中国地产投资：2009年充满机遇？

    货币政策

    鉴于 GDP 快速增长、高通胀率和房价飙升，中国中央政府采取了控制经济过热的政策，并采取了一系列货币措施，包括上调贷款利率和存款准备金率、严格对银行贷款的限制、提高存款要求和限定贷款额与收入的比率。

    利率和存款准备金率

    提升利率的目的在于增加投资者的财务负担。2006 年 8 月以来，中国人民银行 7 次提高基准贷款利率，2008 年 8 月调至 7.47%（一年期基准贷款利率）。同期内，中国人民银行还调整存款准备金率 17 次，从 8% 上调至 17.5%。近期，为应对当前金融危机的负面影响，中国中央政府调降了各项贷款利率和银行存款准备金率，以此减轻投资者的流动性压力和鼓励消费。下文将作进一步介绍。

    加强对银行贷款的限制

    2008 年 5 月中国人民银行修改了其《信贷投向指引》，加强对外资房地产投资项目银行贷款的限制。

    提高首付要求和贷款－收入比率

    为避免个人通过过度借贷进行房地产投资，2007 年 9 月发布了“关于加强商业性房地产信贷管理的通知”（第 359 号文）。该文件要求商业银行提高第二套住房和商业用房抵押贷款的最低首付款比例，分别从 30% 提高到 50%。同时，抵押贷款还款额不得超过申请人月收入的 50%。

    投资市场降温的行政措施

    2006 至 2007 年间，除运用货币政策外，中国中央银行还采取了一系列新措施，以此为房地产市场降温。重要的行政措施概况如下：

    171 号文“关于规范房地产市场外资准入和管理的意见”（2006 年 7 月发布）

    根据该文，外国投资者投资于非自用房地产，需设立境内实体。同时，注册资本与投资总额的比例，对于投资总额超过 1,000 万美元的外商投资企业而言，提高到至少 50%。外商投资房地产企业必须在全部缴付注册资本金后方可以办理银行贷款。另外，合营各方均不得订立保证固定回报的条款。境外个人可以购买自用住房，但不得购买住房用于投资。该措施实施以后，投机活动，特别是个人投机活动减少。

    50 号文“关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知”（2007 年 5 月发布）

    对外商投资于高端房地产部门和并购活动实施严格的控制。同时重申了固定回报条款的规定。如果现有外商投资企业要扩展业务，从事房地产开发或经营，须取得国家商务部的批准，由其审核申请并审查地方商务部门的决定。另外，在批准设立外商投资房地产企业之前，投资者必须先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或签订土地使用权或房产权的预约出让 / 购买协议。此外，商务部的批准是外商投资房地产企业取得外汇资格的一个前提条件。

    130 号文“关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知”（2007 年 7 月发布）

    根据该文，所有在 2007 年 6 月 1 日后设立的外商投资房地产企业不得筹借外债，包括向股东和外国银行借款。2007 年 6 月 1 日前获批的外商投资房地产企业，未经商务部门批准，不得办理外汇登记和相关资本账户结算。因此，外商投资企业或境外基金的股东只能直接以注册资本（股权）投资。同时，还可以利用本地贷款满足其现金需求。

    外商投资指导目录（2007 年 12 月生效）

    该目录由国家发改委发布，其内容包括逐步取消优惠政策，包括外国税收抵免，以抑制外商投资于普通住房的开发和建设。另外，通过提高新进入和进一步扩张的门槛，它限制利用外资投资于房地产业的二手市场和中介服务部门。