房市复苏了？再好好想想。

    尽管时下经济学家预计房屋销售的月涨幅为5.5%，但全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)却在上周报出，二手房销售涨幅达到出人意料的7.6%。这是一年来房市上涨的延续，同时也是自去年11月以来的最大销量。

    近来，振奋人心的经济新闻不断传来，都在预示美国经济可能正在恢复元气。政府采购大增，从而刺激工厂扩大产能。股市一路上涨，就业前景开始向好，消费者变得更为乐观，自然又开始放开手脚花钱。本周晚些时候，美国房市和耐用消费品订单报告即将出炉，这可能会让消费者更加深信，经济复苏指日可待。

    但是，对有意购房的人来说，尤其是那些重新把房产当成投资品的人，请务必谨慎行事。因为阻碍房市复苏的关键路障并未移除：供应量。在空置房屋数量开始减少之前，房价还会进一步下跌。

    此外，约瑟夫•福迪（Joseph Foudy）表示，美国房市的增长，主要是受首次购房者税收优惠措施的提振，而该优惠已于上月到期。福迪是纽约大学斯特恩商学院(NYU's Stern School of Business)的经济学和管理学教授。他预计，今年下半年经济增长将放缓，而未来几个月，房价最多能够持平，而商业地产“可能跌幅巨大”。

美国政府支撑大局

    实际上，在4月份的购房者中，首次置业者占到近一半。而处于历史低位的房贷利率以及联邦住宅管理局（FHA）宽松的贷款条件，直接推动了这一轮购买热潮。美联储（Federal Reserve）最近到期的1.25万亿美元按揭证券购买计划，是利率维持在低位的原因所在。美国政府通过房利美（Fannie Mae）、房地美（Freddie Mac）及联邦住宅管理局，支撑了95%的房贷市场。对此，美国联邦住宅管理局局长戴维•史蒂文斯（David Stevens）昨天在美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）大会上说：“这是一个完全依靠联邦政府支持的市场。”而联邦住宅管理局正在收紧贷款条件，这将迫使更多置业者放弃买房计划。

    乐观的人寄希望于抵押贷款利率维持在低位。他们的观点是，欧洲当前面临债务危机，出于对欧元区经济大范围衰退的担忧，美国将使利率保持低位，因为低利率能刺激消费。但就算他们的想法没错，低利率所能起到的作用，也就不过如此了。尽管现在30年期平均利率保持4.8%的低位，美国抵押贷款银行家协会上周表示，抵押贷款申请人数已减少逾27%，降至1997年5月的历史低点。

    更重要的是，支撑低利率的各种因素也同样不容忽视。如果失业率继续攀升，又或者收入停滞不前，房价就不可能涨。而欧洲债务危机会使房价进一步动荡，这又会削弱消费者信心——这种恶性循环显然不利于经济复苏。

    再有，欧洲债务危机引发了一个意外结果，即伦敦银行同业拆借利率（Libor），也就是银行间相互拆借的基准利率，一路上涨。最近，花旗集团（Citigroup）表示，未来数月内，这一利率将会上涨整整一个百分点。

    对房地产市场来说，这个消息会带来多方面不良影响。要知道，在全球范围内，Libor是高达370万亿美元的债务融资的基准利率，这些融资领域包括信用卡、房屋净值贷款、学生和小企业贷款、可变利率抵押贷款以及信用互换等金融衍生品。Libor上涨，意味着可变利率抵押贷款的利率也会上涨。更重要的是，这会加重原本就手头拮据的消费者的债务负担，导致消费减少，并使得抵押贷款违约比例进一步攀升。

    目前，抵押贷款违约比例已超过10%。值得注意的是，这种违约不再仅限于次级可变利率抵押贷款，优质定息贷款现已占到违约总数的37%。穆迪公司（Moody's）预计，今年将有约190万套房屋被银行收回，而2011年，这个数字还将增加100多万。目前，全美已有630万套空置房屋。显然，这个数字很快就将随着今明两年收回房屋数剧增而猛涨。

    因为银行暂时买单，加之由于美国政府推行的“住房可偿付调整计划”（Home Affordable Modification Program）等，不少违约房产尚未被收回，因此大量违约还没有影响到房产市场。对此，LPS Applied Analytics公司估计，目前银行手头有约110万套没收房屋，另外有480万套贷款房屋可能将被银行没收。最后，这些房屋都将进入市场，进一步打压房价。

    不仅如此，职业炒房客也已开始抛售房源。据全美不动产协会（NAR）报道，市面上的二手房数量快速增加（现已超过400万套），存量房增量大大高于正常房屋销售能够消化的数量。全美不动产协会首席经济学家劳伦斯•云（Lawrence Yun）表示，新增存量房的增幅不“健康”。

    而且情况还会变得更糟。上周，Zillow的分析人士表示，美国的业主对自己房产的价值十分自信，因此他们中的很多人都计划在自家前院中竖起“待售”招牌。Zillow表示，如果房地产市场有向好的迹象，他们所调查的业主中，有7%“很可能”会试图在未来12个月内卖掉自己的房子。

    如果现有业主中的7%抛售房产，那意味着将有约530万套房子进入市场，这个数字，比去年全年卖掉的二手房还多。这样一来，市面上将会出现数量惊人的待售房产。买家们，可要留神了。

    译者：周鑫