房地产是中国社会和谐的核心问题

    问：最近中国出了很多打压房地产的政策，你对这些政策有什么看法？

    答：我第一个提出：“房地产是中国经济增长的鸦片”。

    从宏观上来讲，中国房地产出了问题，完全是因为它的整个经营模式没有学好，它学了香港和美国；即房产整体纯商业化和市场主导，而矫枉过正完全摒弃过去百分之百公益性的模式，并且始终是以保护和维护投资商和土地拥有者利益的一种商业模式。这是从一个极端走到了另一个极端！这种模式最大的问题就是房产业的消费者，即购买者，沦落成最大的一个弱势群体，他们的权益得不到任何保障。我的一个房产界的高管朋友曾坦率地对我告白：任何房产项目都因位置独特而具有垄断性！

    而这一土地拥有者和房产商捆绑且垄断性地获取暴利的模式，全然有别于新加坡、西欧尤其是德国和北欧；那些地方房地产的模式不是倾向于保护开发商的利益，而是着眼于保护用户也就是购买者的利益。

    消费者保护在中国房地产模式中是最薄弱的一个环节，因此这也是中国房地产业的一个核心问题，而现在出台的政策部分仍然在限制消费者的权益。

    这类国家的政策虽然可能短期有效抑制需求甚至房价，但是长期来看，还是要靠普及廉价廉租房来满足中国下一步城市化大众安居的巨大需求。从已有廉价廉租房甚至是商品房建设成本明显可以看出：中国的开发商对于社会的贡献对比其过去所获得的高回报，既不合情合理更谈不上公平公正，已是中国社会整体道德血液匮乏、价值观沦丧的源泉之一。鉴于现有房产开发的商业模式附加值非常低，且既不利于上下游产业的规模效益和技术创新，如节能环保预制件的产业化，也已成为众多腐败和严重影响社会和谐稳定的因暴力拆迁导致的突发事件的主要源头，因此完全应该也能够由政府来承担主要责任。

    问：您觉得中国的房地产存在泡沫吗？

    答：总体不存在。关于这一点，我们也确实分析过。现在中国房地产最大的问题，就是政府没有承担提供廉价廉租房这一中国城市化进程所必需公共产品的责任。

    政府可以延续现有这种商业模式经营房地产，但只能允许其占到总量的20％至30％甚至更低；主流还应该是廉价廉租房，这部分应该至少占到70％至80％，只有这样中国政府才能尽到建立和谐社会的义务。政府应该提供廉价的土地，保证老百姓的居住权，这一点中国政府在过去没有做（好）；但我很高兴地看到，政府在下一个五年计划中已经在考虑做，我想这是战略层面上政府进行房地产调控时最应该做的事情。

    最近两年房地产“泡沫”横生，主要是因为中国应对金融危机所采取的货币发放过大，货币的供应量大幅超出了经济发展整体的需要，导致通货膨胀。中国经济在通货膨胀中，货币贬值可以释放的领域非常有限；而房地产因供给方强势，正是中国释放通货膨胀压力最无拘无束的地方，所以房地产涨价的幅度实际上就是人民币贬值的最好风向标和量化表现。

    问：因此，这是不是意味着房价飞涨是因为中国的货币供应过剩？

    答：中国货币的总量是由整体的发展模式决定的。中国政府要实现对经济的管控，所有由于出口和热钱涌入换回来的外汇储备，都要多印同样数量的人民币来收回。过去控制货币总量增长的话，有几个不同的模式运营的比较好。比如国债，储备金等。但去年广义货币的供应的增加是28％，为什么会有这么大的增加？答案很简单：信贷扩张过头！

    平均来讲，假如说中国经济的增长GDP在10％左右，中国货币的供应增加10％到20％，是没问题的，不会有通货膨胀。因为中国现金交易的比例大，不像发达国家；同时中国有很大一部分经济活动在统计数据上反应不出来，但需要增加货币量予以保障；另外，中国货币量在亚洲的需求和中国周边国家的需求量较大，因此，总体来讲，如果货币供应增加量在10％到20％之间是不会通货膨胀的。而印到20％以上就有问题了，而且问题很大。但去年货币发行之所以超出这个范围，是因为去年的贷款很多，九万亿，这是异常情况下需要增加的货币发行量的需求。同时，现在全世界尤其是发达国家，都在烂印钞票以应付金融危机从而造成了全球通货膨胀，再加上中国本土印钞，物价肯定会往上涨。

    问：如果像您说的中国政府真的增加这么多保障房的供给，那会不会导致商品房价格的下降呢？

    答：不会。因为住房需求有不同层次，现在已经建好的商品房，从中国整体的需求来讲，最多也就占整体需求的10％到20％。而现在最大的问题在于很多真正好的地段，高价的房，它的硬件和所配有的服务、配套设施的含金量并不高；但是鉴于垄断性商业模式的便利，非要卖高价而且能卖出天价，且价格会只涨不跌。共和国前三十年经验已证明：只管控价格而不有效增加供给，只会导致短缺和实际市场价格上涨！长远来看，西方国家公共负债过度，发展中国家公共设施投资需求会（因效仿中国成功）越来越旺盛，导致各国央行一有可能和借口就增发货币；由此导致的货币相对实物的贬值和通货膨胀的压力，最终也首先会表现在不断上涨的地产价格。

    问：您刚才所讲到，现在的商品房已经占到整体需求的10％至20％，那么是不是意味着，未来要建的住宅房产中90％以上都是廉价房了呢？

    答：对，如果中央尤其是地方政府在这个问题上尽责，而不是在继续想伙同房产商一起收刮中国现有和未来中产阶层（类似你我的白领）房奴的收入增量，并在实际操作中想从开发商哪里攫取越来越多尽可能大的份额！

    问：但这种情况在中国实现的希望是很渺茫的，如果廉价房在各个地方能够占到50％那都是政府已经做得非常好了。而我判断政府根本就不会下决心来推动这么大的一个保障房的建设，因为实际上这对的它的利益损失是最大的。您怎么看？

    答：如果只考虑既得利益者群体的短期行为的话，您的判断完全正确。海外媒体主流唱衰中国，其商界精英评估中国风险的依据之一，就是尤其在两会期间备受关注的问题：人大和政协委员中为什么没有普通老百姓，而都是“权贵”。目前中国整体经济相当部分就是权贵经济，而权贵经济导致的直接后果就是收入两极分化，从而造成社会的动荡和不安定；这一现状和危机势头中国相当部分的政商界领袖现在已经认识到了，且已开始寻求对策主动和被动地予以有效管控。

    中国社会的安定和可持续，也是所有既得利益者的最核心的“资本”；他们能向海外转移再多的财富，也无法取代其立身之本即中国本土的继续增长繁荣，根不用说战略上实实在在去不断提升他们的幸福感。这一点我在巴黎环顾近邻远眺中国感受极深，也非常希望国内的既得利益精英们能同样越来越明白。

    从短期来讲，或许您看不到政府的决心，操作层面上的很多举措还在让您因做秀成分特大惋惜甚至泄气；但从长远来讲，这问题战略上至关重要，因为中国政府要维护现在的发展模式，大众能安居是必要前提，民意民情顺应和社会稳定是核心。“我做主”要比“被做主”还是要容易，社会成本更低且能更好维护既得利益。

    采访人：周展宏

    采访助理：谭艳雷

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