中国地产投资：2009年充满机遇？

    土地政策

    为根除囤积土地问题，2007 年发布了罚款购买价 20%（实践中为 9%~10% 左右）的政策，2008 年 1 月再次重申了这一政策。在相关措施方面，城市土地使用税率提高到原来的 3 倍，并且从 2007 月 1 日起开始对外商投资企业征收该等税收。另外发布的一份文件要求，按照 30% 到 60% 的累积税率征收土地增值税的规定，应严格执行。

    政府政策的最新走向

    宏观经济政策的改变

    最近几个月，中国中央政府逐渐放松了控制宏观经济的政策。温家宝总理在 7 月份一次政策讲话中指出，政府目前正在逐渐将工作重点从防止经济过热转向确保经济稳步发展。此举是为了减少市场对于政府会进一步出台旨在限制经济增长和房市降温的行政措施的担心。

    23 号文“商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知”（2008 年 6 月 18 日发布）

    该文修改了 50 号文，将核对外商投资房地产项目的权力下放到省级，而不再像先前要求的那样由国家级主管部门核对。新规定在一定程度上便利了外资进入中国大陆房地产投资领域。但是，23 号文明确要求新设立的外商投资房地产企业的投资限于单一房地产项目，从而严格了现有要求。该文还要求项目投资依项目建设进度分期投入，而非在项目启动之时一次性全部投入。另外，公司需提供资金用途和分期投入的承诺。这些措施旨在防止外商过早注入资金以获得货币升值的好处。

    特殊投资情况

    2008 年 5 月 12 日发生的大地震，严重打击了成都房地产市场。有鉴于此，中国中央政府于 2008 年 6 月 23 日发布了多项优惠措施，向合格购房者及在该市从事房地产项目的开发商提供优惠。这些措施包括：向购买非奢侈住房的合格购房者提供补贴，调整原先的建筑审批程序收费标准，允许开发商最长延期 6 个月缴纳土地使用权出让金。

    降低利率和存款准备金率

    面对全球经济危机，中国于 2008 年 9 月 16 日将一年期基准借贷利率调降 27 个基点，这是 2002 年 2 月以来的首次。2008 年 10 月 9 日再次调降 27 个基点。五大商业银行（中国工商银行、中国银行、中国农业银行、中国建设银行、交通银行和中国邮政储蓄银行）存款准备金率保持 17.5% 不变，所有其他金融机构的存款准备金率从 2008 年 9 月 25 日起降低 1%，调到 16.5%。降低短期银行贷款利率和金融机构存款准备金率，有助于改善短期流动性，鼓励消费和投资。

    稳定普通住宅市场

    2008 年 10 月 22 日中国政府出台了一系列措施以稳定普通住宅市场，恢复购房人的购买信心。这些措施包括将面积不足 90 平米的首次购房契税降低至 1%，取消印花税和增值税，将首次购买自住房和改善性自住房的抵押贷款利率从优惠贷款利率的 85% 降至 70%，将首付款比例从 30% 降至 20%，住房公积金利率降低 27 个基点。这些措施是中国政府改变其房地产市场宏观政策的利好信号。

    新《保险法》

    立法机关正在抓紧修订《保险法》，新《保险法》将放宽保险商投资房地产市场的限制。这正是保险商长久以来的期待。预计新法将于今年年底前通过，尽管从保险公司流向商业房地产市场的实际资金量将取决于该法的实施条例，而实施条例的出台需要一定的时间。在这方面，预计新《保险法》的颁布长期内将有利于商业房地产行业的投资。