两房重生

    到了2012年年中，形势发生逆转，促使美国财政部极大地改变了针对两房的规定。对两房的救助原本用于阻止它们成为私人企业。盖特纳经常抨击两房的“利润私有化和亏损社会化”。为此，受监护的两房被禁止偿还任何优先股。但在2008年至2011年期间亏损了2,530亿美元之后，两房的利润突然暴涨。（房利美一季度的587亿美元利润大部分实际上是将过去的税损转变成净利润的纸面利得，其额度可令房利美在今后几年不用交税。不过，2012年，房利美必须把这些数以十亿计美元的纸面利得上交给美国财政部，它也拥有足够流动性，可以这么做。）奥巴马政府担心，随着两房的资本越发充裕，要求将它再度私有化的政治压力将会增加。此外，政府还担心，两房的高额股息也许会让它们在未来利用更多的政府资金。

    因此，在2012年8月，美国财政部决定放弃房利美和房地美的10%股息。从2013年1月1日起，它们被要求只根据自身盈利来向优先股支付股息。而他们将留持最低数量的资本金，实际上，到2018年，资本将降至零。由于资本金要求拉低了银行盈利，所以不留持资本将降低两房的成本，进一步提高它们的盈利能力。这一监管上的改变将在可预见的未来有效地确保两房维持现状。自2009年以来，它们一直在为违约率极低的优质住房抵押贷款提供保险，未来数年有望获取丰厚的盈利。

    救助两房的目的本来是引导建设一个由私人资本主导的住房金融新体系。可两房为什么比从前更大，市场占有率翻番，达到80%？房利美和房地美主要依靠两大营收来源。第一是被它们当作投资而持有的住房抵押贷款的“差价收益”，指两房为企业贷款支付的极低利率与它们持有的主要由它们自己担保的房贷债券收益之差。传统上，这块业务的盈利占两房总盈利的三分之二。按照限制两房影响力的方针，监管机构要求它们每年将其投资组合缩减15%。

    两房营业收入的第二大来源是它们向拥有由其保险的贷款的房主收取“担保费”，又称“g费”。担保费按月支付，计入房主的月供。美国财政部始终有效地保证，由两房保险的证券的持有者可以足额拿到利息和本金。对于住房抵押贷款证券的持有者来说，这种担保消除了所有信用风险，因而非常有吸引力。如果担保费的金额过低——通常总是过低，直到今天也是如此——银行的竞争对手为了集资，就不得不在它们的住房抵押贷款支持证券上支付比两房高得多的费率。

    在2008年楼市内爆后，将贷款打包成证券的银行不是消失就是撤退，谨慎的投资者对即便最安全的证券也是退避三舍，私人融资最大的来源——证券化——基本上灰飞烟灭。但是，唯一完全安全的品种——两房的住房抵押贷款支持证券——比从前任何时候更受欢迎，即便收益极低。因此，发放住房贷款的银行和券商几乎把它们的所有此类业务都交给了两房。银行不再持有它们发放的贷款，也不再自己将贷款证券化，几乎卖掉了一切。两房的最大利润来源由投资组合转移到了担保费上。在2012年，房利美为8,280亿美元有担保费的单一家庭新房贷款提供了担保，在住房再融资火爆时期大获其利。公司的担保额较2011年增长47%，超过了它在2006年市场高峰时期的担保总额。

    可是为什么，在楼市崩盘5年之后，私人资本仍然基本缺席住房融资领域？有两重原因。首先，两房刻意对一切理性经营的私人放贷机构压价——同样的情况也在当初助长了信用危机。问题在于两房销售住房抵押贷款支持证券的利率与私人放贷机构为房贷融资所需支付的利率之间的差距。这是联邦政府的政策对私人放贷机构的危险歧视。联邦政府大量买入两房证券，结果造成基准国库券与两房债券之间原本很小的差价变得微乎其微。而且，联邦政府也不打算购买私人机构的住房抵押贷款支持证券。

    部分是因为联邦政府的买入，两房能够以将近2.8%的收益率销售它们想卖的所有债券。这2.8%是两房证券支持的房贷利率第一部分。发放机构——做所有书面工作和信用核查的银行或券商——还要添加0.25%的“服务”费，即发送报表和处理与税收、保险相关的证书的成本。在此基础费率之上的是第二部分：担保费，多年来一直是25个基点。但在2011年，国会和联邦住房金融局决定大幅提高担保费。理由既简单又合理：如果两房的担保费提高到一定水平，做到真正根据其房贷的长期风险来定价，它们在住房抵押贷款上的利率就会上涨，私人资本就将回流。2011年年末，国会将担保费提高了10个基点，以弥补延长工资税假期而减少的税收。后来担保费再次提高至目前的54个基点的平均水平。人们普遍认为，联邦住房金融局在今年将把担保费提高到0.7%以上。

    因此，让我们以70个基点的担保费来计算一个由两房支持的住房抵押贷款的近似利率。首先是2.8%的抵押房贷支持证券，加上0.25%的服务费和0.7%的担保费，得出的利率是3.75%。私人放贷机构无法接近这个水平。如果美国银行或富国银行（Wells Fargo）想将自己的住房抵押贷款证券化，它们将不得不大幅提高利率。加利福尼亚州的一家金融机构天际线金融公司（Skyline Financial）的首席执行官比尔·达拉斯（Bill Dallas）指出，银行和其他放贷机构要想与两房竞争，必须支付至少比国债高出200个基点的费用，即远高于4%的利率。达拉斯说：“没人能接近他们提供的信用担保，所以我们必须大幅提高收费，这让私人住房抵押贷款没有竞争力。”对此，最简单的应对方法是把每一笔贷款都交给两房。天际线金融公司每年承销30亿至40亿美元住房贷款。

    限制私人资本的第二个力量是误入歧途的管制。根据将于2014年生效的多德⌒弗兰克改革法案，放贷机构必须坚持严格的承销标准。如果不达标，借贷方可以合法地拒绝支付费用甚至起诉放贷方故意提供注定还不上的贷款。但这项法律制造了一个对两房极为有利的特例：如果放贷机构不持有贷款或将其证券化，而是卖给了两房，它就受到“支付能力”条款的有效保护。多德⌒弗兰克法案还规定，银行要持有固定比例的贷款或是他们自己证券化并计入本银行账目的住房抵押贷款支持证券，强化了它们留持资本金的需要。美国财政部前官员、曾参与设计拯救两房的杰布·梅森（Jeb Mason）说：“由于管制上存在不确定性，银行不愿意重建大型证券化平台，为重返市场做准备。”

    不是所有的迹象都让人泄气。摩根大通（J.P. Morgan Chase）、瑞信（Credit Suisse）、Redwood Trust近年来的一些证券化行动表明，特优质贷款的证券化市场正在缓慢复苏。为了让私人融资重新完全发挥作用，国会需要在两点上采取坚决行动。第一点是它要大幅提高担保费；第二点争议较大，就是国会必须制定关闭两房的时间表。这不意味着政府要退出住房抵押贷款担保业务。联邦住房金融局代理局长爱德华·德马科（Edward DeMarco）已经提议，以一个提供有限担保的机构来取代两房，同时将大部分风险转移到私人放贷机构。参议员鲍伯·科克（Bob Corker，田纳西州共和党人）也提出了包含类似条款的法案。

    只是金融微调显然不够。私人放贷机构需要知道，两房的巨大优势将成为过去，政客再也无法恢复它。倘若如愿以偿，私人资本就必须来填补一个巨大的缺口，所以两房的退出时间至少需要5年以上。但对两房的处置必须在法律上不可逆转。这是让盖特纳的后两房愿景成为现实的唯一方法。（财富中文网）

    译者：天逸