中国房地产调控新政已经全面覆盖，无一遗漏。

毋庸置疑，本轮楼市调控采用渐进式路线，由四五线小城市利用“因城施策”政策空间开启先锋，后续二三线中小城市陆续松动跟进，紧接着新一线大城市积极响应，最后一线城市一锤定音，似乎一切都是水到渠成，但是细细分析，个中却隐藏着诸多博弈。

先回顾一下本轮楼市危机爆发的时间线。

2021年1月1日，住建部和央行制定关于限制重点房地产企业过度举债的资金监测和融资管理规则——“三条红线”正式开始实施，原本遏制房企过快扩张、防止房地产行业过热的金融监管政策反而成为压垮重点房企最后一根稻草。

2021年1月13日，有关媒体爆出华夏幸福30分钟投资人电话会议纪要等重磅消息，华夏幸福债务危机正式浮出水面。事实上，资本市场早已做出预警，自2020年12月份开始，华夏幸福上市公司股票和境内公司债券连续下跌多日；2021年1月28日，据外媒援引知情人士说法，华夏幸福计划建立一个由其最大两个债权人中国平安和工商银行牵头的债委会等两则消息出炉。由此，中国房地产市场危机“冰山一角”初步显现，后续蓝光、宝能等知名房企相继爆雷，市场则正式开启“掉头下行”模式。

2021年上半年开始，头部房企恒大集团陆续出现理财产品、承兑商票、债券无法兑付或偿还等现金流断裂现象更是拉开中国房地产全面危机的序幕，鉴于其庞大债务体量和实际控制人过往高调形象，行业危机标志性事件终于引起中央高层重视，此时国家层面关于房地产行业调控政策思路转变，悄然提上议事日程。

直到今年7月24日，中央政治局会议正式定调——适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，因城施策用好政策工具箱，优化供地结构，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

8月8日，“宇宙第一”房企——碧桂园毫无征兆地爆出未能按时支付在8月7日到期的两笔美元债券利息，其一直是中央和地方层面在“三道红线”政策出台之后重点支持对象，更是众多房企眼中长期“优等生”，此时却轰然倒塌，将本轮房地产危机推向新的高潮。8月14日，远洋集团发布公告，旗下将于2024年到期美元债券未能在8月13日宽限期结束前支付利息导致发生违约，不仅打破央企背景地产公司“金身”，更是撕下众多房企最后一块“遮羞布”。

然而，尽管在政治局会议后，住建部、央行、金融监管总局和证监会等中央部委在多个不同场合迅速且密集表态支持中央政策，但是并未像往常一样立刻出台实质性重大政策。而从7月24日政治局会议到8月25日住建部、央行和金融监管总局发布“认房不认贷”政策以及8月31日央行和金融监管总局出台关于降低存量首套房贷利率和调整优化差别化住房信贷政策通知之间，长达一个月内没有超级重磅政策落地，足以说明中国房地产市场背后存在各方力量之间的巨大博弈。

首当其冲，是中央层面与以房企为代表的泛房地产行业产业链之间的博弈。自1998年住房商品化制度推出以来，在城镇化推进和人口红利两大利好加持下，过去二十多年里，中国房地产除去2008-2009年和2014-2015年市场短暂调整外，其余时间里几乎都是一路蒙眼狂奔，行业飞速发展的同时，也极大带动建筑建材、家具家电和装修材料等关联产业空前繁荣，更是促进中国国民经济本世纪以来腾飞，因此，房地产行业被誉为过去二十年里中国经济发展引擎和支柱产业。但是，近十年里，房地产行业过快、过热和过分杠杆化等“畸形式”发展渐渐成为当前我国宏观经济发展中“灰犀牛”，同时高房价所引发价值观偏离、贪腐问题严重和家庭矛盾频发等尖锐社会问题，更是国家未来稳定发展的严重隐患，处理不慎容易逐渐演变成“黑天鹅事件”。

自2016年年底中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定调以来，“房住不炒”政策已经在中央层面形成普遍共识，更是在大众层面深入人心，而2023年年中中央政治局会议首次提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”的论断，并不是因为打破“七年之痒”的市场思维定势后摒弃“房住不炒”，而是因为房地产市场面临“四面楚歌”境地，因为房地产行业在国民经济中重要地位和房产在居民家庭资产配置中核心地位，因为中美战略竞争加剧、宏观经济复苏不及预期和地方债务问题凸显等国内外严峻形势。

此时，尽管重提“夜壶理论”也许并不合时宜，但是在经济下行压力持续加大的背景下，中国确实尚未找到一个既能够拉动消费又能够拉动投资且可以充当蓄水池的行业，尤其是近期股市波动剧烈，楼市松绑背后更是中央层面与以房企为代表的泛房地产行业产业链之间博弈。

从2020年底至2021年上半年，个别城市房地产市场有所升温，对此，多地出台房地产市场调控政策，从打击投机炒房，到金融和信贷政策，再到土地出让规则的变化，调控不断提高针对性，不断细化，对平抑个别城市楼市过热态势起到明显作用。这段时间华夏幸福爆雷事件本应该引起行业警觉，但众多房企依旧没有放下继续扩张步伐，因为他们坚信一旦行业出现系统性风险，基于稳楼市之于稳增长、稳就业和防风险重要性，笃定政府必然出台政策进行托市。

尽管诸多房企并没有和中央政府博弈叫板的资本，不过事到如今，除了让“熊孩子”短暂受点委屈、长点教训外，“大家长”还确实在最后时刻出手了。从目前局势看，在这场博弈中以众多房企为代表的泛房地产行业产业链略占上风，只不过更折射出国内外环境异常严峻。

其次，是中央层面和地方政府之间的博弈。分税制改革伊始，中央和地方就博弈不断，地方经济发展和财政收入密切相关，作为政绩考核“指挥棒”，GDP增长自然成为地方官员主政发展的源动力。房地产行业迅猛发展不仅为地方财政贡献大量税收，同时也让地方政府找到“土地财政”这一致胜法宝，基础设施建设推动城镇化发展这一举国路线更是将“土地财政”推向新的高度。如今债务危机已经凸显，但地方政府显然不会放弃土地财政“摇钱树”。在过往房地产行业调控或者松绑中，不难发现越是土地财政依赖严重、地方债务/GDP占比高的城市，往往调控政策之时执行晚且执行措施松，同时松绑政策之时放开早且执行力度大，央地博弈往往是“犹抱琵琶半遮面”，半虚半实。

无独有偶，近期自中央政治局会议后，全国楼市调控政策竞相出炉，仔细梳理后不难发现，政策出台路径是首先四五线城市全面执行、紧接二三线城市迅速跟进，然后新一线城市开始实施，最后一线城市表态落实，特别是最后双子星北京和上海“临门一脚式”官宣，各种缘由耐人寻味。

首先，四五线城市因为市场去化原因，近两年已经几乎全面放开各种限制，加上由于管理层级和关注度因素，中央政府对于其政策执行监管往往鞭长莫及，本轮政策松绑对其效用不大，带头执行多为政治性表态，中央对其基本属于“放任自流”状态；二三线和新一线城市，由于城市数量的庞大基数和区域中心的地缘优势，决定其是本轮政策惠及重点对象和主要关注区域，因此，他们急迫需求“借坡下驴”，尽快通过本轮政策松绑为当地楼市复苏助力，但是在细则没有出台之前，也担心把握不好尺度，所以不能像四五线城市那样“明目张胆”式全面放开，只能边走边看，一旦得到中央层面松绑细则这一“尚方宝剑”，势必会连夜制定配套措施，全力推进落实，拯救低迷楼市；最后，对于一线城市特别是北京和上海，政策执行的“风向标”作用胜过实际功效，作为改革开放桥头堡的广东省旗下广州和深圳率先官宣，后由北京和上海压轴，其意义不言而喻。

央地博弈是因为，中央政府角度是“全国一盘棋”，利用政策工具箱，多管齐下，化解房地产市场风险，地方政府考虑是“局部利益最大化”，着眼当地楼市稳定和经济发展。因此，城市政治定位和当地楼市基本面是双方博弈的重要落脚点。在这一轮博弈中，基本上“各自为政”，算得上平分秋色。

最后，是中央层面和商业银行之间博弈。居民住房抵押贷款是众多商业银行眼中“香饽饽”，在房地产上行周期中，由于不动产抵押率充足，房贷利率远高于其他央、国企贷款利率，被誉为商业银行最优质资产丝毫不为过。根据央行数据，中国银行业个人住房贷款余额约39万亿元，据估算，本次调整涉及客户可能超过4000万，涉及调整贷款规模可能达25万亿元，利率平均降幅约为0.8%，对于银行来说，大致就是2000亿元左右利润。根据安永会计师事务所发布《中国上市银行2022年回顾及未来展望》报告，58家上市银行2022年度全年实现净利润合计2.14万亿元。本轮存量房贷利率下调，大致缩减银行近10%净利润。

近年来，由于经济复苏不及预期，央行已经多次下调LPR、SLF和MLF等核心贷款利率，但是相应存款利率并未同步下调，导致银行最核心收入来源——净息差进一步缩减至历史最低位，银行利润大幅缩水，鉴于国内主要商业银行均为上市公司，个人住房贷款利率的大幅下调无疑对于兼顾盈利机构和上市公司双重身份的商业银行提出严峻挑战。

尽管中国上市银行主要是以国有大行和股份制银行为主体，其国有背景注定在执行国家政策层面必须具备高度政治担当，但各家银行反应不一，凸显上市银行对监管政策执行力度方面的各自考量。

从7月16日央行副行长刘国强在国务院政策例行吹风会上表示“央行将指导商业银行有序调整存量个人住房贷款利率，减轻居民还贷压力”，到8月31日央行、金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》和《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，长达半个月内大部分银行选择沉默，只有国有大行和股份制银行借助召开中期业绩发布会时机进行正面回应，而所有银行均没有具体细则出台。不过，8月31日晚间，农行率先发布公告，成为首家响应调整存量房贷利率政策的国有大行，随后工行、建行、交行、邮储、招商、广发等接连发布公告，截至9月1日6家国有大型商业银行和12家全国性股份制银行均已发布调整存量首套住房贷款利率的公告。

不过，阅读上述通知后附带的记者提问环节内容，不难发现央行和金融监管总局也没有真正实现“一刀切”，只是表示“将密切关注市场动态，引导银行与客户遵循市场化、法治化原则进行自主协商，有序降低存量住房贷款利率，维护好市场竞争秩序”。因此，中央层面与商业银行之间博弈并没有完全公开化，监管层虽有充分授权且有充足理由实现政策“自上而下”强力执行，但实际上并没有行政命令式要求商业银行无条件执行，只不过框定一个下限，在落地执行层面给予商业银行一定预留空间，这也增加商业银行内部竞争的可能。

当前，尽管经济面临诸多困难，但坚定信心保卫来之不易的调控成果尤为重要，坚持“房住不炒”尤为重要，万万不能中诸多博弈而失去准心，导致最后功亏一篑。不可否认，本轮楼市调控政策松绑也透露出中央决策层面的意志和决心，在房地产行业“救市”举措已成为举国上下共识之际，在或明或暗的博弈中，坚持市场化为主，行政化为辅的“救市”战略将会成为平衡各方利益最好方式，从而有助于形成合力，实现“救市”政策效用最大化。（财富中文网）

作者汪杰为财富中文网专栏作家，创业公司从业者，关注宏观经济形势

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编辑：刘兰香